État des lieux de sortie : déroulé, vétusté, retenues et litiges

Oui, mais cela ne bloque pas la procédure. En cas de refus, d'absence ou de désaccord, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié et avec un préavis de 7 jours par lettre recommandée avec accusé de réception. Le document garde alors toute sa valeur probante.

Le locataire est alors présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre ainsi (article 1731 du Code civil) : vous pouvez donc lui imputer les dégradations constatées à la sortie, sauf s'il prouve que le logement était déjà abîmé (photos, échanges, constat). Exception : si c'est vous qui avez refusé de faire l'état des lieux d'entrée, c'est à vous de prouver avoir remis le logement en bon état d'usage. La vétusté reste toujours à votre charge. Un état des lieux d'entrée précis et signé évite ces débats.

Non, s'il s'agit d'usure normale liée au temps et à un usage conforme. La vétusté n'est jamais imputable au locataire (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989). Seules les dégradations résultant d'une négligence, d'un mauvais usage ou d'un défaut d'entretien lui incombent, déduction faite de la vétusté.

Un mois maximum à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et deux mois maximum en cas de retenues justifiées par des dégradations. Au-delà, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire ne vous a pas laissé sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

Oui, lorsque le logement est en copropriété, vous pouvez conserver une provision dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Cette provision, justifiée par des documents, est plafonnée à 20 % du dépôt de garantie. La régularisation et la restitution du solde interviennent ensuite, au plus tard un mois après l'approbation des comptes de l'immeuble.

Chaque retenue doit être appuyée par des preuves : état des lieux d'entrée et de sortie, photos datées, devis et factures des réparations. Un décompte détaillé poste par poste doit accompagner la restitution du solde. Une retenue forfaitaire ou non justifiée est abusive et peut être annulée par le juge.

Privilégiez d'abord l'amiable par courrier recommandé motivé avec décompte et justificatifs. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement ; une tentative de résolution amiable préalable est en principe obligatoire pour les litiges d'un montant inférieur ou égal à 5 000 €. À défaut, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut être saisi, l'action en restitution se prescrivant par 3 ans.

Le tarif est réglementé par décret et partagé par moitié entre bailleur et locataire. À titre indicatif en métropole, le constat locatif est de l'ordre de 132,82 € jusqu'à 50 m², 154,74 € de 50 à 150 m² et 232,12 € au-delà, hors frais de convocation et de déplacement. Vérifiez le tarif en vigueur au moment du constat, fixé par arrêté.

Non, elle n'est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Depuis la loi ALUR de 2014, le locataire peut demander qu'une grille de vétusté issue d'un accord collectif soit annexée au bail. Elle fixe un abattement pour usure selon l'ancienneté des équipements et rend le calcul des retenues plus transparent, ce qui prévient une grande part des litiges.

Ce n'est pas un document imposé par la loi, mais une pratique courante et très utile : un récapitulatif écrit qui solde la location au départ du locataire. Vous y portez d'un côté ce qui reste dû (dernier loyer, prorata éventuel, charges non réglées, solde de la régularisation, retenues justifiées après l'état des lieux de sortie) et de l'autre ce que vous devez restituer (dépôt de garantie, provisions trop perçues). Le solde indique qui doit quoi, et à qui. Joignez systématiquement les justificatifs : devis ou facture pour chaque retenue, décompte par nature pour les charges. Attention à ne pas dépasser les délais de restitution du dépôt de garantie : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).