Préavis du locataire qui donne congé : durée, forme et conséquences en 2026

Quelle est la durée du préavis du locataire en 2026 ?

Lorsque c'est le locataire qui résilie le bail, la durée du préavis dépend du type de logement et, pour les logements vides, de la localisation ou de sa situation personnelle. Ces règles sont fixées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations nues et par l'article 25-8 pour les meublés.

Pour un logement vide (non meublé) loué en résidence principale, le préavis est en principe de 3 mois. C'est le délai par défaut, sans aucune justification à fournir : le locataire peut donner congé à tout moment, sans attendre l'échéance du bail.

Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, le préavis est toujours de 1 mois, quelle que soit la commune et sans justificatif. Cette règle vaut aussi bien pour un bail meublé classique d'un an que pour un bail étudiant de 9 mois.

Attention : ces durées concernent le congé donné par le locataire. Le congé donné par le bailleur (pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux) obéit à des règles différentes, avec un préavis de 6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un meublé, et seulement pour l'échéance du bail.

Les cas de préavis réduit à 1 mois pour un logement vide

Pour un logement vide, le préavis de 3 mois est ramené à 1 mois dans deux grandes hypothèses : le logement est situé en zone tendue, ou le locataire se trouve dans l'une des situations personnelles prévues par la loi. Dans tous ces cas, le locataire doit préciser le motif dans sa lettre de congé et, sauf pour la zone tendue, joindre un justificatif.

Zone tendue : si la commune figure sur la liste des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où le marché locatif est tendu (liste fixée par décret), le préavis est automatiquement réduit à 1 mois. Le locataire doit simplement le mentionner dans son courrier ; aucun autre justificatif n'est exigé.

Situations personnelles ouvrant droit à 1 mois (logement vide) : obtention d'un premier emploi ; mutation professionnelle (sans condition d'éloignement géographique) ; perte d'emploi (fin de CDD, licenciement, rupture conventionnelle ; la démission n'ouvre pas ce droit) ; nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi survenue au cours du même bail ; état de santé, constaté par certificat médical, justifiant un changement de domicile ; bénéficiaire du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ; attribution d'un logement social ; locataire victime de violences au sein du couple ou sur un enfant.

Si le motif invoqué est contesté ou le justificatif manquant, le préavis réduit peut être requalifié : le locataire reste alors redevable du loyer pendant les 3 mois. En tant que bailleur, vérifiez la cohérence du motif et du justificatif dès réception du congé.

La forme du congé : un e-mail ne suffit pas

Pour être valable, le congé du locataire doit respecter l'une des trois formes prévues par l'article 15 de la loi de 1989 : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice (ex-huissier), ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un simple e-mail, un SMS ou un appel téléphonique ne constituent pas un congé valable, même si vous en accusez réception. La lettre recommandée électronique (LRE) est en revanche admise, mais uniquement si vous avez donné votre accord préalable à ce mode d'échange : le locataire doit vous le proposer et vous disposez d'un délai pour l'accepter ou le refuser.

La lettre de congé doit identifier le logement et indiquer la date souhaitée de départ. Si le locataire revendique un préavis réduit, le motif et le justificatif doivent figurer dans le même envoi : un justificatif transmis après coup peut être contesté.

Point de départ du préavis et calcul de la date de fin

Le préavis ne court pas à compter de la date de rédaction ni de l'envoi de la lettre, mais à compter du jour où vous recevez effectivement le congé. Concrètement, le point de départ est : pour une lettre recommandée, le jour de la réception, c'est-à-dire le jour où vous en prenez possession (et non la simple première présentation) ; pour un acte de commissaire de justice, le jour de la signification ; pour une remise en main propre, le jour de la remise contre récépissé. Si la lettre recommandée vous est renvoyée sans avoir été retirée, le congé n'est pas valable.

À partir de ce point de départ, on décompte le délai en mois calendaires. Par exemple, un congé de 3 mois reçu le 12 mars prend fin le 12 juin ; un préavis d'1 mois reçu le 12 mars se termine le 12 avril. Lorsqu'il n'existe pas de jour équivalent dans le mois d'arrivée (par exemple un préavis d'un mois partant le 31 janvier), il s'achève le dernier jour du mois.

Le locataire n'est pas obligé d'occuper le logement jusqu'au dernier jour : il peut partir plus tôt, mais cela ne raccourcit pas le préavis ni son obligation de payer, sauf si vous relouez le logement avant la fin.

Le dernier loyer : qui paie quoi pendant le préavis ?

Lorsque c'est le locataire qui donne congé, il est redevable du loyer et des charges pour toute la durée du préavis, qu'il occupe ou non le logement jusqu'au bout. C'est une différence majeure avec le congé donné par le bailleur, où le locataire ne paie que pour le temps d'occupation réelle.

Exception importante : si vous relouez le logement à un nouveau locataire avant la fin du préavis, l'ancien locataire cesse de devoir le loyer à compter de la date de prise d'effet du nouveau bail. Vous ne pouvez pas cumuler deux loyers sur la même période.

Si le préavis se termine en cours de mois, le dernier loyer est dû au prorata des jours couverts par le préavis. Par exemple, un préavis qui s'achève le 10 d'un mois de 30 jours donne lieu à 10/30e du loyer mensuel.

Enfin, le locataire ne peut pas décider de ne pas payer son dernier mois de loyer en le « compensant » avec le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie n'est pas un loyer d'avance : il vous est restitué après l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuelles retenues justifiées.

État des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie

À la fin du préavis, organisez avec le locataire un état des lieux de sortie contradictoire, lors de la remise des clés. Comparé à l'état des lieux d'entrée, il permet d'identifier d'éventuelles dégradations relevant du locataire (au-delà de l'usure normale).

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'1 mois après remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ou de 2 mois si des retenues sont justifiées (réparations, loyers ou charges impayés, régularisation de charges).

En cas de retard de restitution au-delà de ces délais, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Conservez donc des justificatifs précis (devis, factures, photos de l'état des lieux) pour toute retenue.