Sous-location illégale (dont Airbnb) : que faire en tant que propriétaire ?

Ce que dit la loi sur la sous-location

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est sans ambiguïté : le locataire ne peut ni céder son contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Autrement dit, deux conditions cumulatives : un accord écrit (un silence ou un accord oral ne suffit pas) et un accord qui porte aussi sur le montant du sous-loyer.

La même règle s'applique au logement vide comme au logement meublé. La loi pose en outre un plafond strict : le montant du loyer de sous-location ne peut excéder, au mètre carré de surface habitable, celui payé par le locataire principal. Une sous-location ne doit donc jamais devenir une source de profit pour votre locataire.

En l'absence de votre accord écrit, la sous-location est purement et simplement illégale, qu'il s'agisse d'une sous-location longue durée à un tiers ou de locations de courte durée répétées via une plateforme comme Airbnb, Booking ou Abritel. La location touristique non autorisée constitue bien une sous-location au sens de la loi.

Comment réunir des preuves solides

Avant toute démarche, vous devez prouver la sous-location. Une simple suspicion ne suffira jamais devant un juge. Plusieurs éléments peuvent être réunis et, surtout, combinés.

Les annonces en ligne sont une preuve précieuse : capture d'écran de l'annonce Airbnb avec photos du logement, calendrier de réservation, avis de voyageurs, prix pratiqués. Pour leur donner une vraie force probante, faites-les constater par un commissaire de justice (ancien huissier) : un constat sur internet est juridiquement très difficile à contester. C'est l'élément le plus solide de votre dossier.

D'autres indices renforcent l'ensemble : témoignages écrits de voisins ou du gardien constatant des allées et venues de personnes différentes, badges ou clés remis à des inconnus, passage répété de valises, plaintes du voisinage, courriers retournés au nom d'un tiers, ou encore consommations anormales. En cas de doute sérieux, le commissaire de justice peut, sur autorisation du juge, se rendre sur place pour constater l'occupation par un tiers.

Mise en demeure : la première étape officielle

Une fois les preuves réunies, adressez à votre locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier rappelle l'interdiction de sous-louer (article 8 de la loi de 1989 et clause du bail), expose les faits constatés, et somme le locataire de cesser immédiatement la sous-location.

La mise en demeure poursuit deux objectifs. D'abord, dater officiellement le manquement et tenter une résolution amiable. Ensuite, constituer une preuve de votre diligence si le dossier va au contentieux. Vous pouvez y annoncer votre intention de demander la résiliation du bail et le remboursement des sous-loyers perçus.

Conservez précieusement une copie du courrier et l'accusé de réception. Si le locataire ne répond pas ou poursuit la sous-location, vous passez à la phase de résiliation.

Résilier le bail : deux voies possibles

La sous-location non autorisée est un manquement grave aux obligations du locataire, mais la résiliation du bail n'est jamais automatique : elle passe par le juge.

Si votre bail comporte une clause résolutoire visant le non-respect des obligations contractuelles, votre commissaire de justice peut délivrer un commandement de respecter les obligations du bail. À défaut de régularisation, vous saisissez le juge des contentieux de la protection, qui constate l'acquisition de la clause et prononce la résiliation puis, le cas échéant, l'expulsion.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire utilisable, vous engagez une action en résiliation judiciaire. Le juge apprécie alors souverainement si le manquement est suffisamment grave pour justifier la rupture du contrat. Une sous-location Airbnb répétée et lucrative est généralement jugée suffisamment grave.

Dans les deux cas, l'assistance d'un avocat est vivement recommandée, et le recours au commissaire de justice est nécessaire pour les actes de procédure (commandement, assignation, exécution).

Récupérer les sous-loyers : un droit méconnu

C'est l'aspect le plus intéressant pour le propriétaire. Les sommes que votre locataire a encaissées en sous-louant sans votre accord ne lui appartiennent pas : ce sont des 'fruits civils' du bien, qui reviennent au bailleur par accession. La Cour de cassation l'a confirmé dans un arrêt du 12 septembre 2019 (3e chambre civile), sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil : le bailleur peut obtenir le remboursement des revenus tirés d'une sous-location Airbnb non autorisée.

Concrètement, vous pouvez réclamer les sommes perçues sur la période de sous-location illicite, et non votre seul préjudice. Selon les décisions, le locataire peut tenter de déduire les loyers qu'il vous a réglés sur la même période : cette question reste discutée, d'où l'intérêt d'un dossier chiffré et d'un avocat. Cette action en restitution découle de votre droit de propriété et se prescrit par 5 ans (et non par la prescription triennale du bail).

Nouveauté importante : par deux arrêts du 7 janvier 2026 (Chambre commerciale, pourvois n° 23-22.723 et 24-13.163), la Cour de cassation a refusé à Airbnb le statut d'hébergeur passif au sens de la loi pour la confiance dans l'économie numérique, en raison de son rôle actif (règles imposées aux annonces, contrôle, mise en avant via le label 'Superhost'). Les affaires ont été renvoyées devant les cours d'appel, mais la voie est désormais ouverte : la responsabilité de la plateforme peut être recherchée aux côtés du locataire pour la restitution des sous-loyers et le remboursement de ses commissions. C'est un recours potentiellement précieux lorsque le locataire est insolvable.

Les délais à ne pas dépasser

L'action en remboursement des sous-loyers se prescrit par 5 ans à compter du jour où vous avez connu (ou auriez dû connaître) les faits, en application de l'article 2224 du Code civil. Vous ne pouvez donc remonter au-delà de cinq ans en arrière : ne laissez pas la situation s'éterniser.

Plus vous agissez vite, plus votre dossier est complet (les annonces et avis restent visibles, les voyageurs récents témoignent, les voisins se souviennent). Un constat de commissaire de justice réalisé tôt fige la preuve durablement.

Enfin, gardez à l'esprit que ce guide ne remplace pas l'avis d'un avocat ni l'intervention d'un commissaire de justice. La sous-location illicite mêle droit du bail, droit civil et parfois réglementation des meublés de tourisme : un professionnel sécurisera votre stratégie et le chiffrage de vos demandes.