Récupérer un loyer impayé après le départ du locataire : recouvrement et saisies (guide 2026)
Mis à jour le 5 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 13 min de lecture · Sources officielles citées
Pour recouvrer une dette de loyer après le départ du locataire, il faut un titre exécutoire (jugement ou ordonnance d'injonction de payer). Avec ce titre, un commissaire de justice peut pratiquer une saisie-attribution sur le compte, une saisie sur rémunération ou une saisie-vente. La dette de loyer se prescrit par 3 ans ; un titre exécutoire reste, lui, exécutable 10 ans.
Votre locataire a quitté le logement en laissant des arriérés de loyer, et vous vous demandez s'il est encore possible de récupérer votre argent. La réponse est oui, dans la grande majorité des cas, à condition d'agir dans les délais et selon les bonnes étapes. Le recouvrement d'une dette locative n'a rien d'une fatalité : la loi vous donne des outils précis, du titre exécutoire aux différentes saisies, pour contraindre un débiteur défaillant à payer. Ce guide 2026 vous explique concrètement comment obtenir un titre, le faire exécuter et savoir quand poursuivre ou renoncer.
L'essentiel
- →Sans titre exécutoire, aucune saisie n'est possible : il faut d'abord un jugement ou une ordonnance d'injonction de payer constatant la dette.
- →La dette de loyer se prescrit par 3 ans (article 7-1 de la loi de 1989) ; une fois un titre obtenu, il reste exécutable pendant 10 ans (article L111-4 du Code des procédures civiles d'exécution).
- →Avec un titre, le commissaire de justice peut pratiquer une saisie-attribution sur compte bancaire, une saisie sur rémunération ou une saisie-vente des meubles.
- →La saisie sur rémunération est réformée depuis le 1er juillet 2025 : elle est désormais pilotée par le commissaire de justice (commandement de payer), sans audience de conciliation préalable devant le juge.
- →Avant tout, retrouvez l'adresse et la situation du débiteur : un locataire insolvable ou en surendettement peut rendre le recouvrement illusoire, et il faut alors savoir renoncer.
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Vérifier la prescription et chiffrer la dette
Immédiatement
Établissez un décompte locatif précis (loyers, charges, indemnités d'occupation, intérêts éventuels), échéance par échéance. Vérifiez qu'aucune mensualité n'a dépassé le délai de prescription de 3 ans à compter de sa date d'exigibilité.
- 2
Obtenir un titre exécutoire
Plusieurs semaines à quelques mois
Si vous n'avez pas déjà un jugement, engagez une procédure d'injonction de payer (requête au tribunal compétent avec bail, décompte et quittances). En cas de dette contestée ou complexe, une assignation au fond peut être préférable.
- 3
Signifier l'ordonnance d'injonction de payer
Dans les 6 mois suivant l'ordonnance
Si vous avez obtenu une ordonnance, faites-la signifier au débiteur par commissaire de justice dans les 6 mois, sous peine de caducité. C'est cet acte qui fait courir le délai d'opposition d'un mois.
- 4
Attendre l'expiration du délai d'opposition
1 mois après la signification
Le débiteur dispose d'un mois après la signification pour former opposition. Sans opposition, demandez l'apposition de la formule exécutoire : l'ordonnance devient un titre exécutoire à part entière.
- 5
Localiser le débiteur et ses ressources
Quelques jours à semaines
Confiez au commissaire de justice la recherche de l'adresse, de l'employeur et des comptes bancaires du débiteur (via le FICOBA notamment). Ce diagnostic conditionne le choix de la saisie la plus rentable.
- 6
Pratiquer la saisie adaptée
Variable selon la mesure
Selon la situation : saisie-attribution sur le compte bancaire, saisie sur rémunération (commandement de payer du commissaire de justice depuis juillet 2025) ou saisie-vente des meubles. Le commissaire de justice exécute la mesure et perçoit les fonds.
- 7
Suivre les contestations et renouveler si besoin
Délai de contestation : 1 mois
Le débiteur peut contester devant le juge de l'exécution dans le mois de la dénonciation. Si la première saisie ne couvre pas toute la dette, elle peut être renouvelée. Conservez votre titre, valable 10 ans.
- 8
Décider de poursuivre ou de renoncer
Selon la situation
En cas d'insolvabilité avérée ou de surendettement recevable, suspendez les saisies, déclarez votre créance à la commission de surendettement et conservez le titre pour une relance ultérieure si la situation du débiteur s'améliore.
Première condition : obtenir un titre exécutoire
Le point de départ de tout recouvrement forcé est le titre exécutoire. C'est le document, listé à l'article L111-3 du Code des procédures civiles d'exécution, qui vous autorise à faire pratiquer une saisie : principalement une décision de justice (jugement du juge des contentieux de la protection) ou une ordonnance portant injonction de payer. Sans ce sésame, vous ne pouvez procéder à aucune saisie, même si la dette est évidente et reconnue par écrit. Une simple reconnaissance de dette ou un échange de mails ne suffit pas : ce sont des preuves, pas des titres exécutoires.
Si vous avez déjà engagé une procédure d'expulsion ou d'impayé devant le tribunal, le jugement rendu vaut généralement titre exécutoire et chiffre la dette (arriérés de loyers, charges, indemnités d'occupation). Si le locataire est parti avant tout jugement et que vous n'avez aucun titre, vous devrez en obtenir un : soit en assignant le locataire au fond pour faire condamner au paiement, soit, plus simplement pour une créance contractuelle non contestée, par la procédure d'injonction de payer détaillée plus bas.
Attention au facteur temps. L'action en recouvrement d'une dette de loyer se prescrit par 3 ans à compter de la date à laquelle chaque échéance aurait dû être payée (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Concrètement, un loyer dû en mars 2025 peut être réclamé jusqu'en mars 2028. Une fois le titre obtenu, le compteur change : le titre exécutoire constatant une créance peut être exécuté pendant 10 ans (article L111-4 du Code des procédures civiles d'exécution). D'où l'intérêt de sécuriser rapidement un titre.
Ne laissez pas filer les 3 ans
Localiser le débiteur et évaluer sa solvabilité
Avant d'engager des frais, une étape pragmatique s'impose : retrouver le débiteur et vérifier qu'il a de quoi payer. Un titre exécutoire ne vaut que si vous pouvez saisir quelque chose. Le commissaire de justice dispose pour cela de prérogatives utiles : il peut, sur présentation du titre, interroger les administrations et organismes (notamment le fichier FICOBA tenu par l'administration fiscale, qui recense les comptes bancaires) pour localiser l'adresse, l'employeur et les comptes du débiteur.
Cette recherche conditionne le choix de la mesure. Si le débiteur perçoit un salaire, la saisie sur rémunération est souvent la plus efficace. S'il dispose d'épargne ou de revenus crédités sur un compte, la saisie-attribution frappe directement. S'il ne possède que des biens mobiliers de valeur, la saisie-vente peut être envisagée, même si elle rapporte rarement gros. À l'inverse, face à un débiteur sans emploi, sans compte alimenté et sans bien saisissable, le recouvrement risque d'être un coup d'épée dans l'eau.
Pensez aussi aux garanties qui doublent votre créance. Si une caution s'est engagée, vous pouvez la poursuivre en parallèle ou à la place du locataire (le titre obtenu contre le locataire ne vaut pas automatiquement contre la caution : vérifiez avec votre commissaire de justice). Si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ou bénéficié de la garantie Visale, l'organisme garant prend le relais selon les conditions du contrat, ce qui vous évite la lourdeur des saisies.
Le rôle clé du commissaire de justice
La saisie-attribution sur le compte bancaire
La saisie-attribution est la mesure la plus directe : elle frappe les sommes disponibles sur le compte bancaire du débiteur. Prévue par les articles L211-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, elle suppose un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Le commissaire de justice signifie l'acte de saisie à la banque (le tiers saisi), qui doit alors bloquer les sommes à hauteur de la dette.
L'effet est immédiat et puissant : l'acte de saisie emporte attribution immédiate au profit du créancier des sommes saisies, dans la limite de la dette. Autrement dit, l'argent vous est juridiquement affecté dès la signification, avant même son versement effectif. La banque dispose d'un délai pour déclarer le solde des comptes. Une partie de l'argent reste toutefois protégée : le solde bancaire insaisissable (SBI), égal au montant du RSA, doit obligatoirement être laissé à la disposition du débiteur.
Le débiteur conserve un droit de contestation. Le commissaire de justice doit lui dénoncer la saisie (l'en informer par acte) dans les 8 jours, et le débiteur dispose alors d'un délai d'un mois pour saisir le juge de l'exécution (JEX) afin de contester. À défaut de contestation et à l'expiration de ce délai, la banque verse les fonds au commissaire de justice, qui vous les reverse après déduction de ses frais. Une saisie peut ne ramener qu'une partie de la dette si le compte est peu approvisionné : elle peut alors être renouvelée.
Délais de la saisie-attribution
La saisie sur rémunération : nouvelle procédure depuis le 1er juillet 2025
Lorsque le débiteur perçoit un salaire, la saisie des rémunérations permet de prélever chaque mois une fraction de sa paie directement entre les mains de l'employeur. C'est souvent la mesure la plus efficace face à un débiteur qui travaille, car elle s'inscrit dans la durée. Attention : cette procédure a été profondément réformée. Depuis le 1er juillet 2025 (décret n° 2025-125 du 12 février 2025 et décret n° 2025-493 du 3 juin 2025, pris en application de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023), elle n'est plus introduite par une audience de conciliation devant le tribunal : elle est désormais pilotée par le commissaire de justice.
Concrètement, muni de votre titre exécutoire, le commissaire de justice délivre au débiteur un commandement de payer. Si le débiteur ne réagit pas dans le délai imparti (un mois pour payer, trouver un accord ou contester), le commissaire de justice peut engager la saisie en notifiant l'employeur (le tiers saisi), qui verse alors la fraction saisissable à un commissaire de justice répartiteur chargé de la centraliser et de la répartir entre les éventuels créanciers, via un registre numérique national des saisies. Le débiteur peut à tout moment contester la mesure devant le juge de l'exécution.
La fraction saisissable obéit à un barème progressif révisé chaque année selon l'inflation. Au 1er janvier 2026, seule une part croissante du salaire est saisissable, de 1/20 sur la tranche la plus basse jusqu'à la totalité au-delà d'un certain plafond, chaque tranche étant majorée pour personne à charge. Une fraction reste toujours insaisissable (équivalente au montant du RSA), pour garantir un minimum vital. Le calcul exact relève du commissaire de justice et du barème en vigueur ; ne vous fiez pas à un montant approximatif.
Procédure réformée : ne suivez pas un guide périmé
La saisie-vente des meubles
La saisie-vente permet de saisir puis de faire vendre aux enchères les biens mobiliers du débiteur (meubles, électroménager, véhicule, matériel) pour rembourser la dette avec le produit de la vente. Elle suppose, comme les autres mesures, un titre exécutoire. Le commissaire de justice signifie d'abord un commandement de payer ; à défaut de paiement dans le délai légal, il peut se rendre sur place pour dresser un procès-verbal de saisie inventoriant les biens.
Cette mesure a des limites pratiques importantes. Certains biens sont déclarés insaisissables par la loi parce qu'ils sont nécessaires à la vie et au travail du débiteur (vêtements, literie, table et chaises, appareils de chauffage, denrées alimentaires, instruments de travail indispensables à la profession, etc.). Dans un logement modeste, il ne reste souvent que peu de biens réellement saisissables, et les ventes aux enchères de mobilier d'occasion rapportent généralement des montants faibles au regard de la dette.
La saisie-vente est donc rarement la première option pour une dette locative : elle est plutôt utilisée en complément ou lorsque le débiteur dispose de biens de valeur identifiés (par exemple un véhicule récent ou du matériel professionnel). Discutez avec votre commissaire de justice de son intérêt réel avant d'engager les frais, qui peuvent ne pas être couverts par le produit de la vente.
Mesure d'appoint
Sans jugement : la procédure d'injonction de payer
Si le locataire est parti et que vous n'avez aucun titre, mais que la dette est certaine, contractuelle et chiffrée (loyers et charges prévus au bail), la procédure d'injonction de payer est une voie rapide et peu coûteuse pour obtenir un titre. Régie par les articles 1405 et suivants du Code de procédure civile, c'est une procédure non contradictoire : vous déposez une requête auprès du tribunal compétent (généralement le tribunal judiciaire ou de proximité du domicile du débiteur), accompagnée des pièces justificatives (bail, décompte locatif, quittances impayées).
Le juge examine votre demande sur dossier, sans audience ni présence du débiteur. S'il l'estime fondée, il rend une ordonnance portant injonction de payer pour le montant qu'il retient. Vous devez ensuite faire signifier cette ordonnance au débiteur par commissaire de justice dans un délai de 6 mois, faute de quoi elle devient caduque. Cette signification est l'étape qui informe officiellement le débiteur et fait courir son délai de réaction.
Le débiteur peut former opposition dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. L'opposition rouvre un débat contradictoire : l'affaire est alors jugée comme un litige ordinaire, avec audience. En l'absence d'opposition dans le délai, vous demandez l'apposition de la formule exécutoire : l'ordonnance devient alors un véritable titre exécutoire, équivalent à un jugement, qui vous ouvre la porte de toutes les saisies décrites plus haut.
Une voie rapide et économique
Quand renoncer ou suspendre le recouvrement
Le recouvrement a un coût (frais de commissaire de justice, d'avocat éventuel, de procédure) et une limite : on ne peut pas saisir ce qui n'existe pas. Face à un débiteur réellement insolvable, sans emploi, sans compte alimenté et sans bien de valeur, multiplier les saisies revient souvent à dépenser pour rien. Mieux vaut alors faire évaluer froidement les chances de recouvrement par votre commissaire de justice avant d'engager de nouveaux frais.
Une situation impose la prudence : le surendettement. Si le débiteur a déposé un dossier de surendettement recevable auprès de la commission de la Banque de France, les procédures d'exécution (saisies) sont suspendues pendant l'instruction, et un éventuel rétablissement personnel peut conduire à l'effacement de tout ou partie des dettes. Vous devez alors déclarer votre créance à la commission et suivre la procédure, sans pouvoir saisir librement.
Renoncer n'est pas toujours synonyme d'abandon total. Conserver votre titre exécutoire est précieux : il reste valable 10 ans (renouvelable), ce qui vous laisse la possibilité de relancer une saisie plus tard, si la situation du débiteur s'améliore (nouvel emploi, héritage, retour à meilleure fortune). Sur le plan fiscal et comptable, une créance définitivement irrécouvrable peut par ailleurs faire l'objet d'un traitement spécifique : renseignez-vous selon votre régime d'imposition des revenus fonciers.
Surendettement : saisies suspendues
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Questions fréquentes
Puis-je saisir le compte de mon ancien locataire sans passer par un juge ?+
Non. Toute saisie suppose au préalable un titre exécutoire : un jugement ou une ordonnance d'injonction de payer revêtue de la formule exécutoire. Une reconnaissance de dette ou un simple accord écrit ne suffit pas. Une fois ce titre obtenu, c'est le commissaire de justice, et non vous-même, qui pratique la saisie-attribution sur le compte bancaire.
Combien de temps ai-je pour réclamer les loyers impayés ?+
L'action en recouvrement d'une dette de loyer se prescrit par 3 ans à compter de la date où chaque échéance aurait dû être payée (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Chaque mensualité a sa propre prescription : un loyer dû en mars 2025 peut être réclamé jusqu'en mars 2028. Une fois un titre exécutoire obtenu, vous disposez ensuite de 10 ans pour le faire exécuter.
Qu'est-ce qui a changé pour la saisie sur salaire en 2025 ?+
Depuis le 1er juillet 2025, la saisie des rémunérations n'est plus introduite par une audience de conciliation devant le tribunal. Elle est désormais pilotée par le commissaire de justice, qui délivre un commandement de payer puis notifie l'employeur. Les fonds transitent par un commissaire de justice répartiteur et un registre numérique national. Le débiteur peut toujours contester devant le juge de l'exécution.
Quelle part du salaire puis-je récupérer par saisie sur rémunération ?+
Seule une fraction du salaire est saisissable, selon un barème progressif révisé chaque année. Au 1er janvier 2026, la quotité saisissable va de 1/20 sur la tranche de revenu la plus basse jusqu'à la totalité au-delà d'un plafond, chaque tranche étant majorée pour personne à charge. Une part équivalente au RSA reste toujours insaisissable. Le calcul exact est effectué par le commissaire de justice.
L'injonction de payer fonctionne-t-elle si le locataire conteste la dette ?+
L'injonction de payer est conçue pour les créances non contestées. Si le débiteur forme opposition dans le mois suivant la signification de l'ordonnance, la procédure bascule en litige contradictoire jugé à l'audience, comme une assignation classique. Pour une dette manifestement contestable ou imprécise, mieux vaut donc assigner directement au fond plutôt que de risquer une opposition.
Mon locataire n'a ni emploi ni argent : est-ce perdu ?+
Pas nécessairement de façon définitive. Vous ne pouvez pas saisir ce qui n'existe pas, mais votre titre exécutoire reste valable 10 ans et renouvelable. Si la situation du débiteur s'améliore (nouvel emploi, héritage), vous pourrez relancer une saisie. En attendant, faites jouer la caution ou votre assurance loyers impayés si vous en disposez, et évitez d'engager des frais de saisie sans perspective de recouvrement.
Que se passe-t-il si le locataire dépose un dossier de surendettement ?+
Dès que le dossier est jugé recevable par la commission de surendettement de la Banque de France, les procédures de saisie sont suspendues. Vous devez déclarer votre créance auprès de la commission. Selon l'issue (plan de remboursement ou rétablissement personnel), tout ou partie de la dette peut être rééchelonné ou effacé. Vous ne pouvez plus saisir librement pendant l'instruction.
Le titre obtenu contre le locataire vaut-il aussi contre la caution ?+
Pas automatiquement. Le titre exécutoire obtenu contre le locataire ne permet pas, en principe, de saisir directement les biens de la caution : il faut un titre visant la caution elle-même, ou la poursuivre séparément. Si vous voulez actionner le garant, demandez conseil à votre commissaire de justice ou à un avocat pour sécuriser la démarche, car les règles diffèrent selon la rédaction de l'acte de cautionnement.
Ai-je besoin d'un avocat pour recouvrer la dette ?+
Pour l'injonction de payer et les saisies, l'avocat n'est pas toujours obligatoire et le commissaire de justice est l'acteur central. Mais en cas de dette contestée, d'opposition ou de procédure au fond, l'assistance d'un avocat est vivement recommandée. Cette page est informative et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit : pour une situation précise, consultez un avocat, un commissaire de justice ou l'ADIL de votre département.
Sources officielles
- Service-Public — Quel est le délai de prescription d'une dette de loyer ou de charges locatives ?
- Légifrance — art. 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale)
- Légifrance — art. L111-3 du Code des procédures civiles d'exécution (titres exécutoires)
- Légifrance — art. L111-4 du Code des procédures civiles d'exécution (exécution pendant 10 ans)
- Légifrance — art. L211-1 à L211-5 du Code des procédures civiles d'exécution (saisie-attribution)
- Service-Public — Saisie sur salaire : le barème 2026 et la nouvelle procédure
- Légifrance — Décret n° 2025-125 du 12 février 2025 relatif à la nouvelle procédure de saisie des rémunérations
- Légifrance — Décret n° 2025-493 du 3 juin 2025 relatif au registre numérique des saisies des rémunérations
- Légifrance — art. 1405 à 1422 du Code de procédure civile (injonction de payer)
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.