Réviser le loyer avec l'IRL : conditions, calcul et limites en 2026

Qu'est-ce que la révision du loyer avec l'IRL ?

La révision du loyer permet au propriétaire d'augmenter le loyer une fois par an pour suivre l'évolution du coût de la vie. Elle ne concerne que le loyer hors charges : les charges récupérables font l'objet d'une régularisation distincte, et le dépôt de garantie n'est pas modifié.

L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'INSEE. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. C'est le seul indice légal pour réviser un loyer d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La révision est encadrée par l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour les locations nues, et par l'article 25-9 (qui rend applicable l'article 17-1 aux locations meublées). Les mêmes règles de calcul et de délai s'appliquent dans les deux cas.

Condition n° 1 : une clause de révision dans le bail

La révision annuelle n'a rien d'automatique. Elle n'est possible que si le contrat de location prévoit expressément une clause de révision indexée sur l'IRL. Sans cette clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail, et vous ne pouvez pas l'augmenter, même rétroactivement.

La clause doit préciser la date de révision (souvent la date anniversaire du bail ou une date fixe, par exemple le 1er janvier) et le trimestre de l'IRL servant de référence. À défaut d'indication du trimestre dans le bail, c'est le dernier indice publié à la date de signature du contrat qui sert de référence (article 17-1).

Condition n° 2 : un logement qui n'est pas une passoire thermique (F ou G)

Depuis le 24 août 2022 en métropole (et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements et régions d'outre-mer), la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 interdit toute révision du loyer pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction figure désormais à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Concrètement, si votre bien est une passoire thermique, vous ne pouvez plus appliquer l'IRL : le loyer reste bloqué tant que le logement n'a pas été rénové pour atteindre au minimum la classe E, attestée par un nouveau DPE. Cette mesure vise à inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Calcul exact de la révision avec l'IRL 2026

La formule de calcul est fixée par la loi et ne se discute pas :

Nouveau loyer = loyer actuel x (IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente). Le résultat se calcule sur le loyer hors charges et s'arrondit à deux décimales (au centime d'euro).

Exemple chiffré pour une révision dont le trimestre de référence est le 1er trimestre : un loyer de 800 euros révisé avec l'IRL du 1er trimestre 2026 (146,60) par rapport au 1er trimestre 2025 (145,47) donne : 800 x 146,60 / 145,47 = 806,21 euros, soit une hausse de 6,21 euros par mois.

Valeurs de l'IRL récentes (métropole) : 1er trimestre 2026 = 146,60 (+0,78 %), 4e trimestre 2025 = 145,78 (+0,79 %), 3e trimestre 2025 = 145,77 (+0,87 %), 2e trimestre 2025 = 146,68 (+1,04 %), 1er trimestre 2025 = 145,47 (+1,40 %). L'INSEE publie un nouvel indice chaque trimestre (prochaine publication annoncée le 10 juillet 2026 pour le 2e trimestre 2026).

Le plafonnement en zone tendue et l'encadrement des loyers

La révision par l'IRL s'applique partout (si le bail le prévoit), mais certaines communes sont soumises à des règles supplémentaires. En zone tendue (les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements est insuffisante), un décret annuel encadre l'évolution des loyers à la relocation : entre deux locataires, vous ne pouvez généralement pas augmenter le loyer au-delà de la dernière révision IRL, sauf travaux d'amélioration ou loyer manifestement sous-évalué.

Dans les communes appliquant l'encadrement du niveau des loyers (notamment Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Plaine Commune, Est Ensemble et le Pays basque, soit une soixantaine de communes concernées en 2026), le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. La révision IRL ne permet jamais de franchir ce plafond.

Le plafonnement temporaire à 3,5 % issu de la loi pouvoir d'achat de 2022 (prolongé par la loi du 7 juillet 2023) a pris fin : le 1er trimestre 2024 a été le dernier trimestre concerné. Depuis le 2e trimestre 2024, l'IRL suit de nouveau l'inflation sans bouclier légal. En 2026, avec un IRL à +0,78 %, la hausse maximale reste de toute façon modérée.

Comment notifier la révision au locataire

La révision ne s'applique pas seule : vous devez en informer le locataire. Aucune forme particulière n'est imposée par la loi, mais un courrier (de préférence en recommandé ou par lettre simple gardée en copie) précisant le détail du calcul est fortement recommandé pour des raisons de preuve.

Le courrier doit indiquer l'ancien loyer, le nouveau loyer, les deux indices IRL utilisés (avec leur trimestre) et la date d'application. Point essentiel : si vous notifiez la révision à la date prévue au bail, le nouveau loyer est dû à compter de cette date. En revanche, si vous la demandez avec retard (mais dans le délai d'un an), la révision ne prend effet qu'à compter de votre demande : vous ne pouvez pas réclamer les mois écoulés entre la date anniversaire et votre courrier.

Si vous oubliez complètement de réviser pendant plus d'un an, la révision de l'année concernée est définitivement perdue : la révision n'est ni rétroactive ni rattrapable.

Ce que vous ne pouvez pas faire

Vous ne pouvez pas augmenter le loyer sans clause de révision dans le bail. Vous ne pouvez pas appliquer la révision rétroactivement sur les mois passés : elle ne court qu'à partir de sa date d'application (date anniversaire si vous notifiez à temps, sinon date de votre demande).

Vous ne pouvez pas réviser plus d'une fois par an, ni utiliser un autre indice que l'IRL, ni inventer un pourcentage. Vous ne pouvez pas réviser un logement classé F ou G au DPE, ni dépasser le loyer de référence majoré dans les communes sous encadrement.

Enfin, vous disposez d'un an seulement à compter de la date de révision pour la demander. Passé ce délai d'un an, vous êtes réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année concernée, et le loyer de base reste inchangé pour le calcul suivant.