Mise en demeure pour loyer impayé : le guide complet du bailleur

Qu'est-ce qu'une mise en demeure pour loyer impayé ?

La mise en demeure est un courrier formel par lequel vous, propriétaire bailleur, sommez votre locataire de payer les loyers et charges qu'il vous doit. C'est un cran au-dessus de la simple relance : elle marque officiellement que vous considérez la situation comme un impayé et que vous attendez un règlement dans un délai précis.

Contrairement au commandement de payer, qui est un acte officiel délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice), la mise en demeure est une démarche amiable que vous pouvez rédiger et envoyer vous-même. Elle ne déclenche aucune procédure judiciaire à elle seule : c'est un avertissement écrit, daté et traçable.

Son intérêt est double. D'abord, elle fait souvent réagir un locataire de bonne foi qui a oublié, qui traverse une difficulté passagère ou qui n'avait pas pris la mesure du problème. Ensuite, en cas de procédure ultérieure, elle prouve que vous avez agi de bonne foi et tenté de résoudre le litige à l'amiable avant d'aller plus loin.

Quand envoyer la mise en demeure ?

Il n'existe aucun délai légal imposé pour envoyer une mise en demeure : la loi ne vous oblige pas à attendre un nombre précis de mois d'impayés. Vous pouvez donc agir dès le premier loyer en retard, dès lors que le retard est réel et non contestable.

En pratique, il est conseillé de commencer par une relance amiable plus douce (un message, un appel, ou une lettre simple) dans les premiers jours du retard. Beaucoup de retards se règlent à ce stade. Si cette première relance reste sans réponse au bout d'une semaine ou deux, passez à la mise en demeure en recommandé.

Agir tôt n'est pas être agressif : c'est éviter que la dette ne gonfle. Plus vous laissez filer, plus le montant à rattraper devient lourd pour votre locataire, et plus une régularisation devient difficile. Une mise en demeure rapide et claire protège les deux parties.

• Jour 1 à 5 du retard : relance amiable (téléphone, e-mail, courrier simple).
• Une à deux semaines sans réponse : envoi de la mise en demeure en LRAR.
• Mise en demeure restée sans effet : passage au commandement de payer par commissaire de justice.

Comment l'envoyer : la LRAR, le bon réflexe

La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C'est ce qui lui donne sa valeur : l'accusé de réception prouve la date à laquelle votre locataire a reçu (ou s'est vu présenter) le courrier, point de départ du délai que vous lui accordez.

Conservez précieusement une copie de la lettre, la preuve de dépôt et l'avis de réception. Ces documents constituent votre dossier en cas de procédure ultérieure. Si le locataire ne retire pas le recommandé, gardez quand même tous les justificatifs : l'avis de passage atteste de la présentation du courrier à son adresse, et cela démontre votre démarche.

La lettre recommandée électronique (LRE) peut avoir la même valeur juridique que la LRAR papier, mais à deux conditions : qu'elle soit émise par un prestataire qualifié au sens du règlement eIDAS, et que votre locataire, en tant que particulier, ait donné son accord préalable pour recevoir des recommandés électroniques. Sans ce consentement, sa valeur de preuve est fragile. Pour un bailleur particulier, le recommandé papier classique reste donc le plus simple et le plus sûr.

Ce que la mise en demeure doit contenir

La loi ne fixe pas de modèle imposé, mais pour être efficace et crédible, votre mise en demeure doit comporter un certain nombre d'éléments. Une lettre incomplète risque de rester sans effet ou d'affaiblir votre dossier.

Le terme « mise en demeure » doit apparaître clairement, ainsi que l'identité des deux parties, la référence et l'adresse du logement loué, le décompte détaillé des sommes dues (loyers et charges, mois par mois), le délai accordé pour régulariser, et votre signature. Il est utile d'annoncer les conséquences en cas de non-paiement (commandement de payer, voire résiliation du bail si une clause résolutoire figure au contrat).

Le ton doit rester factuel et ferme, jamais menaçant ni injurieux. Vous exposez des faits et un montant, vous rappelez une obligation, vous fixez un délai. C'est tout.

• La mention claire « Mise en demeure » en objet.
• Vos coordonnées et celles du locataire, l'adresse du logement, la référence du bail.
• Le décompte précis des loyers et charges impayés, période par période, et le total dû.
• Le délai accordé pour payer (en général 8 à 15 jours) à compter de la réception.
• Le rappel de l'obligation de payer et les suites possibles en cas de non-règlement.
• La date et votre signature.

Quel délai accorder au locataire ?

Aucun délai légal n'est imposé pour la mise en demeure amiable : vous le fixez librement. En pratique, un délai de 8 à 15 jours est raisonnable et bien accepté par les tribunaux comme par les locataires. Trop court, il paraît brutal ; trop long, il fait gonfler inutilement la dette.

Attention à ne pas confondre ce délai avec celui du commandement de payer. Le délai que vous accordez dans votre mise en demeure court à compter de la réception effective du courrier par le locataire, et non de la date d'envoi.

Si le délai expire sans paiement ni proposition sérieuse, vous pourrez passer à l'étape suivante. Mais gardez toujours la trace de chaque échange : un locataire qui propose un échelonnement de bonne foi vaut souvent mieux qu'une procédure longue et coûteuse.

Que se passe-t-il après une mise en demeure sans effet ?

Si votre locataire ne paie pas et ne propose aucune solution, l'étape suivante est le commandement de payer, qui doit obligatoirement être délivré par un commissaire de justice (ex-huissier). Cet acte officiel, distinct de votre mise en demeure, vise généralement la clause résolutoire du bail.

Pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023, le commandement de payer laisse au locataire un délai de 6 semaines pour régler sa dette ; ce délai a été ramené de 2 mois à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 (dite Kasbarian-Bergé). Pour les baux antérieurs, l'ancien délai de 2 mois reste applicable, comme l'a confirmé la Cour de cassation. Si la dette n'est pas réglée à l'échéance, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l'expulsion. La résiliation n'est pas automatique : le juge apprécie la situation au cas par cas et peut accorder au locataire des délais de paiement.

Attention enfin à la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus : aucune expulsion ne peut être exécutée durant cette période, sauf exceptions. Cela ne vous empêche pas d'engager les démarches en amont, ni le juge de prononcer une décision, mais l'expulsion effective sera, elle, suspendue jusqu'à la fin de la trêve.

Le cas particulier du locataire qui perçoit l'APL

Si votre locataire bénéficie d'une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous avez une obligation supplémentaire : signaler l'impayé à la CAF (ou à la MSA pour le régime agricole). L'impayé est constitué dès que la dette atteint l'équivalent de 2 mois de loyer net et charges, le loyer net correspondant au loyer du bail diminué du montant de l'aide au logement.

Une fois cet impayé constitué, vous disposez de 2 mois pour le signaler, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce signalement doit mentionner l'identité et l'adresse du locataire, ainsi que le montant et la période de la dette. À défaut de signalement, vous vous exposez à une amende pouvant atteindre 8 010 euros.

Contrairement à une idée répandue, signaler à la CAF ne fait pas automatiquement suspendre l'aide. Dans la plupart des cas, l'APL continue d'être versée et la CAF demande au contraire la mise en place d'un plan d'apurement de la dette avec votre locataire ; l'aide n'est suspendue qu'en cas de non-respect de ce plan.