Décès du locataire : sort du bail, loyers et récupération du logement

La première question : logement vide ou meublé ?

Le sort du bail au décès du locataire dépend d'abord du type de location. Les règles ne sont pas les mêmes pour un logement loué vide (nu) et pour un logement loué meublé. C'est la distinction qu'il faut trancher avant toute autre démarche.

Pour une location vide, c'est l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique. Le principe est le suivant : si une personne proche vivait avec le locataire, le bail peut lui être transféré ; sinon, le bail est résilié de plein droit par le décès, sans qu'aucune des deux parties n'ait à donner congé.

Pour une location meublée, l'article 14 ne s'applique pas : il ne figure pas dans la liste des articles du titre Ier rendus applicables aux meublés par l'article 25-3 de la même loi. C'est donc le droit commun du bail qui prend le relais, et notamment l'article 1742 du Code civil : le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du preneur, et se transmet aux héritiers.

Logement vide : transfert ou résiliation du bail

Dans un logement loué vide, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail peut être transféré, au jour du décès, à certaines personnes proches du locataire.

Le conjoint survivant et le partenaire lié par un PACS bénéficient du transfert, sans condition de durée de cohabitation. Lorsque le couple était marié, le conjoint est en réalité déjà cotitulaire du bail de droit (article 1751 du Code civil) et le reste après le décès. Les descendants, les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge en bénéficient à condition d'avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes concurrentes entre plusieurs bénéficiaires possibles, c'est le juge qui tranche, en fonction des intérêts en présence. Et si personne ne remplit ces conditions, ou si les personnes concernées ne souhaitent pas reprendre le bail, le contrat est résilié de plein droit par le décès du locataire : le logement doit alors être libéré.

• Conjoint marié : cotitulaire du bail de droit (art. 1751 du Code civil), il reste locataire.
• Partenaire de PACS : transfert sans condition de durée.
• Descendants, ascendants, concubin notoire, personnes à charge : transfert si cohabitation d'au moins 1 an avant le décès.
• Aucun bénéficiaire : résiliation de plein droit, sans préavis ni indemnité de résiliation.

Logement meublé : le bail continue avec les héritiers

En location meublée, l'article 14 de la loi de 1989 ne s'applique pas : il n'est pas visé par l'article 25-3, qui énumère limitativement les dispositions du titre Ier applicables aux meublés. La situation relève donc du droit commun du bail, et plus précisément de l'article 1742 du Code civil, selon lequel le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du preneur. Le bail se poursuit et est transmis aux héritiers du locataire.

Concrètement, les héritiers qui acceptent la succession deviennent locataires. S'ils souhaitent occuper le logement, ils peuvent continuer le bail aux conditions initiales. S'ils ne le souhaitent pas, ils doivent le résilier en bonne et due forme, par lettre de congé. En matière de location meublée, le préavis du locataire est en principe d'un mois ; sa mise en œuvre par les héritiers peut toutefois soulever des questions au cas par cas, qu'il est prudent de faire vérifier.

Jusqu'à la résiliation effective et la remise des clés, les loyers et les charges continuent de courir et restent dus.

Qui paie le loyer après le décès ?

Le décès ne fait pas disparaître les dettes locatives. Les loyers et charges échus avant le décès, comme ceux qui courent après, constituent une dette de la succession du défunt.

Si des héritiers acceptent la succession, ils sont tenus de régler les sommes dues : loyers et charges en retard, mais aussi une indemnité d'occupation tant que le logement n'est pas rendu (clés remises et état des lieux de sortie réalisé). Cette indemnité correspond, en pratique, au montant du loyer et des charges, pour compenser l'impossibilité de relouer.

Si une caution (garant) avait été donnée, son engagement couvre en principe les dettes nées avant le décès. Pour les dettes postérieures, l'étendue de l'engagement dépend des termes de l'acte de cautionnement : c'est un point technique qui mérite l'analyse d'un professionnel.

Si tous les héritiers renoncent à la succession, ils sont réputés n'avoir jamais été héritiers et ne sont pas tenus des dettes (hors frais d'obsèques dans certaines limites). Le bailleur doit alors se tourner vers la succession vacante.

Récupérer le logement : ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) faire

La règle d'or est absolue : le bailleur ne peut jamais entrer seul dans le logement, changer la serrure ou en sortir les meubles, même si le loyer n'est plus payé et même si le logement semble vide. Ce serait une violation de domicile et une appropriation illégale des biens du défunt, lourdement sanctionnées.

Quand un bénéficiaire reprend le bail (logement vide) ou que les héritiers continuent ou résilient le bail (meublé ou succession acceptée), le logement vous est rendu par une remise des clés et un état des lieux de sortie contradictoire, comme pour un départ classique.

Lorsque personne ne se manifeste ou que tous les héritiers ont renoncé, vous ne pouvez pas reprendre les lieux de votre propre initiative. Il faut faire désigner un curateur à la succession vacante : selon les articles 809 et suivants du Code civil, le juge confie la curatelle de la succession au service du Domaine (Direction nationale d'interventions domaniales, DNID). Ce curateur devient alors votre interlocuteur officiel pour organiser l'inventaire, vider le logement et vous restituer les clés.

Le dépôt de garantie au décès du locataire

Le dépôt de garantie versé par le locataire entre dans son patrimoine et donc dans sa succession. Au décès, le droit à sa restitution se transmet aux ayants droit (héritiers) en application des règles successorales.

Le bailleur restitue le dépôt dans les délais habituels après la remise des clés et l'état des lieux de sortie : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, deux mois s'il y a des retenues justifiées (réparations, loyers ou charges impayés). À défaut de restitution dans ces délais, le dépôt est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22 de la loi de 1989).

En pratique, le dépôt est souvent reversé au notaire chargé de la succession, qui l'intègre au règlement, ou directement à l'héritier acceptant désigné. Le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt pour couvrir les sommes restant dues (loyers, charges, dégradations), sous réserve de justificatifs.