Congé du bailleur 2026 : préavis, motifs et procédure

Quand le bailleur peut-il donner congé ?

Le principe est protecteur du locataire : le bailleur ne peut pas rompre le bail en cours, il ne peut donner congé que pour l'échéance du contrat. Pour une location vide conclue par un bailleur personne physique, le bail est de 3 ans : le congé prend donc effet au terme de ces 3 ans (puis à chaque échéance triennale en cas de reconduction). Pour une location meublée, le bail est en principe d'un an, et le congé joue à l'échéance annuelle.

Ce calendrier impose d'anticiper. Si vous voulez récupérer votre logement à la fin du bail, vous devez délivrer le congé suffisamment tôt pour respecter le préavis légal avant l'échéance. Un congé délivré trop tard est inopérant : le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période.

À l'inverse, le locataire, lui, peut donner congé à tout moment, avec un préavis réduit (1 ou 3 mois). Cette asymétrie est volontaire : la loi protège le maintien dans les lieux du locataire, sa résidence principale.

Les délais de préavis : 6 mois ou 3 mois

Pour une location vide, le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois avant l'échéance du bail. Ce préavis se décompte à partir de la réception du congé par le locataire (ou de la signification par commissaire de justice). Il faut donc que le congé soit reçu au moins 6 mois avant le terme du bail.

Pour une location meublée, le préavis du bailleur est de 3 mois avant l'échéance du bail annuel. Là encore, le congé doit être reçu dans ce délai pour être valable.

Si le bail comporte une clause particulière ou si le logement relève d'un régime spécifique (bail mobilité, logement de fonction, etc.), des règles propres peuvent s'appliquer. Mais pour les baux classiques d'habitation, retenez : 6 mois en vide, 3 mois en meublé, toujours pour l'échéance.

• Location vide : préavis de 6 mois avant l'échéance (bail de 3 ans)
• Location meublée : préavis de 3 mois avant l'échéance (bail de 1 an)
• Le préavis court à compter de la réception du congé par le locataire
• Congé reçu trop tard = bail reconduit automatiquement

Les trois motifs valables de congé

Le congé du bailleur doit obligatoirement reposer sur l'un de ces trois motifs, et le préciser. Premier motif : la reprise pour habiter. Le bailleur veut occuper le logement comme résidence principale, ou le faire occuper par un proche limitativement désigné par la loi (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint/partenaire/concubin). Le congé doit indiquer le bénéficiaire de la reprise et la nature du lien.

Deuxième motif : la vente du logement. Le bailleur souhaite vendre le bien libre de toute occupation. Particularité importante : ce congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption (il est prioritaire pour acheter, à conditions encadrées). Le congé doit reproduire les dispositions légales et indiquer le prix et les conditions de la vente.

Troisième motif : le motif légitime et sérieux. Il vise les manquements du locataire (loyers impayés récurrents, troubles de voisinage répétés, non-respect des obligations du bail, etc.). Le bailleur doit pouvoir le justifier. Attention : pour un impayé en cours de bail, la voie normale n'est pas d'attendre l'échéance mais d'agir via la procédure de loyer impayé (commandement de payer, clause résolutoire).

Forme du congé et protections du locataire

Le congé doit être délivré dans les formes : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date qui fait courir le préavis est celle de la réception (ou de la première présentation) par le locataire. Soignez la preuve de cette date.

La loi protège certains locataires fragiles. Un bailleur ne peut donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) dont les ressources sont inférieures à un plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et possibilités. Cette protection tombe si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes. Les conditions précises (âge, plafonds de ressources) sont fixées par les textes : vérifiez-les avant de délivrer un tel congé.

Enfin, en cas de congé pour vente, respectez scrupuleusement le droit de préemption du locataire : un congé pour vente irrégulier, ou une vente à un prix inférieur à celui proposé au locataire sans nouvelle offre, peut être contesté. Voyez nos guides dédiés au congé pour vente et au congé pour reprise.