Expulsion d'un locataire : procédure, étapes et délais en 2026

Le principe : l'expulsion passe toujours par un juge

En France, un propriétaire ne peut jamais expulser lui-même son locataire, même en cas de loyers impayés ou de fin de bail. L'expulsion suppose deux conditions cumulatives : une décision de justice (un titre exécutoire) constatant la résiliation du bail et ordonnant l'expulsion, puis l'intervention d'un commissaire de justice chargé de l'exécution.

Toute tentative d'expulsion « sauvage » — changer la serrure, retirer la porte, couper l'eau, l'électricité ou le chauffage, retirer les affaires du locataire — est interdite et constitue un délit. Le bailleur s'expose à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). La voie judiciaire est donc la seule possible, même si elle est plus longue.

Le motif le plus fréquent d'expulsion est l'impayé de loyer, mais la procédure peut aussi reposer sur un congé délivré (pour vente ou reprise) auquel le locataire ne donne pas suite, ou sur un manquement grave (troubles, défaut d'assurance, sous-location illégale).

Étape 1 : la résiliation du bail (commandement de payer et clause résolutoire)

En cas de loyers impayés, presque tous les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du bail si le locataire ne paie pas. Pour l'activer, le propriétaire fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant cette clause.

Le délai laissé au locataire pour régler sa dette dépend de la date du bail. Pour les baux signés à compter du 29 juillet 2023, ce délai est de 6 semaines (réforme issue de la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023). Pour les baux conclus avant cette date, le délai reste de 2 mois : la Cour de cassation, dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), a confirmé que le délai raccourci ne s'applique pas aux baux antérieurs, qui restent régis par la loi en vigueur lors de leur conclusion.

Si le locataire paie l'intégralité de la dette dans ce délai, la procédure s'arrête. S'il ne paie pas — ou seulement partiellement — la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut envisager de saisir le juge.

Étape 2 : la tentative amiable préalable, l'assignation et le jugement

Avant de saisir le juge, une étape préalable peut s'imposer : lorsque la dette locative est inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe obligatoire avant l'assignation, sous peine d'irrecevabilité. Au-delà de 5 000 €, le bailleur peut assigner directement.

Le propriétaire assigne ensuite le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. L'assignation est délivrée par commissaire de justice.

Deux délais d'information sont à respecter : l'audience doit avoir lieu au moins 6 semaines après la remise de l'assignation au locataire, et l'assignation doit être notifiée au représentant de l'État (préfet) au moins 6 semaines avant l'audience. Cette notification permet la saisine de la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions) pour tenter d'éviter l'expulsion.

À l'audience, le juge vérifie la dette, constate (ou prononce) la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Il peut aussi accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement échelonnés, pendant lesquels les effets de la clause résolutoire sont suspendus : si le locataire respecte l'échéancier, le bail est maintenu.

Étape 3 : le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement obtenu et signifié au locataire, et après expiration des éventuels délais d'appel, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Cet acte ouvre un nouveau délai de 2 mois pendant lequel le locataire peut encore partir volontairement (article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le juge peut, dans certains cas, réduire voire supprimer ce délai de 2 mois (mauvaise foi, squat, entrée dans les lieux par voie de fait). À l'inverse, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour demander des délais supplémentaires.

Depuis la loi Kasbarian-Bergé, ces délais de grâce accordés par le juge de l'exécution sont compris entre 1 mois et 1 an (article L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution) — contre 3 mois à 3 ans auparavant. Le juge tient compte de la situation du locataire mais aussi de celle du bailleur et de ses propres besoins.

Étape 4 : le concours de la force publique

Si le locataire n'est toujours pas parti à l'expiration du délai de 2 mois, le commissaire de justice se présente sur place. Faute de départ volontaire, il dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et le bailleur demande au préfet le concours de la force publique (police ou gendarmerie).

Le préfet dispose de 2 mois pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut refus. En pratique, l'obtention du concours peut être plus longue selon les départements et la disponibilité des forces de l'ordre.

En cas de refus ou de silence du préfet, le propriétaire ne peut pas expulser de force, mais il peut demander à l'État une indemnisation couvrant notamment la perte de loyers, les frais de commissaire de justice et le trouble subi. La contestation du refus se fait devant le tribunal administratif, en principe dans un délai de 2 mois.

La trêve hivernale : pas d'expulsion du 1er novembre au 31 mars

Chaque année, aucune expulsion physique avec le concours de la force publique ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars inclus. Une expulsion programmée à l'automne est donc reportée à la fin de la trêve si le locataire est toujours dans les lieux.

La procédure judiciaire, elle, peut continuer pendant la trêve : on peut obtenir un jugement, délivrer un commandement de quitter les lieux et faire courir les délais. Seule l'exécution forcée est suspendue.

Quelques exceptions existent : la trêve ne s'applique pas, notamment, aux squatteurs (personnes entrées par voie de fait), lorsqu'un relogement adapté est assuré au locataire et à sa famille, ou en cas d'arrêté de péril (immeuble dangereux).

Combien de temps et combien ça coûte en 2026

Entre le premier impayé et l'expulsion effective, comptez le plus souvent 12 à 24 mois. Le cumul du commandement de payer (6 semaines), des délais d'audience, du commandement de quitter les lieux (2 mois), d'éventuels délais de grâce et de la trêve hivernale allonge mécaniquement la procédure.

Côté coût, le propriétaire avance les frais. Les émoluments du commissaire de justice (commandement de payer, assignation, signification du jugement, commandement de quitter les lieux) sont réglementés et représentent généralement quelques centaines d'euros. S'y ajoutent les honoraires d'avocat (souvent 800 à 3 500 € selon le forfait), et, le cas échéant, les frais de serrurier et de garde-meuble. Au total, la procédure revient fréquemment entre 2 000 et 7 000 €.

Ces frais sont en principe mis à la charge du locataire par le jugement, mais leur recouvrement effectif dépend de la solvabilité de la personne. C'est pourquoi les garanties souscrites en amont (GLI, Visale, caution solidaire) sont déterminantes.