Caution solidaire ou caution simple : qui paie en premier ?

La distinction qui change tout : qui paie en premier

La caution (le garant) est la personne qui s'engage à payer ce que doit le locataire s'il ne paie pas. Mais la force de cet engagement dépend entièrement de sa nature : simple ou solidaire. Cette nature est inscrite dans l'acte de cautionnement signé à l'entrée dans les lieux. C'est elle qui détermine à quel moment, et dans quel ordre, vous pouvez vous tourner vers le garant.

Avec une caution solidaire, vous choisissez librement qui vous poursuivez : le locataire, le garant, ou les deux en même temps. Dès le premier loyer impayé, vous pouvez réclamer la totalité de la dette au garant, sans avoir à prouver que le locataire est insolvable ni à engager d'abord une procédure contre lui. Le garant solidaire est, dans les faits, un second débiteur de plein rang. C'est le régime le plus protecteur pour le bailleur, et c'est pourquoi la quasi-totalité des actes de cautionnement en location le prévoient.

Avec une caution simple, le garant est un débiteur de second rang. Avant de pouvoir l'actionner, vous devez d'abord vous adresser au locataire défaillant. Le service-public.gouv.fr le formule clairement : avec une caution simple, le propriétaire doit d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer ; ce n'est qu'en cas d'échec qu'il peut se retourner vers le garant. Le garant simple dispose d'une arme juridique pour vous y contraindre : le bénéfice de discussion.

• Caution solidaire : réclamation directe au garant dès le 1er impayé, pour la totalité de la dette
• Caution simple : il faut d'abord poursuivre le locataire avant d'actionner le garant
• Vous choisissez qui poursuivre (locataire, garant, ou les deux) uniquement avec la caution solidaire
• Dans les deux cas, jamais au-delà du montant maximum garanti inscrit dans l'acte

Le bénéfice de discussion, expliqué simplement

Le bénéfice de discussion est défini par l'article 2305 du Code civil : il permet à la caution d'obliger le créancier (vous, le bailleur) à poursuivre d'abord le débiteur principal (le locataire). En clair, le garant vous dit : « Allez d'abord saisir les biens du locataire ; je ne paierai que ce qui reste. »

Point essentiel : ce bénéfice n'appartient qu'à la caution simple. L'article 2305 précise que ne peut s'en prévaloir ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, ni la caution judiciaire. Une caution solidaire ne peut donc jamais vous l'opposer : c'est tout l'intérêt de la solidarité pour le bailleur.

Le bénéfice de discussion n'est pas non plus automatique pour la caution simple. L'article 2305-1 du Code civil impose au garant de l'invoquer dès les premières poursuites dirigées contre lui, et surtout d'indiquer au créancier les biens du locataire susceptibles d'être saisis (à condition qu'ils ne soient ni litigieux ni grevés d'une sûreté au profit d'un tiers). Si le garant ne remplit pas ces conditions, il ne peut pas vous arrêter. En revanche, si le garant a utilement indiqué des biens saisissables et que vous négligez de poursuivre le locataire au point qu'il devienne insolvable, vous répondez de cette insolvabilité à hauteur de la valeur des biens indiqués.

• Bénéfice de discussion = le garant vous oblige à poursuivre d'abord le locataire (article 2305)
• Réservé à la caution simple : la caution solidaire ne peut jamais l'invoquer
• Le garant doit l'invoquer dès les premières poursuites et indiquer des biens saisissables du locataire (article 2305-1)
• S'il ne le fait pas dans les règles, il ne peut pas vous bloquer

Plusieurs garants : le bénéfice de division

Lorsque plusieurs personnes se sont portées caution de la même dette (par exemple les deux parents d'un locataire), une seconde arme existe pour le garant : le bénéfice de division. Il permet à chaque caution poursuivie d'exiger que vous divisiez votre action et que vous ne lui réclamiez que sa part de la dette, et non la totalité (articles 2306 et suivants du Code civil).

Là encore, la solidarité fait toute la différence. Une caution solidaire renonce non seulement au bénéfice de discussion, mais aussi au bénéfice de division : vous pouvez réclamer à un seul garant solidaire l'intégralité de la dette, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les autres. Avec des cautions simples, en revanche, chaque garant ne peut être tenu que de sa part dès lors qu'il invoque la division.

• Bénéfice de division = chaque garant ne paie que sa part quand il y a plusieurs cautions
• La caution solidaire supprime ce bénéfice : un seul garant peut être tenu de tout
• Lisez l'acte : « solidairement entre elles » verrouille aussi la division entre garants

Ce que le bailleur peut exiger, et de qui en premier

Quelle que soit la nature de la caution, vous ne pouvez réclamer au garant que ce que doit réellement le locataire au titre du bail, et seulement dans la limite du montant maximum inscrit dans l'acte de cautionnement. Dans cette limite, la dette réclamable comprend généralement les loyers et charges impayés, les intérêts et pénalités de retard, et, selon la rédaction de l'acte, les indemnités d'occupation après résiliation et les frais de remise en état pour dégradations imputables au locataire (jamais la vétusté ni l'usure normale).

L'ordre dans lequel vous pouvez réclamer dépend de la nature de la caution. Avec une caution solidaire, vous pouvez adresser directement au garant, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, une mise en demeure de payer dès le premier impayé. Avec une caution simple, adressez-vous d'abord au locataire (relance, puis commandement de payer par commissaire de justice) avant de solliciter le garant.

Un point technique commun aux deux régimes : lorsqu'un commandement de payer est délivré au locataire par un commissaire de justice, il doit être signifié au garant dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). À défaut, le garant ne peut être tenu au paiement des pénalités ni des intérêts de retard ; il reste seulement redevable du principal.

• Réclamable : loyers, charges, intérêts et pénalités de retard, indemnités d'occupation et frais de remise en état si l'acte le prévoit
• Plafond absolu : le montant maximum garanti écrit dans l'acte (article 2297 du Code civil)
• Caution solidaire : mise en demeure directe du garant dès le 1er impayé, par LRAR
• Caution simple : poursuivez d'abord le locataire, puis le garant
• Commandement de payer : à signifier au garant dans les 15 jours, sinon pas de pénalités ni d'intérêts à sa charge

Vérifier la validité de l'acte avant de réclamer

Avant d'actionner un garant, simple ou solidaire, assurez-vous que l'acte de cautionnement est valable, car un acte irrégulier peut être annulé par le juge et vous laisser sans recours. Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022), la caution personne physique n'a plus à recopier une longue mention manuscrite type, mais l'acte doit toujours, à peine de nullité, comporter une mention apposée par la caution indiquant le montant garanti, en principal et accessoires, en toutes lettres et en chiffres (article 2297 du Code civil). En cas de différence entre les deux écritures, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

L'acte doit aussi reprendre le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu'ils figurent au bail, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la résiliation, et un exemplaire du bail doit avoir été remis à la caution. Pour un garant de colocataire, la solidarité du garant prend fin à l'arrivée d'un colocataire remplaçant inscrit au bail ou, à défaut, au plus tard six mois après la date d'effet du congé (article 8-1 de la loi de 1989) : vérifiez ce délai avant de réclamer.

• Montant garanti en toutes lettres et en chiffres ; en cas de différence, la somme en toutes lettres l'emporte (article 2297 du Code civil)
• Montant du loyer et conditions de révision repris dans l'acte
• Reproduction de l'alinéa de l'article 22-1 de la loi de 1989 sur la résiliation
• Remise d'un exemplaire du bail à la caution
• En colocation : fin de la solidarité du garant 6 mois après le congé du colocataire, à défaut de remplaçant (article 8-1)