Clause résolutoire 2026 : définition, conditions et mise en jeu

Qu'est-ce que la clause résolutoire ?

La clause résolutoire est une stipulation du contrat de bail qui prévoit que celui-ci sera résilié de plein droit (automatiquement) si le locataire manque à certaines de ses obligations. C'est elle qui permet au bailleur, après une procédure encadrée, de faire constater la fin du bail par le juge sans avoir à démontrer la gravité du manquement : le seul constat du manquement et de l'expiration du délai suffit.

Il faut la distinguer de la résiliation judiciaire "ordinaire". Sans clause résolutoire, le bailleur devrait demander au juge de prononcer la résiliation en appréciant la gravité du manquement, ce qui laisse une grande marge d'appréciation au juge. Avec la clause, le mécanisme est quasi automatique une fois les conditions réunies. C'est donc un outil bien plus sûr et rapide pour le bailleur.

La loi limite strictement les manquements que la clause peut viser. Toute clause qui prévoirait une résiliation automatique pour un autre motif (par exemple un simple retard ponctuel non visé) serait réputée non écrite, c'est-à-dire sans effet.

Obligatoire depuis le 29 juillet 2023

La loi dite Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a rendu la clause résolutoire obligatoire dans tous les baux d'habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 29 juillet 2023. Auparavant, sa présence dépendait de la rédaction du bail ; désormais, elle s'impose. Cette généralisation profite aux bailleurs en sécurisant la mécanique de résiliation pour impayés.

Si votre bail est antérieur au 29 juillet 2023 et ne contient pas de clause résolutoire, vous ne pouvez pas vous en prévaloir : il vous faudrait demander une résiliation judiciaire classique, plus aléatoire. D'où l'intérêt, lors d'un renouvellement, de s'assurer que la clause figure bien au contrat.

Cette même loi a aussi modifié les délais et le déroulement de la procédure d'impayé (délai du commandement de payer ramené à 6 semaines, conditions de suspension de la clause par le juge). Voyez notre guide complet sur le loyer impayé pour le détail de la procédure.

• Clause obligatoire dans les baux d'habitation depuis le 29 juillet 2023
• Baux antérieurs sans clause : résiliation judiciaire classique seulement
• À vérifier impérativement lors d'un renouvellement de bail
• Une clause visant un motif non autorisé est réputée non écrite

Les manquements qui peuvent l'activer

La clause résolutoire ne peut viser que des manquements limitativement prévus par la loi. Le plus fréquent est le défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus. Viennent ensuite le non-versement du dépôt de garantie, le défaut d'assurance habitation du locataire (le bailleur doit alors respecter une procédure spécifique de mise en demeure), et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Pour le défaut d'assurance, la mise en jeu de la clause suit un chemin particulier : le bailleur met le locataire en demeure de justifier d'une assurance ; à défaut un mois après, la clause peut jouer (ou le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût). Voyez notre guide sur le locataire sans assurance.

Pour les troubles de voisinage, la clause ne peut jouer qu'une fois les troubles établis par une décision de justice définitive : on ne peut pas résilier sur la seule base de plaintes. C'est un point important qui distingue ce motif des impayés, plus directs à mettre en œuvre.

La mise en œuvre pour impayé, étape par étape

Pour un loyer impayé, la clause se met en jeu par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, visant expressément la clause résolutoire. Ce commandement ouvre un délai pendant lequel le locataire peut régler sa dette et neutraliser la clause : 6 semaines pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, 2 mois pour les baux antérieurs.

Si le locataire paie l'intégralité de la dette dans ce délai, la clause ne joue pas et le bail se poursuit. S'il ne paie pas, la clause est acquise : le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion. Le juge n'a alors pas à apprécier la gravité : il constate.

Mais le juge conserve un pouvoir important : il peut accorder au locataire des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition que le locataire ait repris le paiement du loyer courant avant l'audience et soit en mesure d'apurer sa dette. Si le locataire respecte les délais accordés, la clause est définitivement neutralisée ; s'il ne les respecte pas, la résiliation reprend tous ses effets.