Le commandement de quitter les lieux : délai de 2 mois et ce qui se passe ensuite

Qu'est-ce que le commandement de quitter les lieux ?

Le commandement de quitter les lieux est un acte officiel délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice). Il intervient à une étape précise de la procédure d'expulsion : une fois que le tribunal a rendu un jugement ordonnant l'expulsion et que ce jugement est devenu exécutoire (signifié et, le cas échéant, après l'expiration des délais d'appel ou de leur épuisement).

Concrètement, ce commandement somme l'occupant de libérer volontairement le logement. C'est lui qui fait courir le délai légal au terme duquel l'expulsion forcée devient possible. Tant qu'il n'a pas été signifié, le propriétaire ne peut pas faire intervenir le commissaire de justice pour reprendre les lieux, même avec un jugement en main.

Il ne faut pas le confondre avec le commandement de payer, qui est une étape bien antérieure : ce dernier est signifié en début de procédure pour faire jouer la clause résolutoire du bail. Depuis la loi du 27 juillet 2023, il laisse 6 semaines au locataire pour régler sa dette pour les baux signés à compter du 29 juillet 2023 (le délai reste de 2 mois pour les baux antérieurs). Le commandement de quitter les lieux, lui, vient tout à la fin, après le jugement.

Le délai de 2 mois avant l'expulsion

L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution est clair : l'expulsion d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux. Ce délai est automatique : il s'applique sans que l'occupant ait la moindre démarche à faire.

Ce délai de 2 mois peut toutefois être réduit, voire supprimé, par le juge dans certaines situations : lorsque l'occupant est entré dans les lieux par voie de fait (squat), ou lorsque le juge a constaté sa mauvaise foi. À l'inverse, le délai peut aussi être allongé par le juge de l'exécution.

Attention : si la fin du délai de 2 mois tombe pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), aucune expulsion forcée ne pourra en principe avoir lieu avant la fin de cette période. Le délai de 2 mois peut courir, mais l'expulsion effective est repoussée.

Ce que doit contenir le commandement

Le contenu du commandement de quitter les lieux est encadré par le code des procédures civiles d'exécution (notamment l'article R412-2, qui renvoie aux mentions de l'article R411-1). À peine de nullité, l'acte doit mentionner un certain nombre d'informations destinées à protéger l'occupant et à l'informer de ses droits.

Un commandement qui ne respecte pas ces mentions obligatoires peut être contesté et annulé, ce qui retarderait d'autant la procédure. D'où l'intérêt de confier la rédaction et la signification de l'acte au commissaire de justice, seul professionnel habilité.

• Le titre exécutoire (le jugement) qui justifie l'expulsion.
• La date à partir de laquelle le logement doit être libéré.
• L'indication du juge devant lequel l'occupant peut demander des délais ou contester l'exécution (le juge de l'exécution).
• L'avertissement qu'à compter de cette date, l'expulsion forcée pourra être pratiquée.
• La reproduction des articles L412-1 à L412-6 du code des procédures civiles d'exécution.
• L'information sur la possibilité de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) ou un service d'accompagnement.

Les délais supplémentaires que le juge peut accorder

Pendant le délai de 2 mois, l'occupant peut saisir le juge de l'exécution pour demander des délais supplémentaires. C'est une faculté prévue par les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le relogement de l'occupant ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La loi encadre la durée de ces délais : ils ne peuvent en aucun cas être inférieurs à 3 mois ni supérieurs à 3 ans. Le juge fixe la durée en tenant compte de la bonne ou mauvaise foi de l'occupant, des efforts qu'il justifie avoir faits pour se reloger, de la situation respective du propriétaire et de l'occupant, ainsi que des circonstances.

Pour le propriétaire bailleur, c'est souvent la phase la plus frustrante : un occupant de bonne foi mais en difficulté de relogement peut obtenir plusieurs mois de sursis. Pendant ce temps, l'occupant reste en principe redevable d'une indemnité d'occupation, généralement fixée au montant du loyer et des charges, mais son recouvrement effectif reste incertain.

Ce qui se passe après les 2 mois : la réquisition de la force publique

Si, à l'expiration du délai, l'occupant n'a pas quitté les lieux et qu'aucun délai supplémentaire n'a été accordé, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion. Il se rend sur place pour tenter de reprendre possession du logement.

Si l'occupant refuse d'ouvrir, est absent ou s'oppose à l'expulsion, le commissaire de justice ne peut pas forcer seul l'entrée. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion et adresse une demande de concours de la force publique au préfet du département.

Le préfet dispose alors d'un délai de 2 mois pour répondre. Son silence pendant ces 2 mois vaut refus. En cas d'accord, la force publique (police ou gendarmerie) assiste le commissaire de justice pour procéder à l'expulsion effective. En cas de refus, exprès ou tacite, le propriétaire peut engager la responsabilité de l'État et obtenir une indemnisation du préjudice causé par ce refus.