Le commandement de payer : à quoi ça sert, quel délai, quel coût ?

À quoi sert le commandement de payer ?

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l'acte central de toute procédure pour loyer impayé. Concrètement, c'est un document officiel par lequel un commissaire de justice somme votre locataire de régler l'intégralité de sa dette (loyers, charges, et frais de l'acte) dans un délai fixé par la loi. C'est beaucoup plus fort qu'une lettre de relance ou même qu'une mise en demeure : il a une valeur juridique et il fait courir le compte à rebours de la clause résolutoire inscrite dans votre bail.

Son but est double. D'abord, il met une dernière pression formelle sur le locataire : recevoir un commissaire de justice fait souvent réagir là où vos courriers restaient sans réponse. Ensuite, il constitue une étape obligatoire avant toute demande d'expulsion fondée sur la clause résolutoire : sans commandement de payer préalable, le juge ne pourra pas constater la résiliation du bail sur ce fondement.

Il faut bien comprendre que le commandement de payer n'expulse personne et ne résilie pas le bail à lui seul. Il déclenche un mécanisme. Si le locataire régularise, tout s'arrête. S'il ne régularise pas, vous obtenez la preuve que la clause résolutoire est acquise, ce qui ouvre la suite judiciaire.

Qui peut le délivrer ? Le rôle du commissaire de justice

Seul un commissaire de justice peut délivrer un commandement de payer. Le commissaire de justice est la profession qui a remplacé l'huissier de justice (rapprochement avec les commissaires-priseurs judiciaires effectif depuis le 1er juillet 2022) : c'est le même rôle d'officier public et ministériel. Vous ne pouvez pas rédiger et envoyer ce commandement vous-même, et une lettre recommandée, même très ferme, n'a pas la même portée juridique.

C'est vous, le propriétaire, qui mandatez le commissaire de justice. Vous lui transmettez le bail, le décompte précis de la dette (mois par mois) et vos coordonnées. Il rédige l'acte, vérifie qu'il contient toutes les mentions obligatoires prévues à peine de nullité (montant de la dette, délai pour payer, possibilité de saisir le juge ou un fonds de solidarité pour le logement, etc.), puis le signifie au locataire, c'est-à-dire qu'il le lui remet officiellement.

Le commissaire de justice a aussi une obligation peu connue : lorsque le commandement est délivré pour le compte d'un bailleur personne physique (ou d'une société civile familiale), il doit le signaler à la CCAPEX, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ce signalement enclenche un accompagnement social du locataire en difficulté ; il est imposé par la loi et ne dépend pas de vous.

Le délai laissé au locataire : 6 semaines ou 2 mois

C'est le point le plus important et le plus souvent mal compris. Le délai dépend de la date du bail.

Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, le délai est de 6 semaines à compter de la signification du commandement. Ce raccourcissement vient de la loi Kasbarian-Bergé (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), qui a ramené le délai de 2 mois à 6 semaines pour accélérer les procédures.

Pour les baux antérieurs et toujours en cours sous leur stipulation d'origine, le délai reste de 2 mois. La Cour de cassation l'a tranché dans son avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002) : le nouveau délai de 6 semaines ne s'applique pas aux baux en cours, en vertu du principe de non-rétroactivité de la loi (article 2 du Code civil). Attention toutefois : un bail ancien qui a été renouvelé ou tacitement reconduit après le 29 juillet 2023 peut basculer dans le régime des 6 semaines. La date pertinente n'est donc pas seulement celle de la première signature.

Pendant ce délai, le locataire peut payer la totalité de la dette pour stopper la procédure, ou prendre contact avec vous pour proposer un échéancier. Il peut aussi saisir le juge pour demander des délais de paiement.

Combien ça coûte et qui paie ?

Le coût d'un commandement de payer se situe en général entre 120 et 250 € TTC. Il se compose d'émoluments réglementés (un tarif fixé par décret, qui varie selon le montant de la dette), de frais de déplacement et de débours du commissaire de justice. Le montant exact dépend de votre dossier : demandez un devis avant de mandater.

C'est vous, le propriétaire, qui avancez ces frais au moment de mandater le commissaire de justice. Mais sur le plan juridique, ces frais sont à la charge du locataire, car le commandement de payer est un acte obligatoire de la procédure. Ils s'ajoutent donc à la dette réclamée, et le locataire doit normalement les rembourser en réglant ce qu'il doit. En pratique, leur récupération dépend de la solvabilité du locataire.

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ou bénéficiez de la garantie Visale, vérifiez vos garanties : les frais de procédure et de commissaire de justice sont souvent pris en charge, à condition d'avoir déclaré l'impayé dans les délais prévus par votre contrat.

Ce qui se passe ensuite

Deux scénarios. Premier cas, le locataire paie l'intégralité de la dette dans le délai (6 semaines ou 2 mois). La clause résolutoire ne joue pas, le bail continue, et la procédure s'arrête là. C'est l'issue la plus fréquente, et la plus souhaitable pour tout le monde.

Deuxième cas, le délai s'écoule sans paiement complet et sans accord. La clause résolutoire est alors réputée acquise. Vous pouvez faire assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (le juge compétent pour les litiges locatifs) pour qu'il constate la résiliation du bail, condamne le locataire à payer la dette et ordonne son expulsion.

Attention aux formalités préalables, gérées par votre commissaire de justice et, le cas échéant, votre avocat : l'assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier puisse être réalisé. Pour un bailleur personne morale (par exemple une SCI non familiale), s'ajoute l'obligation de saisir la CCAPEX au moins 2 mois avant l'assignation ; cette saisine préalable spécifique ne s'impose pas au bailleur particulier, pour qui c'est le signalement du commandement de payer par le commissaire de justice qui informe la CCAPEX.

Enfin, le juge garde un pouvoir d'appréciation. Même si la clause résolutoire est acquise, il peut accorder au locataire des délais de paiement, jusqu'à 3 ans pour une dette locative (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; l'article 1343-5 du Code civil prévoit, lui, un plafond général de 2 ans). Depuis la loi Kasbarian-Bergé, la suspension des effets de la clause résolutoire n'est plus automatique : elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire, et suppose que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Si le locataire respecte l'échéancier fixé, la clause est réputée n'avoir jamais joué ; sinon, elle reprend son plein effet. Et n'oubliez pas la trêve hivernale : aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars.

Commandement de payer, mise en demeure, clause résolutoire : ne pas confondre

La mise en demeure est un courrier (souvent recommandé) par lequel vous demandez le paiement. Elle est utile en amont, mais elle n'a aucune valeur de commandement et ne fait pas courir de délai légal de résiliation. Vous pouvez l'envoyer vous-même.

Le commandement de payer, lui, est un acte d'officier public délivré par un commissaire de justice. C'est lui qui active la clause résolutoire et qui ouvre la voie judiciaire.

La clause résolutoire est une clause de votre contrat de bail qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas d'impayé. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout nouveau bail d'habitation doit en contenir une. Mais elle ne s'applique jamais toute seule : elle ne produit ses effets qu'au terme du délai suivant un commandement de payer resté infructueux, et c'est le juge qui constate officiellement la résiliation.