Exiger un garant : acte de cautionnement, mentions et limites

Qu'est-ce qu'un garant et à quoi sert-il ?

Le cautionnement est l'engagement d'une personne (la caution, ou garant) de payer la dette locative du locataire si celui-ci ne s'en acquitte pas. C'est une garantie personnelle : en cas de loyer impayé, vous pouvez réclamer les sommes dues au garant, dans les limites de son engagement.

Le garant est souvent un proche du locataire (parent, ami) disposant de revenus suffisants. Sa solvabilité s'apprécie comme celle du locataire, avec les mêmes pièces autorisées par le décret de 2015. Un garant solide est un atout majeur quand le dossier du locataire est juste.

L'acte de cautionnement : forme et mentions depuis 2022

Le cautionnement doit faire l'objet d'un écrit. Jusqu'au 31 décembre 2021, la loi imposait une mention manuscrite intégrale de la caution. Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022), cette mention manuscrite stéréotypée a été remplacée : l'acte doit comporter, apposée par la caution elle-même, une mention exprimant clairement la nature et l'étendue de son engagement.

Concrètement, l'acte de cautionnement doit permettre à la caution de mesurer la portée exacte de ce qu'elle signe : le montant du loyer et ses conditions de révision, l'étendue de l'engagement (loyers, charges, réparations locatives) et sa durée. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre spécifiquement le cautionnement des baux d'habitation.

Le garant doit recevoir un exemplaire du contrat de location. À défaut de remise d'un exemplaire du bail, la caution peut contester son engagement.

Caution simple ou caution solidaire ?

Il existe deux types de cautionnement. Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire défaillant avant de se retourner vers la caution : celle-ci bénéficie du bénéfice de discussion (elle peut exiger que le locataire soit poursuivi d'abord).

Avec une caution solidaire, le bailleur peut s'adresser directement au garant dès le premier impayé, sans poursuivre préalablement le locataire. La caution renonce au bénéfice de discussion. C'est de loin la formule la plus protectrice pour le bailleur, et la plus courante en pratique.

Précisez clairement dans l'acte le caractère solidaire de l'engagement si c'est la formule choisie. En cas de pluralité de cautions solidaires, vous pouvez réclamer la totalité à l'une d'elles.

La durée de l'engagement de la caution

L'acte de cautionnement peut être conclu pour une durée déterminée (par exemple la durée initiale du bail et un nombre défini de renouvellements) ou indéterminée.

Si l'engagement est à durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement à tout moment ; la résiliation prend alors effet au terme du bail en cours (ou du renouvellement en cours). Si l'engagement est à durée déterminée, la caution ne peut pas se rétracter avant le terme prévu, sauf accord du bailleur.

Indiquez donc une durée claire dans l'acte. Une durée déterminée couvrant le bail et ses renouvellements vous offre la meilleure visibilité.

Le cumul interdit avec l'assurance loyers impayés

Attention à une règle souvent ignorée : un bailleur personne physique ne peut pas cumuler une caution (garant) avec une assurance loyers impayés (GLI) pour un même bail. La loi ALUR interdit ce cumul afin de ne pas faire peser une double garantie sur le locataire.

Il existe une exception importante : ce cumul reste possible lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Pour ces publics, vous pouvez à la fois exiger un garant et souscrire une GLI.

Pour les autres locataires, choisissez : soit le garant, soit la GLI. Notez aussi que la garantie Visale (caution gratuite de l'État via Action Logement) constitue une alternative au garant personne physique, particulièrement adaptée aux jeunes et aux ménages modestes.