Décret du 12 février 2026 : nouveau traitement des impayés des locataires aidés (APL, ALS, ALF)

De quoi parle ce décret du 12 février 2026 ?

Le texte officiel est le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement, publié au Journal officiel du 13 février 2026. Il a été pris en application des évolutions issues de la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, dont il complète le volet prévention. Un décret jumeau (n° 2026-83) accompagne ce dispositif.

Son champ est précis : il ne concerne que les locataires qui perçoivent une aide personnelle au logement, c'est-à-dire l'APL (aide personnalisée au logement), l'ALS (allocation de logement sociale) ou l'ALF (allocation de logement familiale), versées par la CAF ou la MSA. Si votre locataire ne touche aucune aide au logement, ce décret ne s'applique pas à votre situation : vous restez dans le régime de droit commun de l'impayé.

L'objectif affiché est de mieux prévenir les expulsions en repérant les impayés plus tôt et en réorganisant le rôle de chaque acteur (bailleur, organisme payeur, CCAPEX). Pour le propriétaire, l'intérêt est double : un signalement plus encadré et un meilleur accès au versement direct de l'aide.

Le nouveau seuil de l'impayé : 450 € ou 3 mois

C'est le changement le plus concret. Jusqu'ici, la définition de l'impayé « caractérisé » qui déclenchait les obligations de signalement à l'organisme payeur reposait sur des seuils anciens. Le décret du 12 février 2026 retient désormais une double définition.

Premier critère : l'impayé est constitué dès que le montant de la dette atteint 450 €. Dès ce seuil, l'impayé est officiellement reconnu et doit être traité dans le cadre du dispositif de prévention.

Second critère, alternatif : l'impayé est également constitué lorsque, trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur — et ce quel que soit le montant en jeu — le locataire n'a toujours pas réglé sa dépense de logement (loyer résiduel et/ou charges). Autrement dit, même une dette modeste mais qui dure devient un impayé caractérisé au bout de trois mois.

Pour le bailleur, la conséquence pratique est qu'il faut documenter dès le départ le premier défaut de paiement (date, montant), car c'est ce point de départ qui fait courir le délai de trois mois et conditionne le bon déclenchement du dispositif.

La CCAPEX devient décisionnaire sur l'aide au logement

Avant la réforme, la décision de maintenir ou de suspendre le versement de l'aide au logement en cas d'impayé relevait essentiellement de l'organisme payeur (CAF ou MSA), la CCAPEX ayant un rôle de coordination et d'alerte. Le décret du 12 février 2026 fait évoluer cet équilibre.

À compter du 1er janvier 2027, la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) devient l'instance décisionnaire : c'est elle qui se prononce sur le maintien ou la suspension de l'aide au logement du locataire en impayé. Cette commission départementale réunit l'État, le conseil départemental, la CAF/MSA, les bailleurs et les acteurs du logement.

Pour un propriétaire, cela signifie que le sort de l'aide (et donc d'une partie de votre loyer si l'aide vous est versée en tiers payant) se joue désormais devant cette instance. Y signaler tôt l'impayé et coopérer au plan d'apurement maximise vos chances que l'aide soit maintenue plutôt que suspendue.

Le versement direct de l'aide au bailleur, facilité

Le tiers payant — c'est-à-dire le versement de l'aide au logement directement au propriétaire plutôt qu'au locataire — est un levier de sécurisation puissant : la part du loyer couverte par l'aide vous parvient sans transiter par le locataire. Le décret du 12 février 2026 facilite ce versement direct dans le cadre du traitement de l'impayé.

Concrètement, lorsque l'impayé est reconnu et que le dispositif de prévention se met en place, l'aide peut être maintenue et orientée vers le bailleur, ce qui réduit le « trou » dans vos recettes. Cela ne couvre évidemment que la part aidée du loyer, pas le loyer résiduel restant à la charge du locataire.

C'est une raison de plus de signaler rapidement l'impayé : plus tôt le dispositif est enclenché, plus tôt le versement direct peut sécuriser une partie de vos revenus, tout en laissant la procédure judiciaire suivre son cours en parallèle si la dette persiste.

Ce que le décret NE change PAS

Il est essentiel de ne pas surinterpréter ce texte. Le décret du 12 février 2026 agit uniquement sur le volet administratif et préventif de l'impayé du locataire aidé. Il ne modifie en rien les étapes et les délais de la procédure judiciaire d'expulsion.

Restent donc inchangés : le commandement de payer délivré par commissaire de justice (6 semaines pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023 ; 2 mois pour les baux antérieurs), l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, le jugement constatant la résiliation, le commandement de quitter les lieux et son délai de 2 mois, ainsi que la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Autrement dit, si votre locataire aidé ne reprend pas le paiement, vous devrez toujours engager la procédure d'expulsion classique. Le décret améliore la prévention et la sécurisation de l'aide ; il ne crée pas de voie rapide d'expulsion pour les loyers impayés.

Comment en tirer parti dès maintenant

Même si l'entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2027, vous pouvez dès aujourd'hui adopter les bons réflexes. D'abord, vérifiez si votre locataire perçoit une aide au logement : c'est cette condition qui ouvre l'application du décret. Ensuite, dès le premier impayé, datez-le et conservez les preuves (avis d'échéance, relances), car c'est ce point de départ qui fait courir le délai de trois mois.

Signalez l'impayé sans tarder à la CAF ou à la MSA (selon le régime du locataire) : le signalement de l'impayé caractérisé permet à l'organisme payeur et à la CCAPEX d'intervenir, de proposer un plan d'apurement et, le cas échéant, de maintenir l'aide en la versant directement au bailleur. Notre fiche dédiée détaille ce signalement à la CAF.

Enfin, n'attendez pas pour activer vos autres sécurités : mettre en demeure la caution (garant), déclarer le sinistre à votre assurance loyers impayés (GLI) ou à Visale, et, si la dette persiste, lancer la procédure judiciaire. Le dispositif de prévention et la voie judiciaire ne s'excluent pas : ils se mènent en parallèle.

Ce que cette page ne remplace pas

Cette fiche présente le contenu du décret n° 2026-84 du 12 février 2026 et ses conséquences pratiques pour les bailleurs, à jour en 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation dépend du régime du locataire (CAF ou MSA), de la nature du bail et de l'historique de l'impayé.

Pour sécuriser vos démarches, rapprochez-vous de votre CAF ou MSA pour le signalement, d'un commissaire de justice pour les actes de procédure, et, en cas de doute, de l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement) de votre département, qui renseigne gratuitement propriétaires et locataires.