Faire jouer la caution : comment réclamer l'impayé au garant

Avant tout : vérifiez que votre acte de cautionnement est valable

Faire jouer la caution suppose d'avoir un acte de cautionnement valide. C'est le point que les bailleurs oublient le plus souvent, et un acte mal rédigé peut être annulé par le juge, vous laissant sans recours contre le garant. Sortez le document signé à l'entrée dans les lieux et vérifiez-le calmement.

Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022), la caution personne physique n'a plus à recopier une longue mention manuscrite type. Mais l'acte doit toujours, à peine de nullité, comporter une mention apposée par la caution elle-même indiquant qu'elle s'engage à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres (article 2297 du Code civil). En cas de différence entre les deux écritures, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. L'acte doit aussi reprendre le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu'ils figurent au bail, ainsi que l'alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur la possibilité de résiliation. Enfin, un exemplaire du contrat de location doit avoir été remis à la caution.

Un point important : si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ou toute autre garantie couvrant les obligations du locataire, vous ne pouvez en principe pas cumuler avec un cautionnement par une personne physique, et la caution est alors nulle. L'exception concerne le logement loué à un étudiant ou à un apprenti, où le cumul reste possible.

• Acte écrit et signé par la caution
• Mention du montant garanti en toutes lettres et en chiffres (article 2297 du Code civil)
• Montant du loyer et conditions de révision repris dans l'acte
• Reproduction de l'alinéa de l'article 22-1 de la loi de 1989 sur la résiliation
• Remise d'un exemplaire du bail à la caution

Caution simple ou caution solidaire : la distinction qui change tout

Tout dépend de ce qui est écrit dans l'acte. La nature de l'engagement détermine à quel moment et comment vous pouvez vous tourner vers le garant.

La caution solidaire est la plus protectrice pour le bailleur, et de loin la plus fréquente. Elle vous permet de réclamer le paiement directement au garant dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire ni à prouver qu'il est insolvable. Vous choisissez librement qui vous poursuivez : le locataire, le garant, ou les deux.

La caution simple est plus protectrice pour le garant. Avec elle, vous devez d'abord demander le paiement au locataire avant de vous retourner vers la caution, qui peut vous opposer le bénéfice de discussion. Concrètement, cela signifie souvent engager d'abord la procédure contre le locataire avant de pouvoir actionner le garant.

Pour savoir laquelle s'applique, lisez l'acte : la solidarité doit être expressément prévue. En l'absence de clause de solidarité claire, c'est le régime de la caution simple qui joue.

• Caution solidaire : réclamation directe au garant dès le 1er impayé
• Caution simple : il faut d'abord poursuivre le locataire défaillant
• La solidarité doit être expressément écrite dans l'acte
• En cas de doute sur la lecture de l'acte, faites-le vérifier

Ce que vous pouvez réclamer au garant

Le garant s'engage à payer ce que doit le locataire au titre du bail, mais uniquement dans la limite du plafond inscrit dans l'acte de cautionnement. Vous ne pouvez pas réclamer au-delà de ce montant garanti.

Dans cette limite, les dettes réclamables comprennent généralement les loyers et charges impayés, les intérêts de retard, et selon la rédaction de l'acte, les indemnités d'occupation après résiliation du bail et les frais de remise en état du logement en cas de dégradations imputables au locataire. Attention : les dégradations imputables ne couvrent pas la vétusté ni l'usure normale du logement, qui restent à votre charge.

Un point technique mais essentiel : lorsqu'un commandement de payer est délivré au locataire par un commissaire de justice, il doit être signifié au garant dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). À défaut, le garant ne peut être tenu au paiement des pénalités ni des intérêts de retard. Il reste redevable du principal de la dette, mais pas de ces accessoires liés au retard.

• Loyers et charges impayés, dans la limite du plafond de l'acte
• Intérêts et pénalités de retard (sous réserve que le commandement ait été signifié au garant dans les 15 jours)
• Indemnités d'occupation après résiliation, si l'acte le prévoit
• Frais de remise en état pour dégradations imputables (pas la vétusté)
• Jamais au-delà du montant maximum garanti inscrit dans l'acte

En colocation : attention à la durée de l'engagement du garant

Si le garant s'est porté caution d'un colocataire, son engagement n'est pas illimité dans le temps. Lorsqu'un colocataire donne congé, la solidarité de son garant prend fin soit à la date d'arrivée d'un nouveau colocataire inscrit au bail pour le remplacer, soit, à défaut de remplaçant, au plus tard six mois après la date d'effet du congé (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Précision utile : l'acte de cautionnement en colocation doit, à peine de nullité, identifier le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement du garant. Vérifiez donc, avant de réclamer, à quel colocataire se rapporte le cautionnement et si le délai de six mois n'a pas déjà couru. Au-delà, vous ne pourrez plus actionner ce garant pour les dettes nées après la fin de son engagement.

• La solidarité du garant d'un colocataire cesse à l'arrivée d'un remplaçant inscrit au bail
• À défaut de remplaçant : fin au plus tard 6 mois après la date d'effet du congé
• L'acte doit identifier le colocataire concerné, à peine de nullité

Le garant peut-il se désengager seul ?

Cela dépend de la durée prévue dans l'acte. Si l'acte de cautionnement est à durée déterminée (par exemple, la durée du bail initial), le garant reste engagé jusqu'au terme prévu et ne peut pas y mettre fin avant.

Si l'engagement est à durée indéterminée, le garant peut le résilier unilatéralement, par lettre recommandée, sans votre accord. Mais cette résiliation ne prend effet qu'au terme du contrat de location en cours, qu'il soit initial, reconduit ou renouvelé : le garant reste donc tenu pour la période du bail déjà en cours au moment où il résilie. Un garant ne peut donc pas s'échapper du jour au lendemain pour éviter de payer un impayé déjà constitué.