Loyer impayé en location meublée : ce qui change (et ce qui ne change pas) par rapport au logement vide
Mis à jour le 5 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 7 min de lecture · Sources officielles citées
Beaucoup de bailleurs en meublé pensent que la procédure d'impayé y est plus rapide qu'en logement vide. C'est une idée reçue largement répandue, mais fausse depuis plusieurs années. Sur le cœur de la procédure (commandement de payer, clause résolutoire, assignation, expulsion), la location meublée résidence principale suit exactement les mêmes règles que la location vide. Les vraies spécificités du meublé concernent le bail, les préavis et le dépôt de garantie, pas la mécanique de l'impayé. Voici, sources officielles à l'appui, ce qui s'applique réellement en 2026.
L'essentiel
- →La procédure d'impayé en meublé est identique à celle du logement vide : commandement de payer visant la clause résolutoire, puis assignation et expulsion.
- →Délai du commandement de payer : 6 semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023 (loi Kasbarian-Bergé), 2 mois pour les baux antérieurs.
- →Les vraies différences du meublé : préavis locataire d'1 mois (au lieu de 3), dépôt de garantie de 2 mois maximum (au lieu d'1) et bail d'1 an (9 mois pour un étudiant).
- →Après jugement : commandement de quitter les lieux avec un délai de 2 mois avant expulsion, et trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.
- →Cette page informe mais ne remplace pas un avocat ou un commissaire de justice.
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Relancer le locataire et tenter une solution amiable
Dès le 1er impayé, puis sous 8 à 15 jours
Dès le premier loyer impayé, envoyez une relance puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Proposez éventuellement un plan d'apurement écrit. Si une caution (personne physique ou Visale) garantit le bail, informez-la sans tarder, car elle peut être appelée.
- 2
Mandater un commissaire de justice pour le commandement de payer
6 semaines (bail depuis le 29/07/2023) ou 2 mois (bail antérieur)
Faites délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le délai de paiement est de 6 semaines pour un bail meublé conclu depuis le 29 juillet 2023, ou de 2 mois pour un bail antérieur. Le commissaire de justice informe en parallèle la CCAPEX dans les cas prévus par la loi.
- 3
Assigner le locataire devant le juge
Notification au préfet au moins 6 semaines avant l'audience
Si le commandement reste infructueux, votre avocat assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité.
- 4
Obtenir le jugement
Variable selon l'encombrement du tribunal
À l'audience, le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire et ordonne l'expulsion, ou accorde au locataire des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) s'il a repris le paiement du loyer courant avant l'audience.
- 5
Signifier le commandement de quitter les lieux
2 mois avant expulsion
Une fois le jugement exécutoire, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut être mise en œuvre qu'après un délai de 2 mois, sauf délais supplémentaires accordés par le juge de l'exécution.
- 6
Procéder à l'expulsion (hors trêve hivernale)
Hors trêve hivernale (1er nov–31 mars)
Si le locataire n'est pas parti, le commissaire de justice procède à l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique. Aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale).
L'idée reçue à corriger : le meublé n'accélère pas la procédure d'impayé
On lit souvent que la clause résolutoire jouerait plus vite en meublé (au bout d'1 mois) qu'en logement vide (2 mois). C'était une lecture ancienne du droit, et elle n'est plus exacte. Depuis la loi ALUR de 2014, la location meublée constituant la résidence principale du locataire est encadrée par le Titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, et son article 25-3 rend expressément applicables au meublé, notamment, l'article 22 (dépôt de garantie) et l'article 24 (clause résolutoire et commandement de payer).
Concrètement, l'article 24, qui régit la procédure d'impayé, s'applique au meublé comme au vide. Le délai du commandement de payer, la procédure d'assignation, les délais de paiement que le juge peut accorder, l'information de la CCAPEX : tout est identique.
La loi Kasbarian-Bergé n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réformé cet article 24 pour tous les baux d'habitation, vides comme meublés. Le meublé n'a donc aucun régime d'impayé dérogatoire : il bénéficie des mêmes outils, ni plus rapides, ni plus lents.
Le délai du commandement de payer : 6 semaines ou 2 mois selon la date du bail
Le point de bascule de la procédure est le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un commissaire de justice (ex-huissier). Le délai laissé au locataire pour régler sa dette dépend de la date de signature du bail.
Pour les baux conclus à partir du 29 juillet 2023 (date d'entrée en vigueur de la loi Kasbarian-Bergé), la clause résolutoire ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux. Pour les baux signés avant cette date, l'ancien délai de 2 mois continue de s'appliquer : la Cour de cassation a confirmé en 2024 que la réforme n'a pas d'effet rétroactif sur les baux en cours.
Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner le décompte précis des sommes dues, le délai pour payer, l'avertissement qu'à défaut le bail sera résilié et l'expulsion engagée, ainsi que la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
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Les vraies spécificités du meublé : préavis, dépôt de garantie et durée du bail
Si la procédure d'impayé est commune, plusieurs règles du meublé diffèrent du logement vide et peuvent peser dans une situation tendue.
Le préavis du locataire est d'1 mois en meublé, contre 3 mois en vide (réduit à 1 mois en zone tendue ou cas particuliers). Un locataire en difficulté peut donc partir vite : c'est parfois une issue plus rapide qu'une procédure d'expulsion, à condition qu'il restitue les clés et que les arriérés soient soldés ou recouvrés par ailleurs.
Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges en meublé, contre 1 mois en vide. Ce matelas supplémentaire couvre davantage d'impayés ou de dégradations, mais il ne se compense jamais avec le dernier loyer : le locataire doit payer jusqu'au bout, et la restitution se fait après l'état des lieux de sortie.
La durée du bail meublé est d'1 an minimum (reconduction tacite), ou 9 mois fermes pour un bail étudiant sans reconduction tacite. Le congé du bailleur à l'échéance suppose un préavis de 3 mois et un motif légitime (vente, reprise, motif réel et sérieux), mais cela relève du congé et non de l'impayé.
- Préavis locataire : 1 mois en meublé (vs 3 mois en vide hors exceptions).
- Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges maximum en meublé (vs 1 mois en vide).
- Restitution du dépôt : 1 mois si état des lieux conforme, 2 mois avec retenues justifiées.
- Pénalité de retard de restitution : 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges) par mois entamé.
- Durée du bail : 1 an (reconduction tacite) ou 9 mois fermes pour un étudiant (sans reconduction tacite).
De l'assignation à l'expulsion : une chronologie commune au vide et au meublé
Passé le délai du commandement de payer resté impayé, la clause résolutoire est réputée acquise mais doit être constatée par le juge. Le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation doit être notifiée au représentant de l'État dans le département (préfet) au moins 6 semaines avant l'audience, et un diagnostic social et financier est réalisé.
À l'audience, le juge constate la résiliation du bail, mais il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à 3 ans s'il a repris le versement du loyer courant avant l'audience et démontre sa capacité à apurer sa dette. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Si l'expulsion est ordonnée et que le locataire ne part pas, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux : l'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois. Enfin, aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, qui s'applique pleinement au meublé.
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Questions fréquentes
La clause résolutoire joue-t-elle plus vite en meublé qu'en logement vide ?+
Non. C'est une idée reçue datant d'avant la loi ALUR de 2014. Aujourd'hui, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique au meublé via l'article 25-3, à l'identique du logement vide. Le délai du commandement de payer est de 6 semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, et de 2 mois pour les baux antérieurs, quel que soit le type de location.
Quel est le délai exact du commandement de payer pour un bail meublé en 2026 ?+
6 semaines si le bail a été conclu à partir du 29 juillet 2023 (réforme de la loi Kasbarian-Bergé), 2 mois si le bail a été signé avant cette date. La date de signature initiale du bail prime, même en cas de reconduction tacite, et même si l'on est en 2026.
Puis-je garder le dépôt de garantie de 2 mois pour solder les impayés ?+
Le dépôt de garantie (2 mois maximum en meublé) ne doit jamais servir à payer le dernier loyer : le locataire reste tenu de payer jusqu'à la fin. En revanche, lors de la restitution, vous pouvez en déduire les sommes restant dues (loyers, charges, réparations) avec justificatifs. La restitution intervient sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, sous 2 mois sinon.
Le préavis d'1 mois en meublé change-t-il quelque chose en cas d'impayé ?+
Indirectement, oui. Un locataire meublé en difficulté peut donner congé avec seulement 1 mois de préavis (contre 3 en vide) et quitter le logement rapidement. Cela ne solde pas la dette antérieure, mais peut éviter une longue procédure d'expulsion si le départ est volontaire et que les arriérés sont recouvrés par ailleurs (caution, Visale, assurance).
La trêve hivernale s'applique-t-elle aux locations meublées ?+
Oui. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, s'applique à tous les logements d'habitation, meublés comme vides. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant cette période, sauf exceptions très limitées (relogement assuré, squat).
Un bail étudiant de 9 mois change-t-il la procédure d'impayé ?+
Non, la procédure d'impayé reste identique. La particularité du bail étudiant est qu'il dure 9 mois fermes sans reconduction tacite et prend fin de plein droit à l'échéance. En cas d'impayé en cours de bail, vous appliquez la même procédure : commandement de payer, assignation, expulsion.
Combien de temps prend réellement une expulsion en meublé ?+
En pratique plusieurs mois, comme en logement vide. Il faut additionner le commandement de payer (6 semaines ou 2 mois), le délai d'obtention de l'audience et du jugement, le commandement de quitter les lieux (2 mois), puis tenir compte d'une éventuelle trêve hivernale et des délais que le juge peut accorder au locataire (jusqu'à 3 ans).
Dois-je obligatoirement passer par un avocat et un commissaire de justice ?+
Le commandement de payer, le commandement de quitter les lieux et l'expulsion sont réservés au commissaire de justice. Pour l'assignation devant le juge, l'assistance d'un avocat est fortement recommandée et souvent nécessaire. Cette page est informative et ne remplace ni un avocat ni un commissaire de justice.
Sources officielles
- Service-Public — Loyers impayés et expulsion du locataire
- Légifrance — Article 24, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Légifrance — Article 25-3 (articles applicables aux meublés)
- Légifrance — Article 22 (dépôt de garantie, pénalité 10 %)
- Légifrance — Loi Kasbarian-Bergé n° 2023-668 du 27 juillet 2023
- ANIL — La trêve hivernale
- Action Logement — Garantie Visale
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.