Contestation du décompte de sortie par le locataire : défendre vos retenues sur le dépôt de garantie
Mis à jour le 5 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 9 min de lecture · Sources officielles citées
Quand un locataire conteste votre décompte de sortie, vous devez prouver chaque retenue par des justificatifs (état des lieux d'entrée et de sortie, devis ou factures, photos). À défaut, le juge ordonne la restitution. La restitution doit intervenir sous 1 mois (états des lieux conformes) ou 2 mois (différences), sinon une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique.
Votre locataire vient de quitter le logement, vous avez chiffré les dégradations et retenu une partie du dépôt de garantie… et il conteste tout en bloc, parfois en menaçant du tribunal. C'est l'un des litiges locatifs les plus fréquents, et la loi y est exigeante : c'est à vous, bailleur, de prouver chaque euro retenu. Voici comment sécuriser votre décompte, répondre à la contestation et éviter une majoration coûteuse.
L'essentiel
- →La charge de la preuve pèse sur le bailleur : chaque retenue doit être justifiée par des documents (états des lieux, devis/factures, photos, constat).
- →Restitution du dépôt sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, sous 2 mois en cas de différences (art. 22 loi 1989).
- →Tout retard expose à une majoration de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois entamé.
- →Sans état des lieux d'entrée contradictoire, le logement est présumé reçu en bon état : vos retenues pour dégradations deviennent quasi indéfendables.
- →La vétusté (usure normale) n'est jamais à la charge du locataire : le décret du 30 mars 2016 encadre cette distinction.
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Vérifiez la solidité de votre dossier de preuve
Avant toute réponse, rassemblez l'état des lieux d'entrée et de sortie (contradictoires), les photos datées, les devis ou factures détaillés et la grille de vétusté si elle figure au bail. Identifiez vos points faibles : une retenue sans justificatif chiffré ou sans état des lieux d'entrée est à abandonner.
- 2
Restituez sans délai la part non contestée
1 mois (états des lieux conformes) ou 2 mois (différences)
Ne bloquez jamais l'intégralité du dépôt parce qu'une retenue est discutée. Versez immédiatement la somme non litigieuse et le solde dont vous ne pouvez prouver la retenue, pour stopper ou limiter la majoration de 10 % par mois.
- 3
Répondez par écrit au locataire avec un décompte détaillé
Adressez un courrier (de préférence recommandé) reprenant chaque poste : nature de la dégradation, renvoi aux états des lieux, montant et justificatif joint. Proposez éventuellement un geste commercial sur les postes fragiles pour clôturer le litige à l'amiable.
- 4
Tentez un règlement amiable direct
quelques semaines
Beaucoup de litiges se règlent par une transaction écrite : vous restituez une partie supplémentaire, le locataire renonce à toute réclamation. Formalisez l'accord par écrit signé des deux parties pour qu'il soit opposable.
- 5
Saisissez la commission départementale de conciliation
avis sous 2 mois après saisine
Si le désaccord persiste, saisissez gratuitement la CDC de votre département par courrier recommandé avec AR, en joignant tout votre dossier. La commission convoque les parties et rend un avis conciliatoire.
- 6
Portez l'affaire devant le juge si nécessaire
plusieurs mois
En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) par requête. Présentez un dossier complet, pièce par pièce. Le juge tranche le montant des retenues et statue sur la majoration éventuelle.
Pourquoi un décompte de sortie est si souvent contesté
Le décompte de sortie est le document par lequel vous justifiez les sommes prélevées sur le dépôt de garantie : réparations locatives, loyers ou charges impayés, régularisation de charges en attente. Comme il touche directement au portefeuille du locataire qui attend de récupérer son argent, c'est un terrain de conflit naturel. Le locataire conteste rarement le principe ; il conteste le montant, la réalité des dégradations ou le fait d'avoir à payer une usure qu'il estime normale.
La loi du 6 juillet 1989 (article 22) organise un rapport de forces nettement favorable au locataire sur ce point. Le dépôt de garantie n'est pas un acompte que le bailleur conserve par défaut : c'est une somme qui doit être restituée, et toute retenue est une exception que le bailleur doit justifier. En clair, le silence ou l'approximation jouent contre vous.
Un décompte solide repose sur trois piliers : un état des lieux d'entrée contradictoire détaillé, un état des lieux de sortie également contradictoire, et des justificatifs chiffrés (devis ou factures) pour chaque poste de réparation. Si l'un de ces piliers manque, la contestation du locataire a de bonnes chances d'aboutir devant le juge.
Le dépôt de garantie n'est pas acquis au bailleur
Ce qui rend un décompte attaquable (et donc indéfendable)
Première faille classique : l'absence d'état des lieux d'entrée. Sans état des lieux d'entrée établi de façon contradictoire (ou sa version dressée par commissaire de justice), l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Vous ne pouvez alors lui réclamer que les dégradations dont vous prouvez qu'elles n'existaient pas à l'entrée — une preuve quasi impossible à rapporter. C'est le motif d'annulation le plus fréquent des retenues.
Deuxième faille : facturer de la vétusté comme une dégradation. La vétusté est l'usure ou la détérioration résultant du temps ou d'un usage normal (peintures défraîchies, moquette usée par le passage, joints jaunis). Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 permet d'annexer au bail une grille de vétusté avec durées de vie théoriques et coefficients d'abattement. Sans cette distinction, le juge requalifie souvent vos « dégradations » en usure normale et annule la retenue.
Troisième faille : retenir sur la base d'un simple devis non suivi de travaux, ou d'une estimation forfaitaire « au doigt mouillé ». Si le devis est un commencement de preuve admis, le locataire peut contester son montant et le juge peut appliquer un abattement pour vétusté. Présenter une facture acquittée ou plusieurs devis concordants renforce considérablement votre dossier. Enfin, un décompte vague (« remise en état : 800 € ») sans détail poste par poste est facilement attaquable.
Devis ou facture : que vaut chaque pièce ?
La charge de la preuve : tout repose sur vous
Le principe est sans ambiguïté : c'est au bailleur qui retient une somme de prouver le bien-fondé de cette retenue. Le locataire n'a pas à démontrer qu'il n'a rien dégradé ; c'est vous qui devez démontrer la dégradation, son imputabilité au locataire (et non à la vétusté ou à un défaut antérieur) et son coût réel.
Concrètement, votre dossier de preuve idéal comprend : l'état des lieux d'entrée et de sortie signés des deux parties (la comparaison des deux est la pièce maîtresse), des photographies datées, éventuellement un constat dressé par un commissaire de justice (ex-huissier), les devis ou factures détaillés, et la copie du bail avec sa grille de vétusté si elle existe. La fiche Service-Public sur le dépôt de garantie liste précisément ces justificatifs.
Si vous ne pouvez réunir ces éléments, soyez réaliste : mieux vaut transiger ou restituer que de risquer une condamnation à rembourser l'intégralité, majorée de 10 % par mois de retard, voire des dommages-intérêts. À l'inverse, un dossier complet vous met en position de force, que ce soit en conciliation ou devant le juge.
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Délais de restitution et majoration de 10 % : le piège du retard
L'article 22 de la loi de 1989 fixe deux délais. Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, vous devez restituer la totalité du dépôt dans un délai maximum d'un mois à compter de la remise des clés. Si l'état de sortie révèle des différences justifiant des retenues, le délai passe à deux mois maximum.
Pendant ce délai, vous pouvez restituer le dépôt diminué des sommes dûment justifiées, accompagnées du décompte et des pièces. Attention : ce n'est pas parce que le locataire conteste votre décompte que vous pouvez bloquer l'intégralité de la somme. Vous ne pouvez retenir que la part contestée correspondant aux retenues justifiées ; le solde non contesté doit être restitué dans les délais.
La sanction du retard est automatique : à défaut de restitution dans le délai d'un ou deux mois, le solde restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration, jugée conforme à la Constitution, court tant que vous n'avez pas restitué. Seul un locataire qui ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse ne peut en bénéficier.
Une retenue injustifiée fait courir la majoration sur tout le solde
La commission départementale de conciliation (CDC) : la voie gratuite
Avant le tribunal, la commission départementale de conciliation (CDC) est la solution à privilégier. C'est une instance paritaire (représentants de bailleurs et de locataires) gratuite, expressément compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie : absence de restitution dans les délais et sommes retenues en fin de location. Elle existe dans chaque département.
La saisine se fait par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au secrétariat de la CDC du département où se situe le logement, en joignant le bail, les états des lieux, le décompte et vos justificatifs. La commission convoque les deux parties au moins quinze jours avant la séance et rend un avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine, en tentant de les concilier.
Si un accord est trouvé, il est consigné dans un document signé que les parties s'engagent à respecter, sous peine d'être portées devant le juge. À défaut d'accord, l'avis de la commission n'est pas contraignant mais éclaire utilement le juge ultérieurement. La conciliation a un double intérêt pour le bailleur : elle est gratuite et elle évite la lenteur et l'aléa d'une procédure judiciaire pour un montant souvent modeste.
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Saisir le juge : tribunal compétent, délais et risques
Si la conciliation échoue ou si le locataire vous assigne directement, le litige relève du juge des contentieux de la protection (au tribunal judiciaire). Pour la plupart des litiges de dépôt de garantie, le montant est inférieur au seuil rendant l'avocat obligatoire, et la procédure peut être engagée par requête. Vous pouvez agir vous-même pour réclamer les sommes dues ou vous défendre contre la demande du locataire.
Le juge examine pièce par pièce : il vérifie la réalité de chaque dégradation, son imputabilité au locataire, l'application éventuelle d'un abattement pour vétusté, et le caractère justifié des montants. Un décompte mal étayé est partiellement ou totalement annulé. À l'inverse, un dossier complet (états des lieux contradictoires, photos, factures, grille de vétusté) est généralement validé.
Pensez à la prescription : l'action en restitution se prescrit par trois ans. De votre côté, votre action pour réclamer au locataire des sommes excédant le dépôt (réparations supérieures au montant retenu, loyers impayés) suit aussi le délai de trois ans applicable aux actions liées au bail d'habitation. N'attendez donc pas pour agir, tout en gardant à l'esprit qu'un règlement amiable reste presque toujours plus avantageux qu'un procès.
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Questions fréquentes
Le locataire conteste, puis-je bloquer tout le dépôt de garantie ?+
Non. La contestation ne vous autorise pas à conserver l'intégralité de la somme. Vous devez restituer dans les délais légaux la part non contestée et toute somme dont vous ne pouvez justifier la retenue. Seule la part correspondant à des retenues réellement justifiées peut être conservée le temps de régler le différend.
Je n'ai pas fait d'état des lieux d'entrée, puis-je quand même retenir des sommes ?+
C'est très risqué. Sans état des lieux d'entrée contradictoire, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Vous ne pouvez alors lui imputer que des dégradations dont vous prouvez l'absence à l'entrée, ce qui est presque impossible. Vos retenues pour dégradations seront très probablement annulées par le juge.
Puis-je facturer la repeinture complète au locataire ?+
Pas automatiquement. Une peinture défraîchie par l'usage et le temps relève de la vétusté, qui n'est jamais à la charge du locataire. Vous ne pouvez facturer que les dégradations anormales (trous, taches, dégâts) et le juge applique souvent un abattement pour vétusté selon l'ancienneté de la peinture, en s'appuyant sur le décret du 30 mars 2016.
Un devis suffit-il pour justifier une retenue, ou faut-il une facture ?+
Un devis est admis comme commencement de preuve du dommage et de son coût ; vous n'êtes pas obligé d'avoir réalisé les travaux. Toutefois, une facture acquittée est bien plus solide car elle prouve la dépense réelle. En cas de contestation sérieuse, présentez plusieurs devis concordants ou la facture, accompagnés de photos datées.
Quelle est la majoration en cas de restitution tardive ?+
À défaut de restitution dans le délai d'un mois (états des lieux conformes) ou de deux mois (différences), le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité court tant que vous n'avez pas restitué, sauf si le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse.
La commission de conciliation est-elle payante et son avis s'impose-t-il ?+
La saisine de la commission départementale de conciliation est entièrement gratuite et ne nécessite pas d'avocat. La commission rend un avis sous deux mois. Si un accord est trouvé, il est signé et engage les parties. À défaut d'accord, l'avis n'est pas contraignant mais peut éclairer le juge saisi ensuite.
Dans quel délai le locataire peut-il me réclamer son dépôt en justice ?+
L'action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par trois ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué. Conservez donc tous vos justificatifs (états des lieux, photos, factures) au moins trois ans après le départ du locataire pour pouvoir vous défendre.
Et si les réparations dépassent le montant du dépôt de garantie ?+
Vous pouvez réclamer au locataire le complément correspondant aux réparations et impayés excédant le dépôt. Adressez d'abord une demande amiable chiffrée et justifiée, puis, en cas de refus, une mise en demeure, et enfin une action devant le juge dans le délai de prescription de trois ans applicable au bail d'habitation.
Sources officielles
- Légifrance — art. 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie, délais et majoration)
- Service-Public — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (restitution, justificatifs, majoration 10%)
- Légifrance — Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté)
- ANIL — Recours en cas de litige pour une location vide (dont commission départementale de conciliation)
- Légifrance — art. 1731 du Code civil (présomption de bon état sans état des lieux d'entrée)
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.