Indemnité d'occupation du locataire : à partir de quand, comment la calculer et la réclamer en 2026

Mis à jour le 5 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 12 min de lecture · Sources officielles citées

L'indemnité d'occupation est la somme due par l'occupant qui se maintient dans le logement sans droit ni titre, après la résiliation du bail. Elle court à partir de cette résiliation, remplace le loyer et équivaut en général au loyer + charges, parfois majoré par le juge. Son montant est souverainement fixé par le juge.

Le bail de votre locataire a été résilié par le juge, mais il reste dans les lieux : juridiquement, il n'y a plus de loyer, mais une indemnité d'occupation. Beaucoup de bailleurs s'y perdent, ne savent pas à partir de quand elle court, comment la chiffrer, ni comment la récupérer. Ce guide vous explique précisément ce qu'est cette indemnité, quand elle commence, comment la calculer, et comment la réclamer dans votre décompte, à l'audience et au moment du recouvrement, en droit 2026.

L'essentiel

→L'indemnité d'occupation est due par l'occupant maintenu dans le logement sans droit ni titre, après la résiliation du bail (par clause résolutoire ou décision du juge) — elle remplace le loyer.
→Point de départ : la date de résiliation du bail (date d'effet de la clause résolutoire ou de la décision de justice), pas la date de l'audience ni celle de l'expulsion.
→Montant : en règle générale l'équivalent du dernier loyer + charges ; le juge peut le majorer pour réparer le préjudice causé par l'occupation illégale. Le montant est souverainement fixé par le juge.
→Elle doit figurer distinctement dans votre décompte locatif et être demandée dans l'assignation, dès la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux.
→L'indemnité d'occupation reste imposable comme revenu foncier (location nue) ou BIC (location meublée) ; la dette se prescrit par 3 ans, comme les loyers (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

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Les étapes, dans l'ordre

1
Identifier la date de résiliation du bail
Dès la résiliation
Repérez précisément quand le bail a été résilié : expiration du délai du commandement de payer resté sans effet (6 semaines pour un bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 29/07/2023, 2 mois sinon) si la clause résolutoire a joué, ou date fixée par le jugement en cas de résiliation judiciaire. C'est cette date qui marque le début de l'indemnité d'occupation.
2
Basculer le décompte du loyer vers l'indemnité d'occupation
Immédiatement après la résiliation
Dans votre décompte locatif, arrêtez la ligne « loyers et charges » à la date de résiliation et ouvrez une ligne « indemnité d'occupation », mois par mois, charges comprises. Ne délivrez plus de quittance de loyer pour la période postérieure.
3
Chiffrer le montant et, le cas échéant, la majoration
Avant l'assignation
Partez du dernier loyer + charges. Si vous demandez une majoration (pénalité d'occupation), réunissez les preuves de votre préjudice (mandat de vente bloqué, devis de remise en état, impossibilité de relouer). Le montant final restera à l'appréciation du juge.
4
Demander l'indemnité d'occupation dans l'assignation
À la délivrance de l'assignation
Faites figurer dans l'assignation la demande de fixation d'une indemnité d'occupation due à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux (remise des clés), en plus de la constatation/prononciation de la résiliation, de l'expulsion et du paiement de l'arriéré.
5
Obtenir la fixation par le juge à l'audience
Jour de l'audience
À l'audience devant le juge des contentieux de la protection, le juge fixe le montant de l'indemnité d'occupation et la période couverte. Présentez un décompte clair et à jour pour appuyer votre demande.
6
Tenir le décompte à jour jusqu'au départ
Jusqu'à la remise des clés
Continuez de comptabiliser l'indemnité d'occupation chaque mois jusqu'à la libération effective des lieux, y compris pendant la trêve hivernale (1er nov.–31 mars) où l'expulsion est suspendue mais l'indemnité continue de courir.
7
Recouvrer la créance
Après la décision / le départ
Avec le jugement comme titre exécutoire, mandatez un commissaire de justice pour les mesures d'exécution (saisie sur salaire, saisie bancaire) si l'occupant ne paie pas, ou réclamez l'indemnité à la caution dans la limite de son engagement. La dette se prescrit par 3 ans.
8
Déclarer l'indemnité au fisc
À la déclaration de revenus suivante
Déclarez l'indemnité d'occupation perçue comme un revenu foncier (location nue) ou un BIC (location meublée). En cas de créance définitivement irrécouvrable, étudiez son traitement avec votre service des impôts ou votre expert-comptable.

Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation ?

L'indemnité d'occupation est la somme que doit verser au bailleur la personne qui continue d'occuper un logement alors qu'elle n'a plus aucun droit pour le faire : on parle d'occupant « sans droit ni titre ». Cette situation survient typiquement après la résiliation du bail pour loyers impayés, lorsque le locataire devenu débiteur reste dans les lieux en attendant son départ ou son expulsion. À partir du moment où le bail est résilié, il n'existe plus de contrat de location : il n'y a donc plus de loyer au sens juridique, mais une indemnité.

Sur le plan juridique, cette indemnité a une double nature. D'une part, elle rémunère la jouissance des lieux : l'occupant profite du logement, il doit donc une contrepartie. D'autre part, elle répare le préjudice subi par le bailleur du fait d'une occupation illégale, sur le fondement de la responsabilité du fait personnel (article 1240 du Code civil). C'est cette dimension indemnitaire qui permet, le cas échéant, au juge de fixer un montant supérieur au simple loyer.

La Cour de cassation (3e chambre civile) juge de façon constante que l'occupant maintenu dans les lieux après la fin du bail est débiteur d'une indemnité d'occupation, et que son montant relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. Concrètement, c'est le juge qui fixe le montant : vous le réclamez, vous le justifiez, mais c'est la décision de justice qui l'arrête. L'indemnité court jusqu'à la libération effective et complète des lieux (départ et restitution des clés).

En une phrase

L'indemnité d'occupation = ce que doit l'ancien locataire qui reste dans le logement après la résiliation du bail. Ce n'est plus un loyer : c'est à la fois le prix de l'occupation et la réparation du préjudice subi par le bailleur.

À partir de quand l'indemnité d'occupation est-elle due ?

Le point de départ de l'indemnité d'occupation est la date à laquelle le bail est résilié. Tant que le bail court, l'occupant doit un loyer ; dès que le bail est résilié, il doit une indemnité d'occupation. C'est donc la résiliation qui fait basculer la nature de la dette, et non l'audience, ni le commandement de quitter les lieux, ni l'intervention de la force publique.

En pratique, la résiliation intervient le plus souvent de deux façons. Soit par le jeu de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Kasbarian-Bergé (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023) : si le locataire ne régularise pas dans le délai du commandement de payer (6 semaines pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les baux antérieurs), le bail est résilié de plein droit et le juge ne fait que constater cette résiliation. La date de résiliation est alors celle de l'expiration du délai du commandement resté infructueux. Soit par une résiliation judiciaire prononcée par le juge en l'absence de clause résolutoire applicable : la date d'effet est alors celle fixée par le jugement.

Cette distinction a un impact financier concret. Si la clause résolutoire a joué à l'expiration du commandement de payer, l'indemnité d'occupation est due rétroactivement à compter de cette date, qui peut être bien antérieure à l'audience. Cela signifie que sur la période entre la résiliation et la décision de justice, l'occupant ne doit plus juridiquement des loyers, mais des indemnités d'occupation, qu'il faut donc viser et chiffrer comme telles dans votre décompte et votre demande.

Le bon repère de date

Bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 29/07/2023 : la clause résolutoire joue 6 semaines après le commandement de payer resté sans effet. Bail antérieur : 2 mois. C'est cette date d'expiration qui marque le début de l'indemnité d'occupation, pas l'audience.

Comment calculer le montant de l'indemnité d'occupation ?

Le principe de base est simple : l'indemnité d'occupation est en général fixée à l'équivalent du dernier loyer augmenté des charges. Autrement dit, l'occupant continue de payer au moins ce qu'il payait avant la résiliation. C'est la solution la plus fréquente, car elle correspond à la valeur d'usage du logement et évite tout enrichissement de l'occupant à vos dépens.

Mais le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation plus large, parce que l'indemnité a aussi un caractère indemnitaire. Il peut donc majorer l'indemnité d'occupation au-delà du montant du loyer pour réparer le préjudice spécifique que vous cause l'occupation illégale : impossibilité de relouer, de vendre, dégradations prévisibles, immobilisation du bien. Certaines décisions retiennent une majoration sous forme de pourcentage du loyer (par exemple une indemnité fixée à 110, 120 ou 150 % du loyer), à titre de pénalité d'occupation. À l'inverse, le juge peut aussi indexer l'indemnité ou y intégrer les charges, selon les circonstances.

Pour chiffrer votre demande, partez du dernier loyer hors charges, ajoutez les charges récupérables (provisions ou forfait), puis, si vous demandez une majoration, justifiez-la par votre préjudice concret. Documentez tout : montant des loyers et charges des dernières quittances, indice de révision applicable, et tout élément prouvant le préjudice (mandat de vente bloqué, devis, etc.). Plus votre demande est précise et motivée, plus le juge pourra la suivre. Gardez à l'esprit que le montant final reste à sa libre appréciation.

Ne confondez pas pénalité et indemnité

Une majoration de l'indemnité d'occupation doit réparer un préjudice réel, pas servir de sanction déguisée. Une demande disproportionnée et non justifiée risque d'être ramenée par le juge au simple équivalent du loyer + charges.

Indemnité d'occupation ou loyer : quelle différence ?

La différence est d'abord juridique. Le loyer est la contrepartie d'un contrat de bail en cours ; l'indemnité d'occupation est due alors qu'il n'y a plus de contrat, parce que l'occupant se maintient sans droit ni titre. Cette distinction n'est pas qu'une question de vocabulaire : elle conditionne la validité de votre décompte et de vos demandes en justice. Réclamer des « loyers » pour une période postérieure à la résiliation est une erreur qui peut affaiblir votre dossier.

La différence est ensuite pratique pour la quittance et la comptabilité. Tant que le bail court, vous délivrez des quittances de loyer. Après la résiliation, vous ne devez plus établir de quittance de loyer (cela laisserait penser que le bail se poursuit), mais constater des indemnités d'occupation dans votre décompte. Évitez surtout d'encaisser des sommes en les qualifiant de loyer après résiliation : un paiement reçu et accepté comme un loyer peut, selon les circonstances, être interprété comme une renonciation tacite au bénéfice de la clause résolutoire et faire « revivre » le bail.

Enfin, la différence joue sur le préjudice. Le loyer est figé par le contrat ; l'indemnité d'occupation peut être majorée pour réparer votre préjudice. Sur le plan fiscal et de la prescription, en revanche, l'indemnité d'occupation suit largement le même régime que le loyer (revenu imposable, prescription de 3 ans), comme nous le voyons plus bas.

Piège : ne pas encaisser un "loyer" après résiliation

Après que la clause résolutoire a joué, n'acceptez pas un versement en le traitant comme un loyer. Encaissez-le au titre de l'indemnité d'occupation ou de la dette, et mentionnez-le ainsi par écrit, pour ne pas risquer de faire renaître le bail.

Inscrire l'indemnité d'occupation au décompte et à l'assignation

Votre décompte locatif est la pièce maîtresse de votre dossier. Il doit distinguer clairement deux périodes : avant la résiliation (loyers et charges impayés) et après la résiliation (indemnités d'occupation, mois par mois, charges comprises). Cette présentation rigoureuse permet au juge de retrouver immédiatement le fondement de chaque somme et crédibilise l'ensemble de votre demande. Tenez ce décompte à jour jusqu'à l'audience, puis jusqu'à la libération effective des lieux.

Dans l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, votre avocat ou vous-même demanderez classiquement : la constatation de la résiliation du bail (ou sa prononciation), l'expulsion de l'occupant, la condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et charges, et la fixation d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation et jusqu'au départ. C'est le juge qui fixera le montant de cette indemnité dans sa décision.

Pensez à demander une indemnité d'occupation « jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ». Cette formulation permet de couvrir toute la période d'occupation, y compris pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) où l'expulsion est suspendue mais où l'indemnité, elle, continue de courir. Sans cette demande, vous risquez de ne pouvoir réclamer l'indemnité que jusqu'à la date du jugement.

La formule utile

Demandez la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle « égale au montant du loyer et des charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective et complète des lieux par la remise des clés ».

Recouvrer l'indemnité d'occupation et fiscalité

Une fois l'indemnité d'occupation fixée par le juge, elle constitue une créance que vous pouvez recouvrer comme l'arriéré de loyers. Si l'occupant ne paie pas spontanément, vous disposez du jugement comme titre exécutoire : un commissaire de justice (ex-huissier) peut procéder à des mesures d'exécution forcée (saisie sur rémunération, saisie de compte bancaire), dans les limites prévues par la loi. Si un garant s'est porté caution, vous pouvez aussi lui réclamer l'indemnité d'occupation, dans la limite de son engagement, dès lors qu'elle est couverte par son cautionnement. Si l'occupant est parti sans payer, l'indemnité d'occupation s'intègre au décompte global que vous recouvrez auprès de lui ou de la caution.

Côté délai, la dette d'indemnité d'occupation se prescrit par 3 ans, au même titre que les loyers et charges (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Surveillez donc ce délai : n'attendez pas pour agir, et faites courir des intérêts à compter de la mise en demeure ou de la décision, comme le juge l'a éventuellement prévu.

Sur le plan fiscal, l'administration considère l'indemnité d'occupation comme un produit de votre bien immobilier. Pour une location nue, elle est en principe imposable dans la catégorie des revenus fonciers, comme les loyers ; pour une location meublée, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez donc la déclarer. En contrepartie, vous pouvez déduire vos charges déductibles selon votre régime, et, en cas de non-recouvrement définitif, étudier avec votre service des impôts le traitement des créances irrécouvrables. En cas de doute, faites valider votre situation par un professionnel (avocat fiscaliste ou expert-comptable).

À ne pas oublier

L'indemnité d'occupation se prescrit par 3 ans et reste imposable (revenus fonciers ou BIC). Conservez le jugement comme titre exécutoire et un décompte détaillé : ce sont vos deux pièces clés pour le recouvrement et la déclaration.

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Questions fréquentes

À partir de quand l'indemnité d'occupation est-elle due ?+

Elle est due à compter de la résiliation du bail, c'est-à-dire à la date où la clause résolutoire a joué (expiration du délai du commandement de payer : 6 semaines pour un bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 29 juillet 2023, 2 mois avant) ou à la date d'effet fixée par le jugement de résiliation judiciaire. Ce n'est ni la date de l'audience, ni celle de l'expulsion. Elle court ensuite jusqu'à la libération effective et complète des lieux.

Quel est le montant d'une indemnité d'occupation ?+

En règle générale, l'indemnité d'occupation est fixée à l'équivalent du dernier loyer augmenté des charges. Le juge peut toutefois la majorer pour réparer le préjudice causé par l'occupation illégale (certaines décisions retiennent 110 à 150 % du loyer à titre de pénalité). Le montant relève de l'appréciation souveraine du juge, sur la base de votre demande motivée et justifiée.

Quelle différence entre indemnité d'occupation et loyer ?+

Le loyer est dû tant que le bail est en cours ; l'indemnité d'occupation est due après la résiliation, lorsque l'occupant se maintient sans droit ni titre. Le loyer est figé par le contrat, alors que l'indemnité peut être majorée pour réparer votre préjudice. Après résiliation, vous ne devez plus établir de quittance de loyer mais constater des indemnités d'occupation dans votre décompte.

L'indemnité d'occupation court-elle pendant la trêve hivernale ?+

Oui. La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l'exécution de l'expulsion avec le concours de la force publique, mais elle n'efface pas la dette : l'indemnité d'occupation continue de courir tant que l'occupant reste dans les lieux. C'est pourquoi il faut demander l'indemnité « jusqu'à la libération effective des lieux » et non jusqu'à une date fixe.

Puis-je réclamer l'indemnité d'occupation à la caution ?+

Oui, dès lors que l'engagement de la caution couvre cette dette. La caution s'engage généralement pour les sommes dues au titre du bail, y compris les indemnités d'occupation après résiliation, dans la limite de son engagement. Vérifiez la rédaction de l'acte de cautionnement et réclamez-lui l'indemnité par écrit, avec votre décompte détaillé à l'appui.

Dois-je établir des quittances pour l'indemnité d'occupation ?+

Non, vous ne devez pas délivrer de quittance de loyer pour la période postérieure à la résiliation : cela pourrait laisser croire que le bail se poursuit et fragiliser votre dossier. Constatez les indemnités d'occupation dans votre décompte locatif, mois par mois. Si l'occupant verse une somme, encaissez-la et qualifiez-la par écrit d'indemnité d'occupation ou de paiement de la dette, jamais de loyer.

L'indemnité d'occupation est-elle imposable ?+

Oui. L'administration fiscale la considère comme un produit de votre bien : elle est imposable dans la catégorie des revenus fonciers pour une location nue, ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une location meublée, comme les loyers. Vous devez donc la déclarer. En cas de créance définitivement irrécouvrable, étudiez son traitement avec votre service des impôts ou un expert-comptable.

Dans quel délai dois-je réclamer l'indemnité d'occupation ?+

La dette d'indemnité d'occupation, comme les loyers, se prescrit par 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Vous devez donc agir avant l'expiration de ce délai pour chaque échéance. Une fois le jugement obtenu, il constitue un titre exécutoire qui vous permet d'engager des mesures de recouvrement forcé via un commissaire de justice. N'attendez pas pour agir, surtout si l'occupant est insolvable ou difficile à localiser.

Le juge peut-il refuser de majorer l'indemnité d'occupation ?+

Oui. Le juge apprécie souverainement le montant. Si vous demandez une majoration mais ne justifiez pas d'un préjudice réel (impossibilité de vendre, de relouer, dégradations), il peut s'en tenir au simple équivalent du loyer et des charges. Une demande disproportionnée peut être ramenée à ce niveau. Pour obtenir une majoration, motivez et documentez précisément votre préjudice. Cette page est informative et ne remplace pas l'avis d'un avocat.

Sources officielles

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