Loyer impayé et CAF/APL : signaler à la CAF dans les 2 mois pour protéger vos droits

Pourquoi signaler l'impayé à la CAF est dans votre intérêt

Beaucoup de bailleurs hésitent à prévenir la CAF, par crainte de « créer un problème » ou de braquer le locataire. C'est l'inverse qui est vrai. Signaler l'impayé, c'est protéger à la fois vos loyers et la situation de votre locataire. Tant que la CAF n'est pas informée, l'aide au logement peut être suspendue après plusieurs mois d'impayé, ce qui aggrave mécaniquement la dette. Le signalement, lui, déclenche un dispositif qui vise à maintenir l'aide.

Concrètement, l'aide au logement (APL, allocation de logement familiale ou sociale) peut être versée de deux manières : soit directement entre vos mains, on parle alors de tiers payant, et elle vient en déduction du loyer ; soit directement au locataire, qui vous reverse l'intégralité du loyer. Vos obligations diffèrent selon ce cas de figure, mais dans les deux situations, le signalement à la CAF est la clé pour ne pas perdre cette ressource.

Ce n'est pas un acte hostile : c'est une démarche prévue par la loi pour prévenir les expulsions et permettre un étalement de la dette. Vous n'avez pas besoin d'un avocat pour la faire, et elle est gratuite.

Quand l'impayé est-il « constitué » ? Le seuil exact

Tout part de la notion d'impayé constitué, qui déclenche le compteur des deux mois. Le seuil dépend de la façon dont l'aide est versée.

Si vous percevez l'aide en tiers payant (l'aide vous est versée directement), l'impayé est constitué lorsque la dette atteint au moins deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges, c'est-à-dire le loyer du bail diminué du montant de l'aide. Autrement dit, on raisonne sur la part que le locataire doit réellement payer.

Si l'aide est versée directement au locataire, l'impayé est constitué lorsque la dette atteint au moins deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges, c'est-à-dire le loyer figurant au bail, sans déduction.

Dans les deux cas, le calcul porte sur le loyer ET les charges, et la dette peut être faite de mensualités consécutives ou non. Dès que ce seuil est franchi, l'impayé est « constitué » et le délai de deux mois pour signaler commence à courir.

Le délai de 2 mois pour signaler : à ne pas rater

Une fois l'impayé constitué, vous disposez de deux mois pour le signaler à l'organisme payeur : la CAF dans la grande majorité des cas, ou la MSA si votre locataire relève du régime agricole.

Ce délai est court et il a des conséquences réelles. Si vous percevez l'aide en tiers payant et que vous ne signalez pas dans les temps, vous vous exposez à une sanction financière : sous le régime actuel, l'amende prévue peut atteindre 8 010 €, et l'aide indûment perçue peut vous être réclamée. Au-delà de la sanction, l'absence de signalement prive votre locataire du dispositif de maintien de l'aide et fait grossir la dette.

Le signalement se fait de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, ou via le service en ligne dédié de la CAF lorsqu'il est disponible dans votre situation. Pensez à conserver une preuve de la date d'envoi : c'est elle qui fait foi du respect du délai.

Ce que doit contenir votre signalement

Pour être traité rapidement, votre signalement doit permettre à la CAF d'identifier le dossier et de chiffrer la dette. Indiquez les éléments essentiels : nom et adresse du locataire, numéro d'allocataire si vous le connaissez, adresse du logement, montant de la dette, et période concernée par l'impayé.

Précisez également si vous souhaitez ou non que l'aide vous soit désormais versée en tiers payant, lorsque ce n'était pas déjà le cas. La CAF vous interroge généralement sur ce point, car le versement en tiers payant est conditionné au respect des normes de décence du logement.

Joignez si possible un décompte de la dette, mois par mois. Plus votre dossier est clair, plus la mise en place du plan d'apurement sera rapide.

Le plan d'apurement et le maintien de l'aide

Après le signalement, l'objectif n'est pas de couper l'aide mais de l'utiliser pour résorber la dette. La CAF demande la mise en place d'un plan d'apurement, c'est-à-dire un échéancier qui étale le remboursement de l'arriéré sur plusieurs mois, en plus du loyer courant.

Sous le régime actuel, vous disposez en pratique d'un délai de 6 mois pour élaborer et transmettre ce plan (ce délai est réduit à 2 mois si vous refusez le versement de l'aide en tiers payant). À défaut, la CAF peut saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui dispose alors d'environ 3 mois pour proposer un dispositif. Pendant cette période, l'aide au logement est en principe maintenue.

Le maintien de l'aide repose sur deux conditions cumulatives : le plan d'apurement est respecté, et le locataire a repris le paiement du loyer courant. La CAF réexamine la situation tous les 6 mois. Si le plan n'est pas respecté ou si le loyer courant n'est plus payé, le versement de l'aide peut être suspendu.

Signalement CAF et procédure d'expulsion : deux logiques distinctes

Le signalement à la CAF ne remplace pas la procédure de recouvrement et, le cas échéant, la procédure judiciaire. Ce sont deux démarches parallèles qui se complètent.

En pratique, face à un impayé persistant, vous pouvez à la fois signaler à la CAF pour maintenir l'aide et faire délivrer par un commissaire de justice (l'ex-huissier de justice) un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement laisse au locataire un délai légal de six semaines pour régler sa dette avant la poursuite de la procédure. Le commissaire de justice signale par ailleurs ce commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Si l'impayé n'est pas réglé, la suite passe par une assignation devant le juge des contentieux de la protection, seul compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et, éventuellement, prononcer l'expulsion. Rappelons que l'expulsion proprement dite est encadrée par la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, durant laquelle elle est en principe suspendue. Ces étapes judiciaires sont détaillées dans nos fiches dédiées.

Ce qui change au 1er janvier 2027

Une réforme importante est déjà publiée : les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 modifient le traitement des impayés pour les bénéficiaires d'une aide au logement et le fonctionnement des commissions de prévention des expulsions (CCAPEX). Leurs dispositions s'appliquent aux impayés à compter du 1er janvier 2027.

À partir de cette date, l'impayé sera notamment considéré comme constitué lorsque la dette cumulée de loyer et charges atteindra 450 €, ou lorsque le locataire aura accumulé trois mois de défaut de paiement. La logique du signalement par le bailleur dans les deux mois est maintenue. Par ailleurs, lorsque l'aide est versée au locataire, la CAF devra désormais proposer au bailleur de la percevoir directement (tiers payant) une fois le signalement effectué.

Si votre impayé est en cours fin 2026, l'esprit reste le même : signalez sans tarder. Un plan d'apurement signé avant le 1er janvier 2027, qu'il soit amiable, judiciaire ou issu d'un moratoire de la Banque de France, peut permettre un rétablissement de l'aide. En cas de doute sur le régime applicable à votre situation précise, rapprochez-vous de votre CAF ou de l'ADIL de votre département.