Le congé pour vente : préavis, droit de préemption du locataire et notice obligatoire

Non. En location vide, le congé pour vente ne peut être donné que pour l'échéance du bail (la date anniversaire des 3 ans ou de la durée prévue), et il doit être reçu par le locataire au plus tard 6 mois avant cette date. Vous ne pouvez pas interrompre un bail en cours. Si le délai de 6 mois n'est pas respecté, le congé est sans effet et le bail se reconduit automatiquement pour 3 ans.

C'est un document officiel, au contenu fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017, qui informe le locataire de vos obligations et de ses recours. Vous devez le joindre tel quel à votre lettre de congé. Son absence rend le congé nul, même si tout le reste est correct. C'est la première cause d'annulation chez les bailleurs particuliers. Vous le trouvez en annexe de l'arrêté sur Légifrance.

Le congé pour vente vaut automatiquement offre de vente au profit du locataire : c'est son droit de préemption. L'offre, au prix et aux conditions que vous indiquez, est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. S'il accepte, il a 2 mois pour signer l'acte (4 mois s'il finance par un prêt). S'il ne répond pas dans les 2 mois, son droit s'éteint et vous vendez librement.

Oui. Vous pouvez vendre votre logement occupé à tout moment, sans donner congé : le bail continue alors avec le nouveau propriétaire et le locataire reste en place jusqu'à la fin de son bail. Le congé pour vente n'est nécessaire que si vous voulez vendre le logement libre, c'est-à-dire récupérer le bien vide à l'échéance du bail.

Par l'un des moyens admis uniquement : acte de commissaire de justice (l'ancien huissier), lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre recommandée électronique n'est possible que si le locataire l'a acceptée au préalable. Un e-mail simple, un SMS ou un courrier ordinaire n'ont aucune valeur. Le commissaire de justice est le plus sûr car il garantit une date certaine de réception.

Vous ne pouvez pas lui donner congé pour vente sans lui proposer un relogement adapté et proche, s'il a plus de 65 ans et des ressources inférieures au plafond fixé par décret (celui des logements locatifs conventionnés). Les ressources retenues sont celles des 12 mois précédant le congé. Cette protection ne s'applique pas si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou si vos ressources sont également modestes. Le relogement peut être proposé jusqu'au dernier jour du préavis.

Le préavis de 6 mois se calcule à partir de la date de réception du congé par le locataire, pas de la date d'envoi. Pour une lettre recommandée, c'est la date de présentation ou de retrait ; pour un acte de commissaire de justice, la date de signification. Envoyez donc votre congé avec une marge confortable, plusieurs semaines avant la date limite des 6 mois.

Non. Le congé pour vente ne concerne que la vente du logement. Pour des impayés de loyer, la procédure est différente : commandement de payer par commissaire de justice et mise en jeu de la clause résolutoire, encadrés notamment par la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023. N'utilisez jamais un congé pour vente comme moyen détourné de régler un impayé.

Vous ne pouvez pas l'expulser vous-même. Si le congé est régulier et que le locataire se maintient dans les lieux après la fin du préavis, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire valider le congé et obtenir l'expulsion. Sachez que la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'exécution des expulsions.