Lexique juridique

Glossaire du bailleur

Les 32 termes juridiques que tout propriétaire doit comprendre face à un litige locatif — du commandement de payer à la trêve hivernale. Chaque définition est à jour 2026 et renvoie vers le guide qui développe le sujet.

A

Abandon de logement: L'abandon de logement désigne le départ d'un locataire qui quitte les lieux sans donner congé, en laissant souvent des impayés. Le bailleur ne peut pas reprendre le logement de sa propre initiative : il doit suivre la procédure de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, avec mise en demeure puis constat d'un commissaire de justice avant saisine du juge.; Guide : abandon de logement (article 14-1)
APL (aide personnalisée au logement): L'APL est une aide au logement versée par la CAF (ou la MSA) au locataire, parfois directement au bailleur (tiers payant). En cas d'impayé, l'aide n'est pas supprimée immédiatement : le bailleur doit signaler la dette dès qu'elle atteint deux mois de loyer net, et un plan d'apurement permet de maintenir le versement de l'aide.; Guide : loyer impayé et CAF
Assignation en justice: L'assignation est l'acte par lequel le bailleur convoque le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l'expulsion. Délivrée par un commissaire de justice, elle doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité.; Guide : assignation et audience d'expulsion

B

Bail (contrat de location): Le bail est le contrat écrit qui lie le bailleur au locataire et fixe les conditions de la location : loyer, charges, durée, dépôt de garantie, obligations de chacun. Pour une résidence principale, sa durée minimale est de trois ans (bailleur personne physique) ou six ans (personne morale) pour un logement vide, et un an pour un meublé.; Tous les guides du bailleur
Bailleur: Le bailleur est le propriétaire qui met un logement en location et perçoit un loyer. Il a l'obligation de délivrer un logement décent, d'en assurer la jouissance paisible et d'effectuer les grosses réparations. En contrepartie, il peut exiger le paiement du loyer et engager des recours en cas de manquement du locataire.; Guide : loyer impayé, la procédure

C

Caution solidaire: La caution solidaire est une personne (le garant) qui s'engage à payer la dette locative à la place du locataire défaillant. Avec une caution solidaire, le bailleur peut réclamer la dette au garant dès le premier impayé, sans poursuivre d'abord le locataire. C'est la forme la plus protectrice, à distinguer de la caution simple.; Guide : caution solidaire ou simple
Caution simple: La caution simple est un garant que le bailleur ne peut appeler à payer qu'après avoir d'abord poursuivi le locataire défaillant : c'est le bénéfice de discussion. Moins protectrice que la caution solidaire, elle est retenue par défaut lorsque l'acte de cautionnement ne précise pas la solidarité. Le type de caution est toujours indiqué dans l'acte signé.; Guide : caution solidaire ou simple
Charges récupérables: Les charges récupérables sont les dépenses que le bailleur paie d'abord puis récupère auprès du locataire : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc. Leur liste est fixée par décret. Versées sous forme de provisions mensuelles, elles font l'objet d'une régularisation annuelle sur justificatifs.; Guide : régularisation des charges
Clause résolutoire: La clause résolutoire est une clause du bail prévoyant sa résiliation automatique si le locataire ne respecte pas certaines obligations, principalement le paiement du loyer. Elle ne joue pas seule : elle nécessite un commandement de payer délivré par commissaire de justice, puis, à défaut de régularisation dans le délai, une décision du juge constatant l'acquisition de la clause.; Guide : commandement de payer
Commandement de payer: Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice qui somme le locataire de régler sa dette de loyer dans un délai légal. Pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023, ce délai est de six semaines ; il est de deux mois pour les baux antérieurs. Sans paiement, il ouvre la voie à la résiliation du bail.; Guide : commandement de payer
Commandement de quitter les lieux: Le commandement de quitter les lieux est l'acte, signifié par un commissaire de justice après un jugement d'expulsion, qui ordonne au locataire de partir. Il ouvre un délai de deux mois avant que l'expulsion forcée ne puisse intervenir. Ce délai peut être suspendu par la trêve hivernale ou prolongé par le juge selon la situation de l'occupant.; Guide : commandement de quitter les lieux
Commissaire de justice: Le commissaire de justice est le professionnel du droit qui remplace l'huissier de justice depuis 2022. Dans un litige locatif, il délivre les actes officiels (mise en demeure par acte, commandement de payer, assignation, commandement de quitter les lieux), dresse les constats (état des lieux, abandon) et procède à l'expulsion. Son intervention est obligatoire à plusieurs étapes de la procédure.; Guide : expulsion d'un locataire
Congé (donné par le bailleur): Le congé est l'acte par lequel le bailleur met fin au bail à son échéance, pour l'un des trois seuls motifs autorisés : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. Il doit respecter un préavis de six mois (logement vide) ou trois mois (meublé) et être notifié par lettre recommandée, acte de commissaire ou remise en main propre.; Guide : congé pour reprise
Congé pour vente: Le congé pour vente est le congé par lequel le bailleur reprend un logement vide pour le vendre libre d'occupant, à l'échéance du bail. Il vaut offre de vente au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter aux conditions indiquées. Le préavis est de six mois et la notice d'information légale doit être jointe.; Guide : congé pour vente

D

Décompte locatif: Le décompte locatif est le document qui chiffre, période par période, les loyers et charges dus par le locataire, les sommes versées et le solde restant. Daté et détaillé, il justifie le montant réclamé dans une relance, une mise en demeure, un signalement CAF ou une procédure judiciaire. C'est une pièce centrale du dossier d'impayé.; Guide : décompte locatif
Dépôt de garantie: Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à l'entrée pour couvrir d'éventuels manquements (impayés, dégradations). Plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, il doit être restitué dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou deux mois en cas de retenues justifiées. Tout retard est majoré de 10 % du loyer par mois.; Guide : restitution du dépôt de garantie
Dégradations locatives: Les dégradations locatives sont les détériorations du logement imputables au locataire, au-delà de l'usure normale. Constatées par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, elles peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie ou une demande de réparation. À distinguer de la vétusté, liée au temps et à l'usage normal, qui reste à la charge du bailleur.; Guide : dégradations du locataire

E

État des lieux: L'état des lieux est le document décrivant précisément l'état du logement, établi contradictoirement à l'entrée puis à la sortie du locataire. Sa comparaison permet de déterminer les dégradations imputables au locataire et de justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Annexé au bail, il fait foi en cas de litige : sans lui, le logement est présumé en bon état.; Guide : état des lieux de sortie
Expulsion locative: L'expulsion est la procédure qui contraint un locataire à quitter le logement après une décision de justice. Aucune expulsion ne peut être réalisée par le bailleur lui-même : elle suppose un jugement, un commandement de quitter les lieux, le respect d'un délai de deux mois et, le cas échéant, le concours de la force publique. Elle est suspendue pendant la trêve hivernale.; Guide : expulsion d'un locataire

G

Garantie loyers impayés (GLI): La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le bailleur qui le rembourse des loyers non payés et prend souvent en charge les frais de procédure et les dégradations. Elle impose des conditions de solvabilité du locataire à l'entrée et ne se cumule pas avec une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.; Guide : assurance loyers impayés (GLI)
Garant (caution): Le garant, ou caution, est la personne qui s'engage par écrit à payer la dette locative si le locataire ne le fait pas. Son engagement, formalisé dans un acte de cautionnement annexé au bail, peut être simple ou solidaire. Le bailleur peut l'appeler à payer dans la limite des sommes et de la durée prévues à l'acte, sur mise en demeure.; Guide : faire jouer la caution

I

Indemnité d'occupation: L'indemnité d'occupation est la somme due par l'ancien locataire qui se maintient dans le logement après la résiliation du bail, en attendant son départ. Elle remplace le loyer et compense l'occupation sans droit ni titre. Son montant, souvent fixé par le juge, équivaut généralement au montant du loyer et des charges, parfois majoré. À distinguer du loyer dû tant que le bail court.; Guide : indemnité d'occupation
IRL (indice de référence des loyers): L'IRL, publié chaque trimestre par l'Insee, est l'indice qui plafonne la révision annuelle du loyer en cours de bail. Le bailleur ne peut augmenter le loyer qu'une fois par an, à la date prévue au contrat, en appliquant la variation de l'IRL. La révision n'est pas rétroactive : non réclamée dans l'année, l'augmentation correspondante est perdue.; Guide : révision du loyer (IRL)

J

Juge des contentieux de la protection: Le juge des contentieux de la protection est le magistrat compétent pour les litiges locatifs d'habitation, dont les impayés et les expulsions. Saisi par assignation, il peut constater la résiliation du bail, condamner le locataire à payer, prononcer l'expulsion ou, à l'inverse, accorder des délais de paiement. Il siège au sein du tribunal judiciaire.; Guide : expulsion d'un locataire

L

Loi Kasbarian-Bergé: La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 (loi n° 2023-668) a durci la lutte contre les squats et accéléré le traitement des loyers impayés. Elle a notamment réduit à six semaines le délai du commandement de payer pour les baux conclus à partir du 29 juillet 2023 et rendu obligatoire la clause résolutoire dans les nouveaux baux d'habitation.; Guide : loi Kasbarian pour les bailleurs

M

Mise en demeure: La mise en demeure est une lettre formelle, envoyée en recommandé avec accusé de réception, par laquelle le bailleur somme le locataire de payer sa dette dans un délai donné. Non obligatoire mais fortement recommandée, elle constitue une preuve écrite de la démarche et précède le commandement de payer délivré par commissaire de justice.; Modèle gratuit : mise en demeure

P

Plan d'apurement: Le plan d'apurement est un accord écrit par lequel le locataire s'engage à rembourser sa dette de loyer par mensualités échelonnées, en plus du loyer courant. Daté et signé par les deux parties, il évite souvent une procédure et, lorsque le locataire perçoit une aide au logement, conditionne le maintien de cette aide par la CAF.; Guide : plan d'apurement
Préavis de départ (locataire): Le préavis est le délai entre la notification du congé par le locataire et son départ effectif. Il est de trois mois pour un logement vide, ramené à un mois en zone tendue ou dans certains cas (mutation, perte d'emploi, état de santé, premier emploi…), et d'un mois pour un meublé. Le loyer reste dû pendant toute la durée du préavis.; Guide : préavis du locataire

S

Squat: Le squat est l'occupation d'un logement par des personnes entrées sans droit ni titre, par voie de fait. Depuis la loi Kasbarian, le propriétaire peut demander au préfet une évacuation forcée accélérée, en principe sous 48 heures après décision, sans passer par une longue procédure judiciaire. Le squat échappe en outre à la protection de la trêve hivernale.; Guide : squat de logement
Surendettement du locataire: Le surendettement désigne la situation d'un locataire incapable de faire face à ses dettes. Le dépôt d'un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France suspend les procédures de recouvrement et d'expulsion en cours. Le bailleur, informé, doit déclarer sa créance ; la commission peut imposer un rééchelonnement, voire un effacement partiel de la dette.; Guide : locataire en surendettement

T

Trêve hivernale: La trêve hivernale est la période, du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle aucune expulsion locative ne peut être exécutée, même avec un jugement. La procédure peut se poursuivre (jugement, commandement de quitter les lieux), mais l'expulsion forcée est reportée à la fin de la trêve. Elle ne protège ni les squatteurs ni les occupants relogés.; Guide : trêve hivernale

V

Garantie Visale: Visale est une caution gratuite proposée par Action Logement qui se substitue à un garant personne physique. Elle couvre, dans la limite d'un plafond, les loyers et charges impayés de la résidence principale du locataire, notamment des jeunes et des salariés précaires. Le bailleur active la garantie en déclarant l'impayé sur la plateforme, après relance du locataire.; Guide : garantie Visale

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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.