Le plan d'apurement de loyer impayé : guide complet pour le propriétaire bailleur

Qu'est-ce qu'un plan d'apurement et à quoi ça sert ?

Le plan d'apurement (aussi appelé échéancier ou protocole d'accord) est un document écrit qui organise le remboursement d'une dette de loyer. Concrètement, il fixe noir sur blanc le montant total dû, le montant des mensualités que le locataire s'engage à verser, et la durée sur laquelle il va rembourser. Le principe est simple : le locataire rembourse l'arriéré par tranches, tout en reprenant le paiement de son loyer courant.

Pour vous, propriétaire bailleur, c'est un outil précieux. Il vous permet de récupérer votre argent de façon échelonnée et documentée, sans engager immédiatement une procédure judiciaire longue et coûteuse. Un accord écrit constitue aussi une preuve solide : si le locataire ne le respecte pas, vous disposez d'un document signé reconnaissant la dette, ce qui facilite grandement la suite.

Le plan d'apurement n'efface pas la dette : il en organise simplement le paiement dans le temps. Il peut être conclu à tout moment — dès les premiers impayés à l'amiable, ou plus tard dans le cadre d'une procédure, lorsque c'est le juge qui accorde des délais de paiement.

Le lien essentiel avec la CAF (ou la MSA)

Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS) versée directement entre vos mains (tiers payant), le plan d'apurement devient un passage quasi obligé. La règle officielle est claire : dès qu'un impayé est établi, vous avez 2 mois pour le signaler à la CAF (ou à la MSA pour les régimes agricoles), de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.

Au sens de la CAF, on parle d'impayé lorsque la dette atteint au moins 2 fois le montant mensuel du loyer et des charges. Le seuil se calcule sur le montant net (loyer diminué de l'aide) quand l'aide vous est versée directement, et sur le montant brut (loyer du bail) quand elle est versée au locataire.

Une fois l'impayé signalé, la CAF demande la mise en place d'un plan d'apurement, à établir dans un délai maximal de 6 mois. Ce délai est ramené à 2 mois si vous aviez refusé que l'aide vous soit versée directement (refus du tiers payant). C'est là que tout se joue pour vous : le versement de l'aide au logement est maintenu — et donc continue de vous être versé — à deux conditions cumulatives : le plan d'apurement est accepté par la CAF et respecté, et le locataire a repris le paiement du loyer en cours. À l'inverse, en cas de mauvaise exécution du plan ou de non-reprise du loyer courant, la CAF suspend l'aide.

Si aucun plan d'apurement n'est mis en place dans les délais, la CAF saisit le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui dispose de 3 mois pour en établir un. À défaut, la CAF peut imposer un plan reposant sur le remboursement d'un trente-sixième (1/36e) de la dette chaque mois pendant 3 ans, à compter de la mise en demeure.

Plan d'apurement amiable ou plan fixé par le juge ?

Il faut bien distinguer deux situations, car elles n'ont pas les mêmes conséquences.

Le plan amiable est celui que vous négociez et signez directement avec votre locataire, sans intervention d'un tribunal. Vous définissez ensemble le nombre de mensualités, leur fréquence et leur montant, en tenant compte des ressources réelles du locataire. C'est la voie la plus souple et la plus rapide. Trois formules sont possibles : le locataire rembourse l'intégralité de l'arriéré de façon échelonnée ; vous abandonnez une partie de la dette et il rembourse le reste ; ou vous abandonnez la totalité de l'arriéré et il reprend simplement le paiement normal du loyer.

Le plan fixé par le juge intervient lorsque la procédure judiciaire est déjà engagée. Si vous avez fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi le juge des contentieux de la protection, ce dernier peut accorder au locataire des délais de paiement (parfois appelés délais de grâce). Sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, ces délais ne peuvent en principe être inférieurs à 3 mois ni supérieurs à 3 ans. Depuis la loi du 27 juillet 2023 (loi dite Kasbarian-Bergé n° 2023-668), la suspension des effets de la clause résolutoire n'est plus automatique lorsque le juge accorde ces délais : elle relève de l'appréciation du juge, suppose une demande expresse du locataire et exige que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Cette suspension prend fin dès le premier loyer impayé après le jugement ou dès que le locataire ne respecte plus l'échéancier fixé par le tribunal.

Ce que doit contenir un plan d'apurement valable

Pour être solide et opposable, le document doit comporter plusieurs mentions essentielles. La CAF met d'ailleurs à disposition un modèle gratuit que vous pouvez adapter, à condition de conserver ces mentions.

Le plan doit identifier les deux parties (vos coordonnées et celles du locataire) ainsi que l'adresse du logement, rappeler la date de signature du bail, indiquer le montant précis des loyers et charges impayés, et détailler un échéancier de paiement. Ce point est crucial : l'échéancier doit intégrer non seulement les sommes impayées, mais aussi les loyers mensuels à venir. Le locataire doit s'engager formellement à payer et à respecter le calendrier, et le document doit mentionner la date et le lieu de signature.

Le plan est imprimé en deux exemplaires, signés par chacune des deux parties, chacun en conservant un original. Pour fixer un échéancier réaliste, appuyez-vous sur un décompte locatif précis de la dette, qui distingue clairement les loyers, les charges et d'éventuels frais.

Ce que le plan d'apurement ne fait pas

Un plan d'apurement reste un accord sur le paiement, pas une garantie absolue. S'il n'est pas respecté, vous devez agir : relancer le locataire, puis envisager une mise en demeure, voire la suite judiciaire avec un commandement de payer.

Le plan amiable ne vaut pas non plus titre exécutoire. Autrement dit, s'il n'est pas respecté, vous ne pouvez pas saisir directement les biens du locataire : il faudra d'abord obtenir une décision de justice. Pour sécuriser un accord important, vous pouvez le faire constater par un commissaire de justice (ex-huissier) ou, lorsqu'une procédure est en cours, le faire homologuer.

Enfin, gardez à l'esprit la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), qui suspend l'exécution des expulsions mais n'efface ni la dette ni l'obligation de payer : le plan d'apurement reste pleinement utile pendant cette période.