Loyer impayé : la procédure complète 2026 pour le propriétaire bailleur

Comprendre la situation avant d'agir

Un loyer impayé n'est pas une fatalité juridique : c'est une procédure encadrée qui se déroule en deux grandes phases. La phase amiable, où vous cherchez une solution directe avec votre locataire (relance, plan d'apurement, mobilisation de la caution et des aides). Puis la phase judiciaire, où vous demandez à la justice de constater la fin du bail et, si besoin, d'autoriser l'expulsion.

La bonne nouvelle, c'est que la loi du 6 juillet 1989 et la loi dite Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 ont raccourci certains délais en faveur des propriétaires. La moins bonne, c'est que la procédure reste longue : comptez en général plusieurs mois entre le premier impayé et une éventuelle expulsion. Agir vite et dans le bon ordre est donc votre meilleur atout pour limiter la perte.

Un point de vocabulaire utile : l'huissier de justice s'appelle désormais commissaire de justice. C'est le seul professionnel habilité à délivrer un commandement de payer et à procéder à l'expulsion. Le juge compétent pour les litiges locatifs est le juge des contentieux de la protection (au tribunal judiciaire), pas un autre.

Phase 1 : la relance amiable, vos premiers réflexes

Dès qu'un loyer manque, contactez votre locataire : un appel, un mail, un SMS. Une difficulté est parfois passagère (retard de salaire, accident de la vie). Gardez une trace écrite de chaque échange.

Si rien ne bouge sous quelques jours, passez à la mise en demeure : un courrier recommandé avec accusé de réception qui rappelle la somme due, fixe un délai de paiement et annonce les suites possibles. C'est une étape clé qui marque officiellement le défaut de paiement et prépare le terrain juridique.

En parallèle, deux leviers protègent votre trésorerie. D'abord la caution (le garant) : si une personne s'est portée garante, prévenez-la sans tarder, car elle est tenue de payer la dette. Ensuite les aides : signalez l'impayé à la CAF ou à la MSA. En 2026, au sens des aides au logement, l'impayé est en principe constitué lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges (loyer et charges restant à votre charge après déduction de l'aide). Une fois cet impayé constitué, vous avez 2 mois pour le signaler ; en principe, l'aide est maintenue et un plan d'apurement est mis en place. À noter : une nouvelle définition (3 mois d'impayé quel que soit le montant, ou 450 €) est prévue pour les signalements à partir du 1er janvier 2027.

• Relance écrite immédiate (mail, SMS), avec trace conservée
• Mise en demeure en recommandé avec accusé de réception
• Activation de la caution / du garant le plus tôt possible
• Signalement à la CAF/MSA dans les 2 mois suivant la constitution de l'impayé
• Proposition d'un plan d'apurement écrit et signé si le locataire est de bonne foi

Phase 2 : le commandement de payer, le vrai point de bascule

Si la relance amiable échoue, vous demandez à un commissaire de justice de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. C'est l'acte qui enclenche la machine judiciaire. Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines pour régler la totalité de la dette. Pour les baux plus anciens, le délai reste de 2 mois.

La clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d'impayé. Depuis la loi Kasbarian, elle est obligatoire dans tous les baux d'habitation conclus depuis le 29 juillet 2023. C'est elle qui rend la résiliation quasi automatique une fois le délai du commandement écoulé sans paiement.

Le commandement de payer délivré par le commissaire de justice doit être signalé à la CCAPEX (commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Ce n'est pas une formalité contre vous : c'est un dispositif qui peut accélérer la mobilisation des aides et donc votre recouvrement.

Phase 3 : saisir le juge des contentieux de la protection

Passé le délai de 6 semaines (ou 2 mois) sans paiement intégral, vous pouvez saisir la justice. Bonne nouvelle pour les loyers impayés : contrairement à beaucoup de petits litiges civils, vous n'êtes pas tenu de passer par une tentative de conciliation ou de médiation préalable, même si la dette est faible. Les litiges portant sur un bail d'habitation échappent en effet à cette obligation préalable.

La saisine se fait par assignation, un acte délivré par commissaire de justice qui convoque le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Point important issu de la loi : pour un bailleur personne physique (ou une SCI familiale), l'assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier du locataire soit réalisé. Respecter ce délai, à peine d'irrecevabilité, évite un report d'audience.

À l'audience, le juge constate la résiliation du bail si les conditions sont réunies et prononce l'expulsion. Il peut toutefois accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de 3 ans (à la demande du locataire, du bailleur ou d'office), à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le paiement du loyer courant avant l'audience. La suspension des effets de la clause résolutoire est désormais conditionnée à cette reprise du paiement. Le juge peut aussi vous accorder une condamnation au paiement de la dette, que vous pourrez recouvrer ensuite.

• Loyers impayés : aucune tentative de conciliation ou de médiation préalable n'est imposée, quel que soit le montant
• Assignation par commissaire de justice
• Bailleur personne physique : assignation notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience (à peine d'irrecevabilité)
• Juge compétent : juge des contentieux de la protection
• Le juge peut accorder des délais (jusqu'à 3 ans) si le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l'audience

Phase 4 : commandement de quitter les lieux et expulsion

Une fois le jugement d'expulsion obtenu, le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut en principe intervenir qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois après ce commandement. Ce délai laisse au locataire le temps de partir volontairement ou de trouver une solution ; le juge peut toutefois l'avoir réduit ou supprimé.

Si le locataire ne part toujours pas, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique pour procéder à l'expulsion. Le préfet dispose de 2 mois pour répondre ; l'absence de réponse dans ce délai vaut refus. En cas de refus ou de silence, l'État engage sa responsabilité et vous pouvez obtenir une indemnisation correspondant notamment aux loyers perdus.

Tout au long de cette phase, une règle est intangible : aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, la procédure peut continuer (vous pouvez obtenir le jugement, signifier les actes), mais l'expulsion effective est suspendue jusqu'au 1er avril.

Ce que vous ne devez surtout pas faire

La tentation est grande, face à un locataire qui ne paie plus, de vouloir reprendre les choses en main soi-même. C'est précisément là que des propriétaires de bonne foi se mettent en faute et perdent leurs droits. Couper l'eau, l'électricité ou le chauffage, changer la serrure, retirer la porte, déménager les affaires du locataire ou le menacer sont des actes interdits et lourdement sanctionnés : forcer un locataire à quitter son logement sans décision de justice et sans recours à la force publique est puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

De même, ne renoncez pas par découragement. Un dossier bien suivi, avec des écrits horodatés et des actes délivrés dans les délais, aboutit. À l'inverse, un dossier négligé multiplie les reports et les vices de procédure.

Enfin, gardez en tête la prescription : vous disposez en principe de 3 ans pour réclamer une dette de loyers ou de charges (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, la somme n'est plus recouvrable. C'est une raison supplémentaire d'agir sans laisser traîner.