Dépôt de garantie : délai de restitution et retenues justifiées

Quel délai pour restituer le dépôt de garantie en 2026 ?

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais distincts pour la restitution du dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution »). Le délai applicable dépend de l'état des lieux de sortie comparé à celui d'entrée.

Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, c'est-à-dire qu'aucune dégradation imputable au locataire n'est constatée, vous disposez d'un délai maximal de un mois pour restituer l'intégralité du dépôt.

Si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations ou s'il existe des sommes restant dues (loyers, charges), vous disposez d'un délai maximal de deux mois pour restituer le solde, après déduction des sommes justifiées.

Ces délais de restitution sont identiques pour un logement vide et pour un logement meublé. Attention toutefois : le montant maximal du dépôt diffère selon le régime (un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée). C'est uniquement le délai de restitution qui est le même.

Le point de départ : la remise des clés

Le délai d'un ou deux mois court à compter de la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Ce n'est pas la date de l'état des lieux qui compte, mais bien la date à laquelle vous récupérez effectivement les clés.

La remise peut être faite à vous-même ou à votre mandataire (par exemple l'agence qui gère le bien). Dans tous les cas, notez précisément cette date et conservez-en une preuve : c'est elle qui déclenche le délai légal et qui sert de base au calcul de la majoration en cas de retard.

Ce que vous avez le droit de retenir sur le dépôt

Le dépôt de garantie sert à couvrir les manquements du locataire à ses obligations. Vous pouvez en retenir tout ou partie, mais uniquement pour des sommes dûment justifiées. Une retenue arbitraire ou forfaitaire est contestable.

Vous pouvez légitimement retenir : les loyers et charges impayés ; le solde d'une régularisation de charges ; le coût des réparations locatives non effectuées ; et le coût de remise en état des dégradations dépassant l'usure normale du logement.

Attention : l'usure normale (peinture défraîchie, petits trous de fixation, usure d'un revêtement ancien) ne peut pas être facturée au locataire. Seules les détériorations réelles (trous importants, équipement cassé, taches indélébiles, logement sale) peuvent l'être, à condition d'être visibles sur l'état des lieux de sortie comparé à celui d'entrée.

Chaque retenue doit être appuyée par un justificatif : devis, facture, photographies de l'état des lieux, décompte de charges. Sans état des lieux d'entrée et de sortie contradictoires, le logement est réputé avoir été rendu en bon état, ce qui rend toute retenue très difficile à justifier.

La provision de 20 % en copropriété

Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, la loi vous autorise à conserver une provision lorsque la régularisation annuelle des charges n'est pas encore arrêtée au moment du départ du locataire.

Cette provision ne peut excéder 20 % du montant du dépôt de garantie. Elle vous permet d'attendre l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble pour solder définitivement les charges du locataire.

La régularisation définitive et la restitution de cette provision doivent intervenir dans le mois qui suit l'approbation des comptes de l'immeuble par l'assemblée générale. Vous ne pouvez donc pas conserver cette somme indéfiniment.

La majoration de 10 % en cas de retard

Si vous ne restituez pas le dépôt (ou son solde) dans le délai d'un ou deux mois, le montant dû au locataire est automatiquement majoré. Cette majoration est égale à 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges) pour chaque période mensuelle de retard commencée.

Concrètement, pour un loyer de 700 € hors charges, chaque mois de retard ajoute 70 € à la somme que vous devez. Cette pénalité s'applique dès le dépassement du délai et pour chaque période mensuelle entamée, même partiellement.

Cette majoration est due de plein droit : le locataire n'a pas à démontrer un préjudice. Le Conseil constitutionnel a d'ailleurs jugé ce dispositif conforme à la Constitution. C'est donc un risque financier réel et croissant qu'il faut éviter en respectant scrupuleusement les délais.

Une seule exception : la majoration n'est pas due si le retard provient du fait que le locataire ne vous a pas communiqué l'adresse de son nouveau domicile. Conservez la preuve de vos démarches pour obtenir cette adresse.

Comment éviter et gérer un litige

La meilleure protection contre un litige reste un état des lieux d'entrée et de sortie soignés, contradictoires, datés et signés, accompagnés de photographies. C'est sur cette comparaison que reposent toutes vos retenues.

Lorsque vous opérez des retenues, transmettez au locataire un décompte détaillé accompagné des justificatifs (devis, factures, décompte de charges). Un décompte clair désamorce la majorité des contestations.

En cas de désaccord persistant sur le montant restitué, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice, puis le juge des contentieux de la protection. Pour les litiges n'excédant pas 5 000 €, une tentative de règlement amiable (conciliation, médiation ou procédure participative) est en principe obligatoire avant la saisine du juge.

Le locataire dispose d'un délai de 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué pour agir en justice. Mieux vaut donc régler la question rapidement et proprement.