Réparations locatives 2026 : la répartition bailleur / locataire
Mis à jour le 9 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 7 min de lecture · Sources officielles citées
En location, le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations listées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 (joints, robinetterie, entretien chaudière…). Le bailleur assume les gros travaux, les réparations dues à la vétusté, à un vice ou à la force majeure, ainsi que la mise aux normes et la décence du logement.
Un robinet qui fuit, une chaudière en panne, des volets cassés : à chaque problème dans le logement loué, la même question revient, source de tensions. Qui doit payer, le bailleur ou le locataire ? La réponse n'est pas une affaire de bon vouloir : elle est fixée par un décret précis. Ce guide clarifie la répartition des réparations en 2026, avec des exemples concrets, pour éviter les litiges.
L'essentiel
- →La règle de base : le locataire assure l'entretien courant et les menues réparations ; le bailleur assume les grosses réparations et tout ce qui relève de la vétusté, d'un vice ou de la force majeure.
- →La liste des réparations à la charge du locataire est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 (entretien des jardins, vitres, joints, robinetterie, menus éléments…).
- →Le bailleur doit délivrer et maintenir un logement décent et en bon état d'usage : il prend en charge les travaux nécessaires autres que locatifs (toiture, structure, chauffage hors entretien, mise aux normes).
- →La vétusté (usure normale liée au temps) n'est jamais à la charge du locataire : on ne peut pas lui facturer le remplacement d'un équipement usé par le simple usage.
- →Une grille de vétusté annexée au bail permet d'objectiver, à la sortie, la part d'usure normale et la part imputable au locataire.
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Qualifier la réparation
Dès le problème signalé
Déterminez s'il s'agit d'entretien courant / menue réparation (locataire) ou d'une grosse réparation / vétusté / vice / force majeure (bailleur). Reportez-vous à la liste du décret n°87-712 en cas de doute.
- 2
Vérifier la cause (faute ou vétusté)
Avant de réclamer un paiement
Même listée comme locative, une réparation reste à la charge du bailleur si elle résulte de la vétusté, d'un vice ou de la force majeure. À l'inverse, une dégradation fautive du locataire lui est imputable.
- 3
Réaliser ou faire réaliser les travaux
Selon l'urgence
Chacun prend en charge sa part. Le bailleur ne peut différer une réparation urgente nécessaire. Au-delà de 21 jours de travaux, le locataire peut demander une réduction de loyer.
- 4
Régler à la sortie via les états des lieux
À la fin du bail
Comparez les états des lieux d'entrée et de sortie. Appliquez la grille de vétusté pour distinguer usure normale (non facturable) et dégradation imputable. En cas de litige, saisissez la commission de conciliation.
Le principe : entretien courant au locataire, gros œuvre au bailleur
La loi du 6 juillet 1989 pose une répartition simple dans son principe. Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail, et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas de force majeure ou la faute du bailleur.
Le bailleur, de son côté, doit délivrer un logement décent et en bon état, et y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état et à un usage normal. C'est lui qui assume les grosses réparations : toiture, murs, structure, remplacement d'une chaudière vétuste, mise aux normes électriques, etc.
Cette frontière (menu entretien vs grosse réparation, faute vs vétusté) est la source de la quasi-totalité des litiges. Le décret du 26 août 1987 a précisément été conçu pour la clarifier en listant les réparations locatives.
La logique : usage vs structure
Ce que paie le locataire (décret de 1987)
Le décret n°87-712 dresse une liste détaillée, pièce par pièce et équipement par équipement, des réparations locatives. En voici les grandes catégories : l'entretien des parties extérieures à usage privatif (jardins, taille des haies, entretien des allées), des ouvertures (graissage des gonds, remplacement de petites pièces de serrures, vitres cassées par le locataire), des revêtements (menus raccords de peinture, rebouchage des trous), de la plomberie (joints, colliers, dégorgement des canalisations, remplacement de flexibles de douche), de l'électricité (remplacement d'interrupteurs, ampoules, fusibles), et l'entretien des équipements (entretien annuel de la chaudière, ramonage).
Ces obligations correspondent à un entretien régulier et à de petites interventions. L'entretien annuel de la chaudière et le ramonage, par exemple, incombent au locataire (sauf clause contraire) et sont importants pour la sécurité comme pour la garantie de l'équipement.
Attention : même figurant sur la liste, une réparation n'est pas à la charge du locataire si elle résulte de la vétusté, d'un vice ou de la force majeure. Une vitre cassée par le locataire est à sa charge ; une fenêtre dégradée par l'âge est à celle du bailleur.
- Jardins privatifs : tonte, taille, entretien des allées
- Ouvertures : graissage, petites pièces de serrure, vitres cassées par le locataire
- Plomberie : joints, dégorgements, flexibles, robinetterie courante
- Électricité : interrupteurs, ampoules, fusibles, prises
- Chauffage : entretien annuel de la chaudière, ramonage
- Murs et sols : menus raccords, rebouchage des trous
Ce que paie le bailleur
Le bailleur assume tout ce qui n'est pas une réparation locative : les grosses réparations (gros œuvre, charpente, toiture, façade), le remplacement des équipements hors d'usage du fait de la vétusté (chaudière en fin de vie, chauffe-eau usé, volets vétustes), la mise aux normes (électricité, gaz), les travaux liés à la décence et à la performance énergétique, et la réparation de tout désordre dû à un vice de construction ou à la force majeure.
Il doit aussi prendre en charge les réparations urgentes nécessaires en cours de bail (par exemple une fuite importante, une panne de chauffage en hiver), même si elles occasionnent une gêne pour le locataire. Le locataire ne peut pas s'y opposer, mais si les travaux durent plus de 21 jours, il peut demander une réduction de loyer proportionnelle.
Enfin, le bailleur ne peut jamais faire supporter au locataire le coût de la vétusté. C'est un principe fondamental : l'usure normale liée au simple écoulement du temps et à un usage conforme n'est pas une dégradation imputable au locataire. On ne lui facture pas le vieillissement de la moquette ou de la peinture utilisées normalement.
La vétusté n'est jamais imputable au locataire
Vétusté, état des lieux et grille de vétusté
La distinction entre dégradation imputable au locataire et usure normale se règle surtout à la sortie, en comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. D'où l'importance capitale d'un état des lieux d'entrée détaillé : sans lui, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui complique toute réclamation.
Pour objectiver l'usure, le bail peut prévoir (et de plus en plus le fait) une grille de vétusté : un tableau qui fixe, par type d'équipement, des coefficients d'abattement en fonction de la durée de vie. À la sortie, on applique cette grille pour déterminer la part d'usure normale (non facturable) et la part réellement imputable au locataire. C'est un outil précieux pour éviter les contestations sur le dépôt de garantie.
En cas de désaccord persistant sur la répartition d'une réparation, le locataire comme le bailleur peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, le cas échéant, le juge des contentieux de la protection. Une ADIL peut aussi délivrer une information neutre et gratuite.
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Questions fréquentes
Qui paie les réparations dans un logement loué ?+
Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations locatives listées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 (joints, robinetterie, vitres qu'il casse, entretien de la chaudière, jardin…). Le bailleur assume les grosses réparations, la mise aux normes, et tout ce qui relève de la vétusté, d'un vice de construction ou de la force majeure. La cause du désordre (usage normal vs faute) est déterminante.
L'entretien de la chaudière est-il à la charge du locataire ?+
Oui, l'entretien annuel de la chaudière (et le ramonage) incombe en principe au locataire, sauf clause contraire du bail : c'est une réparation locative listée par le décret de 1987. En revanche, le remplacement d'une chaudière hors d'usage du fait de la vétusté est à la charge du bailleur. La frontière est donc : entretien courant pour le locataire, remplacement pour cause de vétusté pour le bailleur.
Le locataire doit-il payer la vétusté ?+
Non, jamais. La vétusté est l'usure normale liée à l'écoulement du temps et à un usage conforme du logement. On ne peut pas facturer au locataire le remplacement d'un équipement usé par le temps, ni la peinture simplement défraîchie. Facturer la vétusté (notamment en la retenant sur le dépôt de garantie) est une pratique abusive, fréquemment sanctionnée. Seules les dégradations dépassant l'usure normale sont imputables au locataire.
Que faire si le bailleur refuse de faire de gros travaux ?+
Le locataire peut adresser une mise en demeure écrite (recommandé avec AR) au bailleur, rappelant son obligation d'entretien et de décence. En l'absence de réaction, il peut saisir la commission départementale de conciliation (gratuite) puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, autoriser le locataire à les faire réaliser aux frais du bailleur, ou accorder une réduction de loyer. Une ADIL peut l'orienter gratuitement.
Qu'est-ce qu'une grille de vétusté ?+
C'est un tableau, souvent annexé au bail, qui fixe pour chaque type d'équipement (peinture, sols, équipements) une durée de vie et des coefficients d'abattement liés à l'ancienneté. À la sortie, on l'applique pour distinguer la part d'usure normale (non facturable au locataire) de la part réellement imputable à des dégradations. C'est un outil précieux pour objectiver les retenues sur le dépôt de garantie et éviter les litiges.
Le locataire peut-il refuser des travaux en cours de bail ?+
Non pour les réparations urgentes ou nécessaires au maintien en l'état du logement : le locataire doit les laisser réaliser. Il bénéficie toutefois de garanties : si les travaux durent plus de 21 jours, il peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la durée et à la gêne. Et si les travaux rendent le logement inhabitable ou présentent un caractère abusif, il peut saisir le juge. Le bailleur doit, lui, prévenir le locataire de la nature et des modalités des travaux.
Questions fréquentes connexes
Pour aller plus loin
- Glossaire du bailleur — toutes les définitions juridiques (commandement de payer, clause résolutoire, trêve hivernale…).
- Modèles de lettres gratuits — relance, mise en demeure, décompte locatif, lettre au garant, congé.
Sources officielles
- Service-Public.fr — Réparations locatives : qui paie quoi ?
- Légifrance — Décret n°87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
- Légifrance — Articles 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (obligations du bailleur et du locataire)
- ANIL — Réparations et entretien : la répartition entre bailleur et locataire
Comment nous vérifions nos informations
Chaque guide est rédigé puis recoupé à partir de sources publiques officielles: nous citons les textes applicables et indiquons la date de mise à jour pour que vous puissiez vérifier l'information à la source.
- Sources officielles privilégiées : Service-Public.fr, Légifrance (textes de loi et jurisprudence) et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Les références précises utilisées pour cette page sont listées dans la section « Sources officielles ».
- Mise à jour datée : cette page a été vérifiée le 9 juin 2026. La réglementation et les montants évoluent ; en cas de doute, confrontez toujours l'information à la source officielle citée.
- Information générale, pas un conseil juridique individualisé : ce contenu a une vocation pédagogique. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel du droit (avocat, commissaire de justice) ou par l'ADIL de votre département, qui informe gratuitement.
Rédigé par La rédaction de Serenibail — Propriétaires bailleurs & rédacteurs spécialisés.
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.