Location meublée ou vide : comparatif pour le bailleur

Durée du bail et stabilité

En location vide, le bail dure au minimum 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale autre qu'une SCI familiale). Il se reconduit tacitement, et le congé du bailleur ne peut intervenir qu'à l'échéance, avec un préavis de 6 mois et pour un motif légitime (reprise, vente ou motif sérieux).

En location meublée, le bail dure 1 an, renouvelable par tacite reconduction, avec un congé bailleur de 3 mois à l'échéance. Pour un étudiant, le bail peut être de 9 mois sans reconduction tacite. Le meublé offre donc plus de souplesse au bailleur pour récupérer son bien, au prix d'une rotation locative plus fréquente.

Le choix de la durée dépend de votre horizon : la location vide convient à un placement de long terme avec un locataire stable ; le meublé à un bien situé dans une zone à forte demande de mobilité (étudiants, jeunes actifs, professionnels en mission).

Dépôt de garantie et préavis du locataire

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide, et à 2 mois en location meublée. Le meublé permet donc une meilleure couverture des dégradations ou impayés, ce qui n'est pas négligeable compte tenu de l'usure plus rapide d'un logement équipé.

Côté préavis du locataire, la différence est nette : en vide, le locataire doit respecter un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue, ou pour certains motifs comme une mutation, la perte d'emploi, l'obtention d'un premier logement social ou des raisons de santé). En meublé, le préavis est de 1 mois en toutes circonstances.

Cette souplesse de sortie rend le meublé attractif pour les locataires mobiles, mais expose le bailleur à une rotation plus rapide et donc à plus de vacance et de relocations.

L'équipement obligatoire du meublé

Un logement n'est pas réputé meublé parce qu'on y a posé un canapé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de meubles et d'équipements obligatoires, sans lesquels le logement sera requalifié en location vide, avec toutes les conséquences (bail de 3 ans, dépôt limité à 1 mois, fiscalité foncière).

Le mobilier doit être en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

• Literie avec couette ou couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (volets ou rideaux)
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à -6 °C)
• Vaisselle en nombre suffisant et ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement

La fiscalité : foncier contre LMNP

C'est souvent le critère décisif. En location vide, les loyers sont des revenus fonciers : régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 % (si les revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 € par an), ou régime réel permettant de déduire les charges et, le cas échéant, de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

En location meublée, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % pour une location meublée classique (sous le plafond de chiffre d'affaires applicable au micro-BIC). Le régime réel, lui, permet de déduire les charges et surtout d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, l'imposition des loyers pendant des années.

Pour beaucoup de bailleurs, le LMNP au réel est le régime le plus avantageux grâce à l'amortissement. Mais ce choix engage à une comptabilité plus exigeante et le calcul doit s'apprécier au cas par cas. Les paramètres fiscaux (plafonds, abattements) évoluant régulièrement, faites le point avec un expert-comptable ou consultez impots.gouv avant de trancher.

Alors, meublé ou vide ? Faire le bon choix

Privilégiez la location vide si vous recherchez la stabilité, un locataire installé durablement, une gestion simple et que le bien se situe dans une zone où la demande de meublé est faible. La fiscalité foncière, surtout au réel avec déficit foncier en cas de travaux, peut alors être pertinente.

Privilégiez la location meublée si le bien est petit (studio, deux-pièces), situé dans une zone étudiante ou de forte mobilité, et que vous souhaitez optimiser votre fiscalité via le LMNP. Acceptez en contrepartie une rotation plus rapide, l'entretien du mobilier et une gestion un peu plus active.

Dans tous les cas, la décision doit intégrer le marché local, l'état du bien, votre tranche d'imposition et votre disponibilité. Un même appartement peut être plus rentable en meublé dans une ville étudiante et en vide dans une zone résidentielle familiale.