Loyer impayé en colocation : faire jouer la clause de solidarité (et ses limites)

Vérifiez d'abord la structure de votre colocation

Avant de savoir à qui réclamer, vous devez identifier la nature exacte de votre colocation. Tout part de là, et une erreur de lecture peut vous faire perdre votre principal levier. Deux montages très différents coexistent. Le bail unique (ou bail commun) est un seul contrat signé par tous les colocataires ensemble : c'est le cas le plus fréquent, et le seul qui permet une clause de solidarité. Les baux séparés (ou multiples) consistent en autant de contrats individuels que de colocataires, chacun ne s'engageant que pour sa propre part et souvent pour une chambre déterminée.

Cette distinction est décisive. Avec des baux séparés, il n'y a aucune solidarité possible entre colocataires : si l'un ne paie pas, vous ne pouvez réclamer sa part qu'à lui-même (et à son propre garant), jamais aux autres locataires. Chacun est juridiquement étranger à la dette de l'autre. Avec un bail unique, en revanche, tout dépend de la présence ou non d'une clause de solidarité, que nous détaillons plus loin.

Sortez donc le ou les contrats signés à l'entrée dans les lieux et regardez : y a-t-il un seul document signé par toutes les personnes, ou plusieurs contrats distincts ? Dans le bail unique, repérez ensuite la clause intitulée solidarité, indivisibilité ou clause de solidarité et d'indivisibilité. C'est elle qui conditionne toute votre stratégie de recouvrement.

Ce que permet (vraiment) la clause de solidarité

Dans un bail unique de colocation, la clause de solidarité prévoit que chaque colocataire, et sa caution, sont redevables de la totalité des sommes dues au bailleur, c'est-à-dire la totalité du loyer et des charges, et pas seulement leur quote-part. C'est l'outil le plus protecteur pour le bailleur, et il figure dans la grande majorité des baux de colocation. Concrètement, si un colocataire cesse de payer sa part, vous pouvez réclamer le montant manquant, voire la totalité du loyer, à n'importe lequel des autres colocataires.

La clause s'étend aussi aux garants. Par le jeu de la solidarité, le garant d'un colocataire est indirectement tenu envers les dettes de l'ensemble : en cas d'impayé, vous pouvez vous adresser à un colocataire pour le paiement, et si celui-ci ne peut l'assumer seul, vous tourner vers son garant. La clause produit également un effet sur les actes de procédure : un congé ou un commandement délivré à un seul colocataire vaut, en principe, pour tous lorsque le bail contient une clause de solidarité.

Attention toutefois à la rédaction. La solidarité doit être expressément prévue dans le bail : à défaut de clause claire, chaque colocataire ne doit que sa part. Par ailleurs, certaines clauses excessives ont pu être jugées abusives par les tribunaux, notamment lorsqu'elles tentent de prolonger la solidarité au-delà des limites légales. La clause doit respecter le cadre fixé par la loi ALUR, sous peine d'être partiellement écartée par le juge.

• Bail unique + clause de solidarité : 100% du loyer réclamable à chaque colocataire
• Le garant d'un colocataire est tenu solidairement des dettes communes
• Sans clause de solidarité : chaque colocataire ne doit que sa propre part
• Un congé ou commandement à un colocataire vaut pour tous (avec clause)
• Une clause qui dépasse les limites ALUR peut être jugée abusive

La limite cruciale : la durée de la solidarité après un départ (loi ALUR)

C'est le point que les bailleurs maîtrisent le moins, et celui qui peut faire perdre des milliers d'euros. Avant la loi ALUR, un colocataire parti pouvait rester tenu du loyer jusqu'à la fin du bail, parfois des années après son départ. La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a mis fin à cet excès en encadrant la durée de la solidarité du colocataire sortant, désormais inscrit à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La règle, applicable aux baux de colocation conclus depuis le 27 mars 2014, est la suivante : lorsqu'un colocataire donne congé, sa solidarité (et celle de son garant) prend fin soit à la date d'effet du congé d'un nouveau colocataire inscrit au bail pour le remplacer, soit, à défaut de remplaçant, au plus tard six mois après la date d'effet du congé du colocataire sortant. Passé ce délai de six mois, vous ne pouvez plus réclamer à ce colocataire ni à son garant les loyers nés après l'extinction de la solidarité.

Deux conséquences pratiques. D'abord, si un remplaçant est intégré au bail (souvent par avenant signé de toutes les parties), la solidarité du partant cesse immédiatement à la date d'effet de son congé : c'est l'intérêt d'organiser un remplacement propre. Ensuite, le garant d'un colocataire suit exactement le même régime : son engagement s'éteint dans les mêmes limites que celui du colocataire qu'il garantit. Surveillez donc précisément les dates de congé pour ne pas réclamer hors délai à un colocataire déjà libéré.

• Baux de colocation depuis le 27 mars 2014 : solidarité du partant limitée
• Fin de solidarité à l'arrivée d'un remplaçant inscrit au bail (avenant)
• À défaut de remplaçant : extinction au plus tard 6 mois après la date d'effet du congé
• Le garant du colocataire partant suit le même délai
• Au-delà, plus de recours contre ce colocataire pour les loyers postérieurs

À qui réclamer, et combien : la bonne stratégie

Une fois la structure du bail et la clause identifiées, vous pouvez bâtir votre réclamation. Avec un bail unique et une clause de solidarité valide, vous avez le choix : réclamer la totalité de la dette à un seul colocataire (souvent le plus solvable), répartir vos demandes, ou viser plusieurs colocataires et leurs garants simultanément. Vous n'êtes pas obligé de poursuivre celui qui n'a pas payé sa part : la solidarité vous permet de vous adresser à n'importe lequel des codébiteurs.

Le colocataire qui paie pour les autres pourra ensuite se retourner contre le colocataire défaillant pour récupérer sa part : c'est l'action récursoire, qui ne vous concerne pas en tant que bailleur. Votre seul objectif est d'obtenir le paiement intégral du loyer dû. Vous pouvez réclamer les loyers et charges impayés, dans la limite, pour chaque garant, du plafond inscrit dans son acte de cautionnement.

Vérifiez toujours, avant d'envoyer une réclamation, qu'aucun colocataire visé n'a vu sa solidarité éteinte par un départ antérieur (règle des six mois). Vérifiez aussi le plafond de chaque acte de cautionnement et, pour les baux récents, que l'acte du garant d'un colocataire identifie bien le colocataire concerné, à peine de nullité (loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, qui a précisé l'encadrement du cautionnement en colocation). Ne tardez pas : la prescription des loyers est de trois ans, échéance par échéance.

• Vous choisissez librement à quel colocataire (ou garant) réclamer la totalité
• L'action récursoire entre colocataires ne vous concerne pas
• Chaque garant n'est tenu que dans la limite du plafond de son acte
• Vérifiez qu'aucun colocataire visé n'est sorti depuis plus de 6 mois
• Prescription : 3 ans par échéance de loyer

Le cas du garant d'un colocataire (cautionnement et loi ELAN)

Le garant qui s'est porté caution d'un colocataire occupe une place particulière. Par l'effet de la clause de solidarité, il est tenu non seulement de la part de son protégé, mais indirectement de la dette commune : si le colocataire qu'il garantit ne peut payer, vous pouvez l'actionner pour le loyer dû, dans la limite du montant maximum garanti par son acte de cautionnement.

La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a renforcé l'encadrement de ce cautionnement. L'acte de cautionnement conclu en colocation doit identifier le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution. Concrètement, l'acte doit préciser quel colocataire est garanti, afin que l'extinction de sa solidarité (à l'arrivée d'un remplaçant ou au bout de six mois) entraîne aussi la fin de l'engagement du garant. À défaut de cette identification, l'acte peut être frappé de nullité.

Avant d'actionner un garant, sortez son acte de cautionnement et vérifiez trois choses : le montant maximum garanti, le colocataire identifié, et la date d'effet d'un éventuel congé de ce colocataire. Si ce colocataire est parti depuis plus de six mois sans remplaçant, l'engagement du garant a pris fin pour les loyers postérieurs : vous ne pourrez plus rien lui réclamer au titre de ces échéances. Pour le détail des règles de cautionnement, reportez-vous à la fiche dédiée.

• Le garant d'un colocataire est tenu, via la solidarité, de la dette commune
• Toujours dans la limite du plafond inscrit dans son acte
• Loi ELAN : l'acte doit identifier le colocataire garanti (à peine de nullité)
• L'engagement du garant s'éteint avec la solidarité du colocataire garanti

La procédure de recouvrement, étape par étape

La marche à suivre en colocation reprend la logique d'un impayé classique, mais en exploitant la solidarité. Commencez toujours par l'amiable : une relance écrite, puis une mise en demeure en recommandé adressée au colocataire (ou aux colocataires) que vous visez, et le cas échéant à son garant. Beaucoup de situations se débloquent à ce stade, parfois par un plan d'apurement signé par l'ensemble des colocataires.

Si l'impayé persiste et que le bail contient une clause résolutoire, vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux ; les baux antérieurs en cours peuvent rester soumis au délai de deux mois. Si un garant est concerné, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi il ne devra ni les pénalités ni les intérêts de retard.

À l'expiration du délai sans paiement, vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour obtenir la condamnation des colocataires (et garants) à payer, et au besoin la résiliation du bail et l'expulsion. Le commissaire de justice procède ensuite au recouvrement forcé, dans la limite de la solidarité de chacun et du plafond de chaque acte de cautionnement. Pour les détails de chaque étape, appuyez-vous sur nos fiches dédiées au commandement de payer et à l'assignation.