Dégradations causées par le locataire : ce que vous pouvez vraiment retenir
Mis à jour le 5 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 9 min de lecture · Sources officielles citées
Vous récupérez votre logement et il a souffert : trous dans les murs, moquette brûlée, robinetterie cassée. Avant de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie, il faut trier ce qui relève de l'usure normale (à votre charge) et des vraies dégradations (à la charge du locataire). Ce guide vous explique la différence exacte, comment chiffrer, dans quels délais agir, et quoi faire si les dégâts dépassent le montant du dépôt. Le tout fondé sur la loi du 6 juillet 1989 et le décret vétusté de 2016, sources officielles à l'appui. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un commissaire de justice.
L'essentiel
- →Vétusté = usure du temps et de l'usage normal : toujours à la charge du propriétaire. Dégradation = dégât anormal (trou, brûlure, casse) : à la charge du locataire.
- →L'état des lieux d'entrée comparé à celui de sortie est votre seule preuve. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé rendu en bon état (sauf preuve contraire).
- →Vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie le coût des réparations imputables, justifié par des devis puis des factures.
- →Délai de restitution : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois s'il révèle des différences. Au-delà, pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
- →Si les dégradations dépassent le dépôt, vous avez en principe 3 ans pour réclamer le complément (mise en demeure, puis juge des contentieux de la protection).
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Réalisez un état des lieux de sortie contradictoire
Le jour de la remise des clés
Faites-le avec le locataire présent, pièce par pièce, et signez-le des deux côtés. Prenez des photos datées. Comparez immédiatement avec l'état des lieux d'entrée pour repérer chaque différence. Si le locataire est absent ou refuse, mandatez un commissaire de justice (convocation par LRAR 7 jours à l'avance, coût en principe partagé par moitié).
- 2
Triez vétusté et dégradations imputables
Dans la foulée de l'état des lieux
Pour chaque défaut nouveau, demandez-vous s'il résulte du temps et de l'usage normal (vétusté, à votre charge) ou d'un dégât anormal (dégradation, à la charge du locataire). Appuyez-vous sur la grille de vétusté si elle est annexée au bail.
- 3
Chiffrez la remise en état avec des devis
Sous quelques jours
Faites établir des devis pour les seules dégradations imputables, en déduisant la part de vétusté. Cela vous donne le montant à retenir sur le dépôt de garantie. Conservez devis et, dès que possible, factures.
- 4
Restituez le dépôt diminué, avec un décompte justifié
1 mois (conforme) ou 2 mois (dégradations) après remise des clés
Versez au locataire le dépôt de garantie moins les sommes justifiées (dégradations, impayés, charges), en joignant le décompte et les justificatifs. Respectez le délai : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois s'il révèle des dégradations.
- 5
Si ça dépasse le dépôt : mise en demeure du locataire
Après calcul du solde restant dû
Adressez une mise en demeure de payer le solde par lettre recommandée avec accusé de réception, avec le décompte et les justificatifs (état des lieux, devis/factures, photos). Laissez un délai raisonnable pour régler à l'amiable.
- 6
En cas de refus : saisissez le juge
Dans les 3 ans (prescription)
Saisissez le juge des contentieux de la protection, par injonction de payer pour une somme certaine, ou par assignation pour un dossier discuté. L'ordonnance est signifiée par commissaire de justice ; le locataire peut faire opposition sous 1 mois à compter de la signification. Vous avez en principe 3 ans pour agir.
Vétusté ou dégradation : la distinction qui change tout
C'est le cœur du sujet, et la principale source de litige. La loi distingue nettement deux notions. La vétusté est définie par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Autrement dit : ce qui s'abîme parce que le temps passe et qu'on vit normalement dans un logement. Cette vétusté reste à votre charge de propriétaire, quel que soit le locataire.
À l'inverse, une dégradation imputable au locataire est un dommage anormal, qui ne serait pas survenu avec un usage soigneux. C'est ce que vous pouvez lui facturer. L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 le confirme : le locataire assume les réparations locatives et l'entretien courant, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Un repère simple : si le défaut serait apparu de toute façon avec le temps (peinture ternie, joints noircis, parquet qui a perdu son éclat, moquette tassée par le passage), c'est de la vétusté. Si le défaut résulte d'un acte ou d'une négligence (trou dans le mur, brûlure de cigarette, tache indélébile, vitre cassée, parquet rayé par un meuble traîné, équipement arraché), c'est une dégradation imputable.
- Vétusté (à votre charge) : peinture défraîchie, papier peint jauni, joints de salle de bain noircis, parquet terne, moquette usée par le passage, robinet entartré.
- Dégradation imputable (à la charge du locataire) : trous nombreux ou chevilles non rebouchées, brûlures, taches profondes, casse, équipement manquant ou hors service par mauvais usage, saleté excessive nécessitant un nettoyage lourd.
- Zone grise : un seul trou de cadre rebouché proprement passe en usage normal ; une multitude de trous mal rebouchés bascule en dégradation.
La grille de vétusté, votre meilleure alliée
L'état des lieux : sans lui, vous ne pouvez quasiment rien retenir
La retenue sur dépôt de garantie repose entièrement sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. C'est votre preuve, et souvent la seule. Si une dégradation n'apparaît pas par différence entre les deux documents, vous aurez le plus grand mal à la facturer.
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l'état des lieux soit établi « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ». Concrètement : les deux parties présentes (ou représentées), qui constatent ensemble et signent. Un état des lieux de sortie fait par le seul propriétaire, sans le locataire ni tiers mandaté, est privé de valeur probante : un juge l'écartera.
Point crucial : si aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état et le rend donc en bon état (sauf preuve contraire). Vous ne pourrez alors quasiment rien lui imputer. C'est pourquoi l'état des lieux d'entrée, détaillé et avec photos datées, est votre meilleure protection.
- Comparez pièce par pièce l'entrée et la sortie : seules les différences nouvelles peuvent être imputées.
- Photos datées à l'entrée comme à la sortie : elles font la différence en cas de contestation.
- Si le locataire refuse l'état des lieux de sortie ou est absent : faites-le établir par un commissaire de justice (ex-huissier). Son constat s'impose aux deux parties.
Locataire absent à la sortie ? Ne le faites pas seul
Chiffrer la retenue : devis d'abord, factures ensuite
Une fois les dégradations imputables identifiées et notées à l'état des lieux de sortie, vous évaluez leur coût de remise en état. Vous devez appliquer, le cas échéant, l'abattement pour vétusté : on ne facture pas une moquette à neuf si elle avait déjà plusieurs années d'usage. La part « vétusté » reste à votre charge, seule la part « dégradation » revient au locataire.
Pour justifier la retenue auprès du locataire, vous devez lui remettre des documents justificatifs : état des lieux d'entrée et de sortie, photos, et surtout des devis puis des factures. Un devis suffit pour chiffrer une provision dans le délai de restitution, mais en cas de contestation devant le juge, ce sont les factures effectivement payées qui emportent le plus la conviction. Conservez tout.
Vous pouvez aussi retenir, au-delà des dégradations, d'éventuels loyers ou charges impayés et les régularisations de charges. Mais chaque somme retenue doit être justifiée, pièce à l'appui.
- Évaluez le coût de remise en état, puis déduisez la part de vétusté (idéalement via la grille).
- Joignez au décompte : état des lieux d'entrée/sortie, photos, devis et/ou factures.
- Ne retenez jamais un montant « au forfait » sans justificatif : c'est la première cause de condamnation du bailleur.
Retenue abusive = sanction pour vous
Délais de restitution du dépôt de garantie et pénalité de retard
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais, qui courent à compter de la remise des clés (en main propre ou par lettre recommandée). Le délai est de 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Il passe à 2 mois lorsque l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'entrée, c'est-à-dire dès qu'il y a des dégradations à déduire.
Dans ce délai, vous restituez le dépôt diminué des sommes justifiées (dégradations imputables, impayés, charges). Si vous ne respectez pas le délai, le solde dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges) pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette pénalité est automatique.
Une exception : la majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse. Cas particulier des immeubles en copropriété : vous pouvez conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, le solde étant régularisé ensuite.
- 1 mois : état des lieux de sortie conforme à l'entrée, aucune dégradation à déduire.
- 2 mois : état des lieux de sortie différent (dégradations constatées).
- Retard : +10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé, automatiquement.
- Immeuble en copropriété : provision possible jusqu'à 20 % du dépôt en attendant l'arrêté des comptes annuel.
Si les dégradations dépassent le montant du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer en principal (location nue ; deux mois en meublé). Quand la facture de remise en état dépasse le dépôt, vous conservez la totalité de celui-ci et réclamez le complément directement au locataire. Vous disposez d'un délai relativement confortable : l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par 3 ans, ce qui couvre la demande du bailleur au titre des réparations locatives.
Commencez par l'amiable : adressez au locataire un décompte clair (état des lieux, devis/factures, photos) et une mise en demeure de payer le solde, par lettre recommandée avec accusé de réception. Beaucoup de dossiers se règlent à ce stade, surtout si la demande est justifiée et raisonnable.
En l'absence d'accord, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (compétent pour les litiges locatifs). Pour une somme certaine, la procédure d'injonction de payer est souvent la plus simple : vous déposez une requête, et si le juge l'accueille, son ordonnance est signifiée au locataire par un commissaire de justice. Le locataire peut alors faire opposition dans un délai d'un mois à compter de la signification. Pour des dossiers plus discutés, une assignation au fond reste possible. Un commissaire de justice ou un avocat vous guidera sur la voie la plus adaptée à votre montant et à votre dossier.
- Étape 1 : décompte détaillé + mise en demeure par LRAR (le plus souvent suffisant).
- Étape 2 si refus : juge des contentieux de la protection, via injonction de payer ou assignation.
- Délai pour agir : en principe 3 ans (prescription de l'article 7-1 de la loi de 1989).
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Questions fréquentes
Quelle différence exacte entre vétusté et dégradation ?+
La vétusté est l'usure ou la détérioration résultant du temps et de l'usage normal du logement (peinture ternie, joints noircis, moquette tassée). Elle reste à votre charge de propriétaire. Une dégradation est un dommage anormal, qui ne serait pas survenu avec un usage soigneux (trou, brûlure, casse, tache indélébile). Elle est à la charge du locataire. Cette définition vient du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 et de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989.
Puis-je retenir sur le dépôt de garantie sans état des lieux d'entrée ?+
Très difficilement. En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état et le rend donc en bon état (sauf preuve contraire). Vous ne pourrez quasiment rien lui imputer, faute de point de comparaison. L'état des lieux d'entrée détaillé, signé et photographié, est votre protection essentielle.
Un devis suffit-il ou faut-il une facture pour la retenue ?+
Un devis vous permet de chiffrer et de justifier une provision dans le délai de restitution. Mais en cas de contestation devant le juge, ce sont les factures effectivement payées qui emportent le plus la conviction. L'idéal est de joindre le devis au décompte, puis de conserver la facture pour pouvoir la produire si le locataire conteste.
Dans quel délai dois-je restituer le dépôt de garantie ?+
À compter de la remise des clés : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et 2 mois s'il révèle des différences (donc dès qu'il y a des dégradations à déduire). Ces délais sont fixés par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Quelle pénalité si je restitue le dépôt en retard ?+
Le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges) pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration est automatique. Elle n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Que faire si les dégradations coûtent plus cher que le dépôt ?+
Vous conservez la totalité du dépôt et réclamez le complément au locataire. Commencez par une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée du décompte et des justificatifs. En cas de refus, saisissez le juge des contentieux de la protection (injonction de payer ou assignation). Vous avez en principe 3 ans pour agir : l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans.
Le locataire est absent à l'état des lieux de sortie, comment faire ?+
Ne réalisez pas l'état des lieux seul : il n'aurait aucune valeur probante. Mandatez un commissaire de justice (ex-huissier), qui convoque les parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance. Son constat s'impose aux deux parties, et son coût (tarif réglementé) est en principe partagé par moitié entre vous et le locataire.
Le nettoyage du logement peut-il être retenu sur le dépôt ?+
Oui, si l'état des lieux d'entrée montrait un logement propre et que l'état des lieux de sortie révèle une saleté excessive nécessitant un nettoyage lourd. Il faut le constater à l'état des lieux et le justifier par un devis ou une facture. Une simple poussière de fin d'occupation, en revanche, relève de l'usage normal.
Ce guide remplace-t-il l'avis d'un professionnel ?+
Non. Il vous donne les règles générales issues des sources officielles (loi du 6 juillet 1989, décret vétusté de 2016) à jour en 2026, mais chaque situation est particulière. Pour un litige important ou contesté, rapprochez-vous d'un commissaire de justice, d'un avocat ou de l'ADIL de votre département (conseil juridique gratuit). Cette page ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Sources officielles
- Service-public.fr — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (F31269)
- Service-public.fr — État des lieux de sortie pour un bail d'habitation (F33671)
- Légifrance — Article 22, loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- Légifrance — Article 7-1, loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale)
- ANIL — État des lieux et prise en compte de la vétusté (décret n°2016-382 du 30 mars 2016)
- Service-public.fr — Saisir le juge des contentieux de la protection (F1783)
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.