Congé pour reprise : reprendre son logement pour l'habiter ou loger un proche

Mis à jour le 5 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 9 min de lecture · Sources officielles citées

Le congé pour reprise permet à un propriétaire bailleur de récupérer son logement loué vide, à l'échéance du bail, pour l'habiter lui-même ou y loger un proche désigné. C'est un droit encadré par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : préavis de 6 mois, liste fermée de bénéficiaires, motif réel et sérieux et notice d'information à joindre. Mal rédigé ou détourné de son but, le congé peut être annulé et exposer le bailleur à une amende pénale. Voici les règles en vigueur en 2026 et la marche à suivre pas à pas. Ce guide est informatif et ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un commissaire de justice.

L'essentiel

→Préavis de 6 mois minimum avant l'échéance du bail (logement vide), 3 mois pour un meublé.
→Bénéficiaires limités : le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire (depuis au moins 1 an), et leurs ascendants ou descendants.
→La lettre doit indiquer le motif, le nom, l'adresse et le lien du bénéficiaire, et justifier le caractère réel et sérieux de la reprise.
→Pour un logement vide, une notice d'information (arrêté du 13 décembre 2017) doit obligatoirement être jointe au congé ; elle n'est pas exigée en meublé.
→Un congé pour reprise frauduleux peut être annulé et puni d'une amende de 6 000 € (30 000 € pour une personne morale), plus des dommages-intérêts.

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Les étapes, dans l'ordre

1
Vérifier l'échéance du bail et le bénéficiaire
Le plus tôt possible
Identifiez la date exacte de fin de bail (ou de renouvellement). Assurez-vous que le bénéficiaire figure bien dans la liste autorisée (bailleur, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins 1 an, ascendant ou descendant). En cas d'achat récent du logement occupé, vérifiez la règle des deux ans.
2
Calculer la date limite d'envoi
6 mois (vide) / 3 mois (meublé) avant l'échéance
Remontez de 6 mois (logement vide) ou 3 mois (meublé) avant l'échéance. Cette date est la limite de réception du congé par le locataire, pas la date d'envoi : prévoyez une marge.
3
Rédiger la lettre de congé
Indiquez le motif (reprise pour habiter ou loger un proche), le nom et l'adresse du bénéficiaire, le lien de parenté, et une justification du caractère réel et sérieux de la reprise. Adressez le congé à chacun des locataires titulaires du bail (et, le cas échéant, au partenaire de PACS ou conjoint du locataire connu du bailleur).
4
Joindre la notice d'information obligatoire (logement vide)
Pour un logement vide, téléchargez la notice officielle (arrêté du 13 décembre 2017) sur l'ANIL ou Légifrance et joignez-la à la lettre. Vérifiez aussi la protection du locataire âgé de plus de 65 ans. En meublé, la notice n'est pas exigée.
5
Notifier le congé par un mode valable
À réception par le locataire
Envoyez le congé par acte de commissaire de justice (le plus sûr), par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Conservez la preuve de réception : elle fait courir le délai.
6
Concrétiser la reprise après le départ
Emménagement dans un délai raisonnable
À la fin du préavis, réalisez l'état des lieux de sortie et récupérez les clés. Le bénéficiaire doit emménager dans un délai raisonnable et occuper le logement de manière réelle et durable, sous peine de voir le congé qualifié de frauduleux.

Qu'est-ce que le congé pour reprise ?

Le congé pour reprise est l'un des trois motifs qui autorisent un propriétaire à ne pas renouveler le bail d'un logement loué vide, avec le congé pour vendre et le congé pour motif légitime et sérieux. Il consiste à reprendre le logement pour s'y installer soi-même ou pour y loger un proche limitativement désigné par la loi.

Il ne peut être délivré que pour l'échéance du bail (terme du contrat ou de son renouvellement), jamais en cours de bail. Le locataire n'a alors plus le droit de se maintenir dans les lieux une fois le préavis écoulé, à condition que toutes les conditions de forme et de fond soient respectées.

Ce congé concerne la résidence principale du locataire. Il obéit à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour la location vide, et à l'article 25-8 pour la location meublée, dont les règles diffèrent sur plusieurs points.

Préavis : 6 mois pour un logement vide, 3 mois pour un meublé

Pour un logement loué vide, le bailleur doit notifier le congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. Pour un meublé, le préavis est réduit à 3 mois avant l'échéance.

C'est la date de réception du congé par le locataire qui fait courir le délai. Mieux vaut donc anticiper largement : un congé reçu trop tard est inopérant et le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période.

Cas particulier de l'achat d'un logement déjà occupé : si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne peut prendre effet qu'au minimum deux ans après la date d'achat. Le bailleur envoie le congé six mois avant le terme, mais son effet est reporté pour garantir au locataire deux ans d'occupation depuis le changement de propriétaire.

Le bon timing

Comptez à rebours depuis la date d'échéance du bail : 6 mois en vide, 3 mois en meublé. Envoyez le congé en avance et conservez la preuve de réception, car c'est elle qui déclenche le délai.

Qui peut être bénéficiaire de la reprise ?

La liste des bénéficiaires est fermée. La reprise peut profiter au bailleur lui-même ou, à la date du congé : à son conjoint (marié), à son partenaire de PACS, à son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an, ainsi qu'aux ascendants et descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire ou concubin.

Concrètement, cela couvre par exemple un enfant, un petit-enfant, un parent ou un grand-parent. En revanche, un frère, une sœur, un neveu, une nièce ou un ami ne peuvent pas être bénéficiaires : un congé délivré à leur profit est nul.

Lorsque le logement appartient à une SCI familiale ou est en indivision, la reprise est possible au profit d'un associé ou d'un indivisaire (location vide uniquement). Attention : la jurisprudence exige que ce soit l'associé ou l'indivisaire lui-même qui occupe le logement, et non l'un de ses proches. En location meublée, la reprise au profit d'un associé de SCI familiale ou d'un indivisaire n'est pas admise.

Liste limitative

Hors conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire d'au moins un an, ascendants et descendants, aucun autre proche ne peut bénéficier de la reprise. Un congé au profit d'un collatéral (frère, sœur) est annulable.

Contenu obligatoire de la lettre de congé

Le congé pour reprise doit obligatoirement mentionner : le motif (reprise pour habiter ou pour loger un proche), le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien (le bailleur lui-même, ou le lien de parenté avec le bénéficiaire).

La lettre doit aussi comporter une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la décision de reprise : par exemple un besoin de se loger, un rapprochement familial ou professionnel, le départ à la retraite, etc. Ce motif pourra être vérifié par le juge en cas de contestation.

Si le bien est détenu par une SCI familiale, le congé doit préciser le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire de la reprise. Toute imprécision ou omission sur ces mentions peut entraîner la nullité du congé.

La notice d'information : un document à ne jamais oublier

Pour un congé délivré à compter du 1er janvier 2018, tout congé pour reprise (comme tout congé pour vente) portant sur un logement vide constituant la résidence principale du locataire doit être accompagné d'une notice d'information. Son contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017 (publié au Journal officiel le 20 décembre 2017), pris en application de la loi ALUR.

Cette notice rappelle au locataire les obligations du bailleur ainsi que les voies de recours et d'indemnisation à sa disposition. Elle doit être jointe matériellement à la lettre de congé. En location meublée, cette notice n'est pas exigée, mais les mentions obligatoires (motif, bénéficiaire, lien, délai) restent dues.

Le modèle officiel de notice est téléchargeable sur les sites de l'ANIL et de Légifrance. Joindre une notice incomplète ou ne pas la joindre, pour un logement vide, fragilise sérieusement le congé en cas de litige et peut entraîner sa nullité.

Pièce jointe indispensable

Pour un logement vide, téléchargez la notice officielle (arrêté du 13/12/2017) sur l'ANIL ou Légifrance et joignez-la au congé. Sans elle, le locataire dispose d'un argument solide pour contester.

La protection du locataire âgé

Le bailleur ne peut pas, en principe, donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail si ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds fixés chaque année par arrêté, sauf à lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins et à proximité.

Les conditions d'âge et de ressources du locataire sont cumulatives. Les ressources s'apprécient sur les douze mois précédant la notification du congé, et les plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer.

Cette protection ne joue pas si le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance, ou s'il dispose de ressources annuelles inférieures aux plafonds applicables (ces deux exceptions étant alternatives). Dans ce cas, il n'est pas tenu de proposer un relogement. La même protection s'applique en location vide comme en meublé.

Le risque majeur : le congé frauduleux

Le congé pour reprise doit correspondre à une intention réelle d'occuper le logement. Si le bailleur (ou le bénéficiaire désigné) n'occupe finalement pas les lieux, ou reloue le logement à un autre locataire peu après le départ, le congé peut être jugé frauduleux et annulé : le bail se poursuit alors et le locataire évincé peut demander réintégration ou indemnisation.

La loi sanctionne le congé délivré frauduleusement par une amende pénale de 6 000 € maximum pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et réclamer des dommages-intérêts pour son préjudice.

Le bénéficiaire doit occuper le logement de façon réelle, sérieuse et durable, et s'y installer dans un délai raisonnable après le départ du locataire. Un retard justifié (travaux, convalescence) n'entache pas le congé, mais l'occupation doit être effective. La jurisprudence se montre vigilante face aux reprises de façade, et le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs au congé pour apprécier sa sincérité.

Pas un prétexte

Reprendre le logement pour le relouer ensuite ou augmenter le loyer expose à l'annulation du congé et à une amende. La reprise doit être sincère et l'occupation effective.

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Questions fréquentes

Quel est le délai de préavis pour un congé pour reprise ?+

Pour un logement loué vide, le préavis est de 6 mois minimum avant la date d'échéance du bail. Pour un logement meublé, il est ramené à 3 mois. C'est la date de réception du congé par le locataire qui déclenche le délai, il faut donc l'envoyer suffisamment à l'avance.

Qui peut être bénéficiaire d'un congé pour reprise ?+

Uniquement le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an, et les ascendants ou descendants du bailleur ou de ces personnes. Un frère, une sœur, un neveu, une nièce ou un ami ne peuvent pas en bénéficier.

La notice d'information est-elle vraiment obligatoire ?+

Oui, pour un logement vide servant de résidence principale. Pour tout congé délivré à compter du 1er janvier 2018, une notice d'information dont le contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017 doit être jointe au congé pour reprise. Son absence fragilise le congé et peut entraîner sa nullité. En location meublée, cette notice n'est pas exigée.

Que doit contenir la lettre de congé pour reprise ?+

Elle doit mentionner le motif de la reprise (habiter ou loger un proche), le nom et l'adresse du bénéficiaire, son lien avec le bailleur, et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. Pour un logement vide, la notice d'information doit y être jointe.

Peut-on donner congé pour reprise à un locataire de plus de 65 ans ?+

Pas librement. Si le locataire a plus de 65 ans à l'échéance du bail et des ressources inférieures aux plafonds annuels (conditions cumulatives), le bailleur doit lui proposer un relogement adapté à proximité. Cette protection ne s'applique pas si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures à ces plafonds.

Combien de temps le bénéficiaire doit-il occuper le logement ?+

La loi ne fixe pas de durée précise, mais l'occupation doit être réelle, sérieuse et durable, à titre de résidence principale, et débuter dans un délai raisonnable après le départ du locataire. Un retard justifié (travaux, convalescence) est admis. Une occupation de façade expose le bailleur à l'annulation du congé.

Que risque un bailleur en cas de congé pour reprise frauduleux ?+

Le congé peut être annulé : le bail se poursuit et le locataire peut demander réintégration ou indemnisation. Le bailleur encourt une amende pénale de 6 000 € (30 000 € pour une personne morale), et le locataire peut se constituer partie civile pour obtenir des dommages-intérêts.

Peut-on donner congé pour reprise juste après avoir acheté un logement occupé ?+

Non immédiatement. Si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne peut prendre effet qu'au minimum deux ans après la date d'achat. Le congé s'envoie six mois avant le terme, mais son effet est reporté pour garantir au locataire deux ans d'occupation.

Une SCI familiale peut-elle donner congé pour reprise ?+

Oui, en location vide, au profit d'un associé qui occupera personnellement le logement. La jurisprudence exige que ce soit l'associé lui-même, et non l'un de ses proches. En location meublée, la reprise au profit d'un associé de SCI familiale ou d'un indivisaire n'est pas admise.