Trêve hivernale : ce que le propriétaire peut et ne peut pas faire (1er novembre – 31 mars)

Qu'est-ce que la trêve hivernale, exactement ?

La trêve hivernale est la période, fixée du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, pendant laquelle aucune expulsion locative ne peut être mise à exécution. Elle est prévue par l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Le texte est clair : il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre, et ce jusqu'au 31 mars inclus. Pour l'hiver en cours, cela couvre la période du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026.

Il faut bien comprendre ce que la trêve gèle, et ce qu'elle ne gèle pas. Ce qui est suspendu, c'est uniquement le tout dernier acte de la procédure : l'intervention du commissaire de justice pour faire sortir physiquement l'occupant, au besoin avec le concours de la force publique. Tout le reste continue. La dette de loyer s'accumule, les intérêts courent, et surtout la procédure judiciaire suit son cours normal. Un jugement d'expulsion peut parfaitement être rendu en décembre ou en février : il ne pourra simplement pas être exécuté avant le 1er avril.

Cette trêve a une raison d'être sociale : ne pas jeter des familles à la rue en plein hiver. Elle ne signifie pas que le locataire qui ne paie plus est à l'abri de tout. Elle signifie seulement que vous, propriétaire, devez utiliser l'hiver pour faire avancer la procédure, afin d'être en position de faire exécuter l'expulsion dès la sortie de trêve, sans perdre cinq mois.

Ce que le propriétaire NE peut PAS faire pendant la trêve

Pendant la trêve hivernale, une seule chose vous est réellement interdite : faire exécuter une expulsion. Même si vous détenez un jugement d'expulsion définitif et que le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux est écoulé, le commissaire de justice ne pourra pas procéder à l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Le concours de la force publique, accordé par la préfecture, est lui aussi suspendu pendant cette période.

Il vous est encore plus formellement interdit de vous faire justice vous-même. Changer la serrure, couper l'eau, l'électricité ou le chauffage, retirer la porte, déménager les affaires du locataire, le menacer pour qu'il parte : tous ces actes constituent le délit d'expulsion forcée sans le concours de l'État, puni par l'article 226-4-2 du Code pénal de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Ces sanctions s'appliquent toute l'année, mais le risque est encore plus net pendant la trêve. Quelle que soit l'ampleur de la dette, vous ne pouvez jamais expulser sans commissaire de justice et sans décision de justice.

Enfin, vous ne pouvez pas non plus, en tant que bailleur, couper vous-même l'énergie pour faire pression. À noter qu'en parallèle existe une trêve hivernale de l'énergie (loi Brottes n° 2013-312 du 15 avril 2013) : du 1er novembre au 31 mars, le fournisseur d'électricité ou de gaz ne peut pas couper l'alimentation de la résidence principale pour impayés. Une réduction de puissance reste toutefois possible, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie. Mais cela relève du contrat du locataire avec son fournisseur, pas de vous.

Ce que le propriétaire PEUT faire pendant la trêve

La bonne nouvelle, c'est que l'essentiel de la procédure reste ouvert pendant l'hiver. Vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice : c'est l'acte qui déclenche le décompte avant la résiliation du bail. Pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines pour régler sa dette (au lieu de 2 mois auparavant), conséquence de la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023. La Cour de cassation a précisé en 2024 que ce délai réduit de 6 semaines ne vaut que pour les baux conclus après le 29 juillet 2023 ; les baux antérieurs conservent le délai de 2 mois. Ce délai court normalement, trêve ou pas.

Vous pouvez ensuite, si le commandement reste infructueux, assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et demander l'expulsion. L'audience se tient, le juge délibère, le jugement est rendu : tout cela se déroule comme en n'importe quelle saison. Vous pouvez même faire signifier le jugement et délivrer le commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de 2 mois avant que l'expulsion puisse être exécutée.

L'intérêt est stratégique. Si vous lancez votre procédure à l'automne et obtenez votre jugement en plein hiver, vous aurez purgé le délai de 2 mois du commandement de quitter les lieux avant la fin mars. Vous serez alors en première ligne pour demander le concours de la force publique dès le 1er avril, sans avoir perdu un seul jour. À l'inverse, attendre avril pour commencer revient à se condamner à un nouvel hiver de loyers impayés.

Les exceptions : quand l'expulsion reste possible en plein hiver

La trêve hivernale n'est pas absolue. L'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit lui-même plusieurs situations dans lesquelles une expulsion peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars.

Première exception : le squat de domicile. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, le sursis ne s'applique pas lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Autrement dit, un squatteur qui occupe illégalement un logement d'habitation ne bénéficie pas de la trêve et peut être expulsé toute l'année. Pour les autres lieux occupés illégalement (locaux non destinés à l'habitation, terrains, garages), le juge peut, par décision spéciale et motivée, supprimer ou réduire le bénéfice du sursis.

Deuxième exception : le relogement assuré. Si un relogement adapté aux besoins du locataire et de sa famille est garanti dans des conditions suffisantes respectant l'unité familiale, la trêve ne s'applique pas. C'est une exception rarement mobilisée par un bailleur particulier, car elle suppose de proposer un logement de remplacement décent et proche.

Troisième exception : le bâtiment dangereux. Lorsque le logement ou l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité (ex-arrêté de péril) ou se trouve dans un état de péril justifiant son évacuation pour la sécurité des occupants, l'expulsion peut être ordonnée même en hiver, précisément pour protéger les personnes.

Quatrième exception : l'éviction du conjoint violent. Lorsque le juge aux affaires familiales ordonne, dans le cadre de violences conjugales ou familiales, que l'auteur des violences quitte le domicile, cette mesure est immédiatement exécutoire et n'est pas suspendue par la trêve. Ce n'est pas un contentieux locatif, mais une mesure de protection de la victime.

La trêve n'efface pas la dette : préservez vos garanties

Il est essentiel de le répéter : la trêve hivernale ne suspend ni n'efface la dette locative. Pendant tout l'hiver, les loyers impayés continuent de s'accumuler et restent dus. Vous conservez tous vos droits de créancier. À la fin de la trêve, vous pourrez réclamer l'intégralité des sommes, y compris celles correspondant aux mois d'hiver pendant lesquels l'expulsion était suspendue.

C'est aussi le moment d'actionner vos sécurités. Si le bail est couvert par une caution (garant), vous pouvez la mettre en demeure de payer dès le premier impayé : la trêve ne change rien à l'obligation de la caution. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ou si le bail est garanti par Visale, déclarez le sinistre dans les délais prévus au contrat, généralement sans attendre, car ces garanties imposent souvent de lancer la procédure de recouvrement dans un calendrier strict.

Pensez enfin à proposer ou à formaliser un plan d'apurement. Beaucoup de situations se débloquent par un échéancier qui permet au locataire de rembourser sa dette progressivement tout en reprenant le paiement du loyer courant. C'est souvent plus rapide et moins coûteux qu'une expulsion qui ne pourra de toute façon pas avoir lieu avant le printemps.

Ce que cette page ne remplace pas

Cette fiche vous donne le cadre général, les délais exacts à jour en 2026 et les textes officiels applicables. Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé et ne remplace pas l'accompagnement d'un commissaire de justice ou d'un avocat. Chaque dossier a ses particularités : nature du bail, date de signature, présence d'une caution ou d'une garantie, situation sociale du locataire.

Pour une procédure d'impayés ou d'expulsion, le bon réflexe est de faire délivrer les actes par un commissaire de justice (seul habilité à signifier commandement de payer, jugement et commandement de quitter les lieux) et, en cas de doute, de consulter gratuitement l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement) de votre département. Ces démarches sécurisent votre dossier et évitent les erreurs de procédure qui vous feraient perdre encore plus de temps.