Locataire de plus de 65 ans : congé, protection et impayés (ce que dit la loi)
Mis à jour le 6 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 9 min de lecture · Sources officielles citées
Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé contre le congé du bailleur (article 15 III de la loi de 1989) : vous ne pouvez pas l'évincer sans lui proposer un relogement adapté. Cette protection ne joue pas si vous êtes vous-même âgé ou modeste, ni contre un locataire qui ne paie plus : l'expulsion pour impayés reste alors possible.
Vous voulez récupérer votre logement, ou votre locataire âgé ne paie plus, et vous vous demandez si son âge vous interdit d'agir. La loi protège effectivement les locataires de plus de 65 ans, mais pas dans tous les cas, et beaucoup de propriétaires (comme de locataires) se trompent sur la portée exacte de cette protection. Le point clé à comprendre : la protection de l'article 15 III de la loi de 1989 vise le congé donné par le bailleur (vente, reprise), pas l'impayé de loyer. Un locataire âgé qui cesse de payer peut être expulsé comme un autre. Voici, à jour en 2026, ce que la loi autorise vraiment selon votre situation.
L'essentiel
- →La protection du locataire âgé (article 15 III de la loi du 6 juillet 1989) concerne le congé du bailleur : vous ne pouvez pas donner congé (vente ou reprise) à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes sans lui proposer un relogement adapté à proximité.
- →Deux conditions cumulatives : avoir plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ET disposer de ressources annuelles inférieures au plafond du logement social PLUS (révisé chaque année).
- →Exception majeure : la protection ne joue pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou si ses ressources sont elles aussi inférieures au plafond.
- →L'impayé de loyer fait sauter le débat : un locataire âgé qui ne paie plus n'est pas protégé par son âge contre l'expulsion. La procédure d'impayés s'applique normalement.
- →Dans tous les cas, la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) et l'interdiction de se faire justice soi-même s'appliquent : seul un commissaire de justice, avec une décision de justice, peut expulser.
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Déterminer la raison : congé ou impayé
Avant toute démarche
Identifiez pourquoi vous voulez que le locataire parte. Reprise ou vente à l'échéance du bail : vous donnez congé, la protection de l'âge peut jouer. Loyer impayé : c'est une procédure d'impayés, l'âge ne protège pas contre l'expulsion.
- 2
Vérifier les deux conditions de protection
Avant d'envoyer le congé
Si vous envisagez un congé, vérifiez si le locataire a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ET si ses ressources des 12 derniers mois sont inférieures au plafond PLUS de l'année. Les deux conditions doivent être réunies pour qu'il soit protégé.
- 3
Vérifier si l'exception bailleur s'applique
Avant d'envoyer le congé
Contrôlez si vous avez vous-même plus de 65 ans à la date d'échéance, ou si vos ressources sont inférieures au plafond PLUS. Si oui, la protection ne joue pas et vous pouvez donner congé sans relogement. Conservez les justificatifs de votre situation.
- 4
Proposer un relogement adapté si le locataire est protégé
Avec le congé
Si le locataire est protégé et que l'exception ne s'applique pas, vous devez lui proposer un logement correspondant à ses besoins et possibilités, à proximité. Sans offre de relogement valable, le congé est privé d'effet et le bail se poursuit.
- 5
Engager la procédure d'impayés le cas échéant
Dès l'impayé
Si le motif est un loyer impayé, suivez la procédure de droit commun : commandement de payer par commissaire de justice (6 semaines ou 2 mois), assignation, jugement, commandement de quitter les lieux. L'âge n'empêche pas l'expulsion mais peut influer sur les délais accordés.
- 6
Respecter la trêve hivernale et passer par un professionnel
Hors trêve hivernale
Dans tous les cas, l'expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) et doit passer par un commissaire de justice après décision de justice. Ne reprenez jamais le logement par la force.
Congé ou impayé : deux situations à ne pas confondre
Tout commence par la raison pour laquelle vous voulez que le locataire parte. Deux cas s'opposent radicalement, et l'âge ne joue pas du tout le même rôle dans chacun.
Premier cas : vous souhaitez reprendre votre logement (pour y habiter, le faire occuper par un proche, ou le vendre libre) à l'échéance du bail. Vous devez alors donner congé. C'est ici, et seulement ici, que la protection du locataire âgé entre en jeu : la loi vous interdit, sous conditions, d'évincer un locataire de plus de 65 ans aux faibles ressources sans solution de relogement.
Second cas : votre locataire ne paie plus son loyer. Là, il n'est pas question de congé : vous engagez une procédure d'impayés pour faire résilier le bail et obtenir l'expulsion. Dans ce cas, l'âge du locataire ne lui confère aucune protection particulière contre l'expulsion. Confondre ces deux situations est l'erreur la plus fréquente : la « protection des plus de 65 ans » ne transforme jamais un mauvais payeur en locataire inexpulsable.
La protection de l'âge ne couvre pas l'impayé
La protection contre le congé : ce que dit l'article 15 III
L'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle protectrice : le bailleur ne peut pas s'opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Cette protection joue pour la résidence principale, en location vide comme en meublé, et quelle que soit la raison du congé du bailleur (congé pour vente, congé pour reprise, congé pour motif légitime et sérieux). Elle est également ouverte au locataire qui héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant la condition de ressources.
Concrètement, si votre locataire remplit les conditions, vous ne pouvez pas le faire partir par un simple congé : vous devez lui offrir un relogement adapté. À défaut d'offre de relogement valable, le congé est privé d'effet et le bail se poursuit.
La protection vise le renouvellement, pas la durée du bail
Les deux conditions cumulatives : âge et ressources
La protection ne s'applique que si deux conditions sont réunies en même temps. La première est l'âge : le locataire doit avoir plus de 65 ans à la date d'échéance du bail (c'est-à-dire au moment où le congé prendrait effet), et non à la date d'envoi du congé.
La seconde condition est le niveau de ressources. Les ressources annuelles du foyer du locataire, appréciées sur les 12 mois précédant la délivrance du congé, doivent être inférieures au plafond de ressources applicable au logement locatif social financé par un prêt PLUS (prêt locatif à usage social). Ce plafond dépend de la composition du foyer et de la zone géographique, et il est revalorisé chaque année par arrêté (l'arrêté du 19 décembre 2025 a fixé les barèmes opposables en 2026).
Les deux conditions sont cumulatives : un locataire de 70 ans aux revenus élevés n'est pas protégé, pas plus qu'un locataire modeste de 60 ans. Il faut vérifier les deux. En cas de doute sur le plafond applicable à votre locataire, l'ADIL ou le service public du logement peuvent vous renseigner.
Vérifiez le plafond de l'année en cours
L'exception qui peut vous libérer : le bailleur âgé ou modeste
La protection du locataire âgé n'est pas absolue. L'article 15 III prévoit une exception importante en faveur du bailleur : la protection ne peut pas être invoquée lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou lorsque ses propres ressources annuelles sont inférieures au plafond du logement social PLUS.
Autrement dit, le législateur a voulu arbitrer entre deux situations de fragilité. Si vous êtes un propriétaire âgé de plus de 65 ans, ou un propriétaire aux revenus modestes, vous pouvez donner congé à votre locataire âgé sans être tenu de lui proposer un relogement. L'âge ou la modestie du bailleur prime alors sur la protection du locataire.
Cette exception s'apprécie, comme la protection elle-même, à la date d'échéance du bail. Pensez à conserver les justificatifs de votre âge ou de vos ressources, car c'est à vous, bailleur, de démontrer que vous remplissez l'une de ces conditions si le locataire conteste le congé.
Bailleur de plus de 65 ans : la protection ne joue pas
Le cas de l'impayé : l'âge ne protège pas
Revenons au cas le plus fréquent côté bailleur en difficulté : le locataire âgé qui ne paie plus. Ici, la protection de l'article 15 III est hors sujet, car elle ne concerne que le congé du bailleur. Un locataire qui cesse de payer son loyer peut être expulsé, quel que soit son âge.
La procédure est la procédure d'impayés de droit commun : commandement de payer délivré par commissaire de justice (6 semaines pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, 2 mois pour les baux antérieurs), puis assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement constatant la résiliation, commandement de quitter les lieux de 2 mois, et enfin concours de la force publique.
L'âge et la situation sociale du locataire peuvent toutefois peser sur les délais que le juge accorde (de 1 mois à 1 an) et sur l'examen de sa vulnérabilité, mais ils n'empêchent pas l'expulsion sur le principe. La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) s'applique normalement, comme pour tout locataire. La bonne stratégie reste d'agir tôt et de proposer, si possible, un plan d'apurement.
Ne jamais expulser soi-même un locataire âgé
Ce que cette page ne remplace pas
Cette fiche présente le cadre applicable en 2026 à la situation d'un locataire de plus de 65 ans, qu'il s'agisse d'un congé ou d'un impayé. Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. La vérification des conditions de ressources, la rédaction d'un congé valable et l'offre de relogement obéissent à des règles précises dont une erreur peut priver le congé d'effet.
Pour un congé à un locataire potentiellement protégé, faites-vous accompagner par un avocat ou un notaire afin de sécuriser la forme du congé et, le cas échéant, l'offre de relogement. Pour une procédure d'impayés, le commissaire de justice délivre les actes. En cas de doute, l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement) de votre département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.
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Questions fréquentes
Peut-on expulser un locataire de plus de 65 ans ?+
Cela dépend du motif. Pour un congé du bailleur (vente ou reprise), un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé : vous ne pouvez pas l'évincer sans lui proposer un relogement adapté, sauf si vous êtes vous-même âgé ou modeste. En revanche, pour un loyer impayé, l'âge ne protège pas : l'expulsion reste possible par la procédure d'impayés classique.
Quelles sont les conditions pour qu'un locataire âgé soit protégé ?+
Deux conditions cumulatives (article 15 III de la loi du 6 juillet 1989) : avoir plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, et disposer de ressources annuelles (sur les 12 mois précédant le congé) inférieures au plafond de ressources du logement social financé par un prêt PLUS. Ce plafond, révisé chaque année, dépend de la composition du foyer et de la zone géographique.
Je suis moi-même âgé : la protection joue-t-elle quand même ?+
Non. La protection du locataire âgé ne peut pas être invoquée si le bailleur a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, ou si ses ressources sont inférieures au plafond PLUS. Dans ce cas, vous pouvez donner congé sans obligation de relogement. Conservez les justificatifs de votre âge ou de vos ressources.
Dois-je vraiment proposer un relogement à mon locataire âgé ?+
Oui, si le locataire est protégé (plus de 65 ans et ressources modestes) et que l'exception en faveur du bailleur ne s'applique pas. Vous devez lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé à proximité. À défaut d'une offre de relogement valable, votre congé est privé d'effet et le bail se poursuit.
Mon locataire âgé ne paie plus : son âge l'empêche-t-il d'être expulsé ?+
Non. La protection liée à l'âge concerne le congé du bailleur, pas l'impayé. Un locataire de plus de 65 ans qui cesse de payer son loyer peut être expulsé par la procédure d'impayés (commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux). Son âge et sa situation peuvent toutefois influer sur les délais que le juge accorde.
La trêve hivernale s'applique-t-elle à un locataire âgé ?+
Oui, comme pour tout locataire. L'exécution de l'expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars. L'âge ne crée pas d'exception à la trêve, mais ne la prolonge pas non plus : dès le 1er avril, l'expulsion redevient exécutable si la procédure est allée à son terme.
À quelle date s'apprécie l'âge du locataire ?+
L'âge s'apprécie à la date d'échéance du bail, c'est-à-dire au moment où le congé prendrait effet, et non à la date d'envoi du congé. Les ressources, elles, sont appréciées sur les 12 mois précédant la délivrance du congé.
Cette page remplace-t-elle un avocat ou un notaire ?+
Non. Cette fiche est une information générale à jour 2026. La rédaction d'un congé valable, le calcul des ressources et l'offre de relogement obéissent à des règles strictes. Pour sécuriser un congé à un locataire potentiellement protégé, consultez un avocat ou un notaire. En cas de doute, l'ADIL de votre département renseigne gratuitement.
Questions fréquentes connexes
Pour aller plus loin
- Glossaire du bailleur — toutes les définitions juridiques (commandement de payer, clause résolutoire, trêve hivernale…).
- Modèles de lettres gratuits — relance, mise en demeure, décompte locatif, lettre au garant, congé.
Sources officielles
- Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (protection du locataire âgé, congé) – Légifrance
- Service-Public.fr – Congé donné par le propriétaire (logement loué vide)
- ANIL – Protection du locataire âgé et offre de relogement
- Arrêté du 19 décembre 2025 modifiant les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux (barèmes 2026) – Légifrance
- Article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution (trêve hivernale) – Légifrance
Comment nous vérifions nos informations
Chaque guide est rédigé puis recoupé à partir de sources publiques officielles: nous citons les textes applicables et indiquons la date de mise à jour pour que vous puissiez vérifier l'information à la source.
- Sources officielles privilégiées : Service-Public.fr, Légifrance (textes de loi et jurisprudence) et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Les références précises utilisées pour cette page sont listées dans la section « Sources officielles ».
- Mise à jour datée : cette page a été vérifiée le 6 juin 2026. La réglementation et les montants évoluent ; en cas de doute, confrontez toujours l'information à la source officielle citée.
- Information générale, pas un conseil juridique individualisé : ce contenu a une vocation pédagogique. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel du droit (avocat, commissaire de justice) ou par l'ADIL de votre département, qui informe gratuitement.
Rédigé par La rédaction de Serenibail — Propriétaires bailleurs & rédacteurs spécialisés.
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.