Abandon de logement : récupérer votre bien avec la procédure de l'article 14-1
Mis à jour le 5 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 10 min de lecture · Sources officielles citées
Votre locataire semble avoir quitté le logement sans prévenir : boîte aux lettres pleine, compteurs à zéro, voisins qui ne le voient plus. Vous êtes tenté d'ouvrir la porte et de reprendre vos clés. Surtout, ne le faites pas : reprendre un logement de force est une "reprise illicite" lourdement sanctionnée, même si le locataire est vraiment parti. La loi prévoit justement une procédure rapide et sécurisée pour ces situations, l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette page vous explique, étape par étape, comment l'utiliser sans vous mettre en faute, avec les délais à jour de 2026.
L'essentiel
- →L'abandon de logement se règle par la procédure de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 : mise en demeure par commissaire de justice, puis constat d'abandon, puis requête au juge. Comptez en général 3 à 5 mois en pratique.
- →Première étape : faire délivrer par un commissaire de justice une mise en demeure de justifier de l'occupation. Le locataire a 1 mois pour répondre.
- →Sans réponse au bout d'un mois, le commissaire de justice peut dresser un procès-verbal de constat d'abandon avec inventaire des meubles laissés.
- →Le bailleur saisit ensuite le juge des contentieux de la protection par simple requête (pas d'assignation, avocat non obligatoire). Le juge constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux.
- →Ne reprenez jamais le logement vous-même : une reprise illicite, même si le locataire est réellement parti, vous expose à des sanctions. Cette page informe et ne remplace pas un commissaire de justice ou un avocat.
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Réunir les indices d'abandon
En amont
Avant toute démarche, rassemblez les éléments concrets montrant que le logement semble abandonné : courrier accumulé, compteurs à l'arrêt, témoignages de voisins ou du gardien, loyers impayés, absence de réponse à vos courriers. Ces indices serviront de base au commissaire de justice et au juge. Ne pénétrez pas dans le logement et ne touchez pas à la serrure à ce stade.
- 2
Faire délivrer une mise en demeure par commissaire de justice
Jour J
Mandatez un commissaire de justice pour signifier au locataire une mise en demeure de justifier qu'il occupe toujours le logement. C'est l'acte qui ouvre officiellement la procédure de l'article 14-1. Si vous avez aussi des impayés, cette mise en demeure peut être intégrée à un commandement de payer.
- 3
Laisser au locataire le délai d'un mois pour répondre
1 mois
À compter de la signification de la mise en demeure, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour justifier qu'il occupe le logement. S'il se manifeste et prouve son occupation, la procédure d'abandon ne peut pas se poursuivre. S'il garde le silence, vous pouvez passer à l'étape suivante.
- 4
Faire dresser le constat d'abandon et l'inventaire
Après le 1er mois
Passé le délai d'un mois sans réponse, le commissaire de justice peut pénétrer dans le logement, dans les conditions des articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d'exécution, pour dresser un procès-verbal constatant l'abandon. Il y joint un inventaire des meubles laissés sur place, en précisant s'ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.
- 5
Saisir le juge des contentieux de la protection par requête
Dans la foulée
Vous saisissez ensuite le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu de l'immeuble, par simple requête (et non par assignation). L'avocat n'est pas obligatoire. Joignez le bail, la mise en demeure, le procès-verbal de constat d'abandon, l'inventaire et le décompte des sommes dues. Vous pouvez en profiter pour demander le paiement des arriérés de loyers.
- 6
Obtenir l'ordonnance du juge
Variable selon le tribunal
Si, au vu des éléments fournis, le logement apparaît manifestement abandonné, le juge constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Il statue aussi sur les arriérés de loyers et sur le sort des meubles (vente aux enchères des biens ayant une valeur, déclaration d'abandon des autres).
- 7
Faire signifier l'ordonnance et respecter le délai d'opposition
1 mois après signification
L'ordonnance doit être signifiée au locataire par commissaire de justice. Cet acte l'informe de son droit de former opposition, du délai et du tribunal compétent. Le locataire dispose d'un mois après la signification pour faire opposition devant le juge qui a rendu l'ordonnance. L'opposition suspend l'exécution : vous ne pouvez pas reprendre les lieux tant qu'elle est possible ou en cours d'examen.
- 8
Récupérer le logement et gérer les meubles
Après expiration de l'opposition
Une fois le délai d'opposition expiré sans recours, l'ordonnance produit ses effets. Le commissaire de justice peut alors procéder à la reprise des lieux et établir un procès-verbal. Les meubles sont traités selon la décision du juge ; les papiers personnels sont conservés sous scellés pendant deux ans par le commissaire de justice.
Qu'est-ce que l'abandon de logement, juridiquement ?
On parle d'abandon de logement lorsque le locataire a quitté les lieux, sans donner congé dans les formes et souvent sans payer ses dernières échéances, en laissant le logement vide ou à moitié vidé. Du point de vue du droit, le bail n'est pas résilié pour autant : tant qu'un juge n'a pas constaté la fin du contrat, le locataire reste titulaire du bail, même absent. C'est tout le problème, et c'est précisément ce que résout la procédure de l'article 14-1.
Cet article, introduit dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 22 décembre 2010 (dite loi Béteille) et précisé par le décret n°2011-945 du 10 août 2011, crée une procédure simplifiée et plus rapide qu'une expulsion classique. Sa rédaction a depuis été actualisée, notamment par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui a remplacé la référence à l'huissier de justice par celle de commissaire de justice. Elle permet au propriétaire de faire constater officiellement l'abandon, puis de faire prononcer la résiliation du bail par le juge, afin de récupérer son logement en toute légalité.
Important : cette procédure ne s'applique qu'aux logements relevant de la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire la résidence principale du locataire en location vide ou meublée. Elle peut être utilisée en dehors de toute procédure d'expulsion, mais aussi en complément d'une procédure pour impayés déjà engagée.
Le piège à éviter absolument
Comment savoir si le logement est vraiment abandonné ?
L'enjeu est de réunir un faisceau d'indices sérieux avant de lancer la procédure, car c'est sur cette base que le commissaire de justice puis le juge apprécieront la situation. Un simple soupçon ne suffit pas : il faut des éléments concrets et concordants.
Le commissaire de justice ne se contente pas de constater une absence ponctuelle. Il recherche des signes durables montrant que le locataire n'habite plus là et n'a pas l'intention de revenir. C'est cette accumulation d'indices qui rend l'abandon plausible aux yeux du juge.
- Courrier accumulé, boîte aux lettres pleine ou débordante depuis plusieurs semaines
- Compteurs d'eau, d'électricité ou de gaz à l'arrêt, ou abonnements résiliés
- Volets fermés en permanence, logement vidé de l'essentiel du mobilier
- Témoignages de voisins, du gardien ou du syndic qui ne voient plus le locataire
- Loyers impayés depuis plusieurs mois sans nouvelle réponse du locataire
- Adresse de réexpédition du courrier mise en place par le locataire
La procédure de l'article 14-1 étape par étape
La procédure repose sur l'intervention obligatoire d'un commissaire de justice (l'ancien huissier, depuis la fusion des professions intervenue en 2022). Vous ne pouvez pas la mener seul. Elle se déroule en trois temps : la mise en demeure, le constat d'abandon, puis la décision du juge.
Chaque étape a sa logique : on laisse d'abord au locataire une vraie chance de se manifester, puis on fait constater officiellement l'abandon par un professionnel assermenté, et enfin on demande au juge de tirer les conséquences juridiques en mettant fin au bail. Le détail chronologique figure dans la section Étapes plus bas.
Mise en demeure groupée avec le commandement de payer
Le sort des meubles laissés dans le logement
L'une des questions les plus fréquentes des propriétaires est : que faire des affaires laissées sur place ? Vous n'avez pas le droit de les jeter ni de vous les approprier. C'est le juge qui statue sur leur sort, sur la base de l'inventaire dressé par le commissaire de justice lors du constat d'abandon.
L'inventaire indique, pour chaque bien, s'il paraît avoir une valeur marchande ou non. Le juge peut alors autoriser la vente aux enchères publiques des biens ayant une valeur, et déclarer abandonnés ceux qui n'en ont pas. Le produit de la vente, après déduction des frais et, le cas échéant, des sommes qui vous restent dues, est remis au locataire ; à défaut de pouvoir le lui verser, il est consigné à la Caisse des dépôts et consignations.
Les papiers et documents personnels reçoivent un traitement particulier : ils sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice. Ce point protège la vie privée du locataire et vous évite tout reproche sur la disparition de documents importants.
Les erreurs qui peuvent tout faire échouer
La procédure d'abandon est efficace, mais elle est formaliste : la moindre erreur peut la rendre nulle ou la transformer en faute du bailleur. Voici les pièges les plus courants à connaître avant de vous lancer.
La règle d'or reste la même tout au long du processus : ne reprenez jamais possession du logement avant la décision du juge et l'expiration des délais de recours. Patience et respect des formes sont vos meilleurs alliés.
- Reprendre le logement soi-même avant la décision du juge : c'est une reprise illicite, sanctionnée même si l'abandon était réel
- Sauter la mise en demeure ou le constat par commissaire de justice : la procédure simplifiée suppose ces actes, à défaut le juge ne pourra pas statuer
- Vider ou jeter les meubles sans attendre la décision du juge sur leur sort
- Ne pas respecter le délai d'un mois laissé au locataire pour répondre à la mise en demeure
- Confondre abandon et squat : si une autre personne occupe les lieux, ce n'est plus de l'abandon mais une autre procédure
- Agir pendant que subsiste un doute réel sur le départ : si le locataire revient, l'abandon n'est pas caractérisé
Abandon, congé ou expulsion : ne pas se tromper de procédure
L'abandon de logement se distingue d'autres situations qui ressemblent de loin mais relèvent de procédures différentes. Choisir la bonne voie dès le départ vous évite de perdre des mois.
Si le locataire est bien présent mais ne paie plus, c'est la procédure pour impayés (commandement de payer, clause résolutoire) qui s'applique, voire une assignation en résiliation et expulsion. Si vous voulez récupérer votre bien pour le vendre ou y habiter, c'est un congé pour vente ou pour reprise, avec un préavis de 6 mois pour une location vide. L'article 14-1 ne concerne que le cas spécifique où le locataire a quitté les lieux sans formaliser son départ.
Si vous avez un doute sur la procédure adaptée, l'ADIL de votre département propose un conseil gratuit et neutre. Et pour les actes eux-mêmes, seul un commissaire de justice peut intervenir.
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Questions fréquentes
Puis-je récupérer mon logement moi-même si je suis sûr que le locataire est parti ?+
Non. Même si le locataire a manifestement quitté les lieux, le bail n'est pas résilié tant qu'un juge ne l'a pas constaté. Reprendre le logement de force, changer la serrure ou le vider constitue une reprise illicite, qui peut être qualifiée de violation de domicile et vous exposer à des sanctions pénales et à des dommages-intérêts. La seule voie sûre est la procédure de l'article 14-1 avec un commissaire de justice.
Combien de temps dure la procédure d'abandon de logement ?+
En pratique, comptez en général 3 à 5 mois. Le locataire dispose d'abord d'un mois pour répondre à la mise en demeure. Viennent ensuite le constat d'abandon, la saisine du juge et le délai de décision, qui varie selon les tribunaux. Enfin, après signification de l'ordonnance, le locataire dispose encore d'un mois pour faire opposition. C'est plus rapide qu'une expulsion classique, mais ce n'est pas immédiat.
Faut-il forcément des loyers impayés pour utiliser cette procédure ?+
Non, l'impayé n'est pas une condition légale de la procédure d'abandon : celle-ci peut être engagée en dehors de toute procédure d'expulsion. En pratique, l'abandon s'accompagne très souvent d'impayés, et le juge tient compte du manquement du locataire à ses obligations parmi les éléments démontrant l'abandon. Vous pouvez d'ailleurs demander en même temps le paiement des arriérés.
Quel juge est compétent pour l'abandon de logement ?+
C'est le juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement, qui est compétent pour les litiges locatifs d'habitation, dont l'abandon. Il est saisi par requête, sans assignation. L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire pour cette procédure.
Que deviennent les meubles et affaires laissés par le locataire ?+
Vous ne pouvez ni les jeter ni vous les approprier. Le commissaire de justice en dresse un inventaire lors du constat d'abandon, en indiquant s'ils paraissent avoir une valeur marchande. Le juge peut autoriser la vente aux enchères publiques des biens ayant une valeur et déclarer abandonnés les autres. Le produit de la vente, après frais et sommes dues, revient au locataire et, à défaut, est consigné à la Caisse des dépôts et consignations. Les papiers personnels sont conservés sous scellés pendant deux ans par le commissaire de justice.
La trêve hivernale bloque-t-elle la procédure d'abandon ?+
La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'exécution forcée des expulsions de personnes encore présentes dans le logement. La logique de l'abandon est différente, puisque le locataire a quitté les lieux. La procédure de constat et de décision du juge peut donc se dérouler ; en cas de doute sur l'occupation réelle, la prudence reste de mise et un avis de commissaire de justice ou d'avocat est recommandé.
Que se passe-t-il si le locataire répond à la mise en demeure ?+
Si le locataire se manifeste dans le délai d'un mois et justifie qu'il occupe le logement, l'abandon n'est pas caractérisé et la procédure simplifiée de l'article 14-1 ne peut pas se poursuivre. Vous devez alors, si nécessaire, recourir aux procédures classiques : commandement de payer et clause résolutoire en cas d'impayés, ou assignation en résiliation du bail.
Le locataire peut-il contester l'ordonnance du juge ?+
Oui. Après la signification de l'ordonnance par commissaire de justice, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour former opposition devant le juge qui l'a rendue. Cette opposition suspend l'exécution de la décision : vous ne pouvez pas reprendre les lieux tant qu'elle est possible ou en cours d'examen. Ce n'est qu'à l'expiration de ce délai sans recours que vous pouvez récupérer le logement.
Quelle différence entre abandon de logement et congé du locataire ?+
Le congé est la démarche normale par laquelle le locataire donne son préavis et quitte le logement dans les formes, en remettant ses clés. L'abandon, lui, est un départ sans préavis ni remise des clés : le bail n'est pas résilié et le logement reste juridiquement occupé. C'est cette absence de formalisation qui rend nécessaire la procédure de l'article 14-1 pour récupérer légalement votre bien.
Sources officielles
- Article 14-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023)
- Service-Public.fr — Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?
- Décret n°2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon
- ANIL — Constat d'abandon et reprise d'un logement loué
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.