Locataire en surendettement : ce que le bailleur doit savoir
Mis à jour le 5 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 9 min de lecture · Sources officielles citées
Votre locataire a déposé un dossier de surendettement à la Banque de France et vous vous demandez ce qu'il advient des loyers impayés et de la procédure que vous avez engagée. Le surendettement gèle certaines actions, peut réaménager ou même effacer la dette ancienne, mais il n'éteint pas tout : les loyers courants restent dus, le bail peut être maintenu sous conditions, et surtout votre caution reste mobilisable. Ce guide fait le point sur les règles 2026, étape par étape, pour que vous sachiez exactement quels sont vos droits et vos marges d'action.
L'essentiel
- →La protection du locataire ne commence qu'à la décision de recevabilité du dossier (et non au simple dépôt) ; la commission dispose d'un délai maximal de 3 mois pour statuer.
- →La recevabilité suspend les procédures d'exécution en cours sur les dettes antérieures, pour une durée maximale de 2 ans ; mais les loyers et charges postérieurs restent intégralement exigibles.
- →La dette locative ancienne peut être réaménagée (rééchelonnement jusqu'à 7 ans, moratoire jusqu'à 24 mois) ou effacée en cas de rétablissement personnel.
- →L'effacement est personnel au locataire : le bailleur conserve son recours contre la caution (garant) pour les loyers impayés.
- →Vous devez déclarer votre créance à la commission et continuer à exiger le paiement du loyer courant, condition du maintien du bail.
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Vérifiez où en est la procédure de surendettement
Recevabilité sous 3 mois max après dépôt
Demandez confirmation du dépôt et surtout de la décision de recevabilité. Tant que la recevabilité n'est pas prononcée, vos droits ne sont pas gelés. C'est la recevabilité qui déclenche les effets protecteurs pour le locataire.
- 2
Continuez à exiger le paiement du loyer courant
À chaque échéance de loyer
Les loyers et charges devenus exigibles après la recevabilité restent intégralement dus. Réclamez-les normalement à échéance. Conservez un décompte locatif à jour distinguant clairement dette ancienne et loyers courants.
- 3
Déclarez votre créance à la commission
Dans le délai indiqué par la commission
Lorsque la commission vous y invite, déclarez le montant exact des loyers et charges impayés antérieurs, justificatifs à l'appui. Une créance non déclarée risque d'être écartée des mesures de traitement.
- 4
Examinez les mesures proposées et contestez si nécessaire
30 jours après notification
Plan conventionnel, rééchelonnement (jusqu'à 7 ans), moratoire (jusqu'à 24 mois) ou effacement : analysez ce qui est proposé. Vous disposez de 30 jours à compter de la notification pour contester par écrit, devant le juge des contentieux de la protection, des mesures imposées disproportionnées.
- 5
Activez vos garanties : caution, GLI, Visale
Dès que possible, selon délais contractuels GLI/Visale
L'effacement étant personnel au locataire, exercez votre recours contre la caution pour les loyers impayés. Si vous avez une assurance loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale, déclarez le sinistre dans les délais contractuels.
- 6
Adaptez votre procédure d'impayé ou d'expulsion
Suspension d'expulsion : 2 ans max
Si la résiliation n'a pas encore été acquise, le bail peut être maintenu sous conditions : surveillez le paiement du loyer courant. Si un jugement d'expulsion est déjà acquis, il garde sa force, mais le juge peut en suspendre l'exécution jusqu'à 2 ans à la demande de la commission.
Qu'est-ce qu'un dossier de surendettement et qui est concerné
Le surendettement désigne l'impossibilité manifeste, pour un particulier de bonne foi, de faire face à l'ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. Le locataire dépose un dossier auprès de la commission de surendettement de son département, gérée par la Banque de France (déclaration Cerfa n°13594*02). Les loyers et charges impayés sont des dettes qui entrent dans le périmètre du dossier.
Pour le bailleur, l'élément déterminant n'est pas le dépôt mais la décision de recevabilité. C'est cette décision, prise par la commission, qui déclenche les effets protecteurs pour le locataire. La commission dispose d'un délai maximal de 3 mois à compter du dépôt pour se prononcer sur la recevabilité ; en pratique ce délai est souvent plus court.
Dès le dépôt, le locataire est inscrit au Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Mais tant que la recevabilité n'est pas prononcée, vous conservez en principe vos droits, y compris la possibilité de poursuivre une procédure d'impayé déjà engagée.
Les effets de la recevabilité sur la dette locative
La décision de recevabilité suspend et interdit les procédures d'exécution (saisies, mesures d'exécution forcée) portant sur les dettes antérieures, ainsi que les cessions de rémunération. Cette suspension ne peut excéder 2 ans et court jusqu'à la mise en place d'une mesure de traitement (plan conventionnel, mesures imposées ou rétablissement personnel).
Point essentiel pour vous : cette suspension ne concerne que la dette née avant la procédure. Les loyers et charges qui deviennent exigibles après la recevabilité restent dus dans leur intégralité, à payer à échéance normale. Tout nouvel impayé postérieur peut justifier une action distincte.
La recevabilité ne fait pas disparaître la dette : elle la gèle. Vous devez déclarer votre créance (loyers et charges impayés) à la commission lorsque vous y êtes invité, afin qu'elle soit prise en compte dans les mesures à venir. Une créance non déclarée risque d'être écartée du plan.
Le loyer courant doit continuer à être payé
Réaménagement, moratoire ou effacement : les issues possibles
La commission peut d'abord tenter un plan conventionnel de redressement, négocié entre le locataire et ses créanciers, dont vous faites partie. À défaut d'accord, elle peut imposer des mesures : rééchelonnement de la dette sur une durée maximale de 7 ans, réduction du taux d'intérêt, ou suspension d'exigibilité (moratoire) pouvant aller jusqu'à 24 mois.
Lorsque la situation du locataire est jugée irrémédiablement compromise, la commission peut orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui entraîne l'effacement total des dettes non professionnelles, y compris la dette locative. Un effacement partiel peut aussi être prévu dans le cadre des mesures imposées.
Concrètement, vous pouvez donc voir tout ou partie des loyers impayés anciens disparaître. En tant que créancier, vous disposez d'un délai de 30 jours à compter de la notification pour contester par écrit, devant le juge des contentieux de la protection, les mesures imposées que vous estimez injustes.
Déclarez votre créance et contestez si besoin
Le sort du bail et de la clause résolutoire
L'article L714-1 du Code de la consommation organise l'articulation entre le traitement du surendettement et la procédure en constat de résiliation du bail. Si la clause résolutoire n'a pas encore produit ses effets (résiliation non encore acquise par un jugement définitif) au moment de la recevabilité, le bail peut être maintenu, à condition que le locataire reprenne le paiement du loyer courant et respecte les délais et modalités de paiement fixés.
Attention toutefois : depuis la loi du 27 juillet 2023 (dite Kasbarian-Bergé), la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de délais de paiement n'est plus automatique mais relève de l'appréciation du juge. En cas de rétablissement personnel emportant effacement de la dette, l'article L714-1 prévoit que la clause résolutoire est suspendue pendant 2 ans à compter de la décision : si, durant ce délai, le locataire paie le loyer et les charges courants conformément au bail, la clause est réputée ne pas avoir joué ; sinon, elle reprend son plein effet et vous pouvez reprendre la procédure.
Point de vigilance issu de la jurisprudence : l'effacement de la dette ne vaut pas paiement et n'efface pas, à lui seul, le manquement contractuel du locataire. C'est bien la reprise effective du paiement du loyer courant qui conditionne le maintien du bail. Enfin, si la résiliation du bail a déjà été prononcée par un jugement devenu définitif avant la recevabilité, l'effacement de la dette n'empêche pas l'expulsion : la fin du bail est acquise.
Surendettement et procédure d'expulsion : quelle protection réelle
La procédure de surendettement ne suspend pas automatiquement une mesure d'expulsion. La protection dépend du stade de votre procédure. Tant que la résiliation du bail n'a pas été acquise, le locataire dont le dossier est recevable est protégé, sous réserve de respecter les mesures de la commission et de payer le loyer courant.
Si une mesure d'expulsion est déjà engagée, la suspension doit être demandée au juge : une fois la recevabilité prononcée, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la suspension des mesures d'expulsion (articles L722-6 à L722-9 du Code de la consommation). Cette suspension ne peut elle aussi excéder 2 ans. En cas d'urgence, la demande peut être faite à l'initiative du président de la commission, de la Banque de France ou du locataire, au moyen du formulaire Cerfa n°15930.
Pour vous, cela signifie qu'une procédure d'expulsion bien engagée et un jugement obtenu avant la recevabilité gardent leur force, même si le juge peut en suspendre l'exécution. C'est pourquoi agir tôt sur l'impayé reste votre meilleure stratégie.
Délais clés à retenir
Votre meilleur levier : le recours contre la caution
L'effacement des dettes prononcé dans le cadre du surendettement est personnel au locataire débiteur. La caution (garant) n'est pas partie à la procédure de surendettement, sauf si elle dépose elle-même un dossier. Par conséquent, l'effacement de la dette locative du locataire ne bénéficie pas à la caution.
Vous conservez donc votre recours contre la personne qui s'est portée caution pour récupérer les loyers impayés, y compris ceux qui auraient été effacés au titre du surendettement du locataire. C'est souvent le levier le plus efficace pour le bailleur. Vérifiez la validité de votre acte de cautionnement et le type d'engagement (caution solidaire ou simple), qui détermine vos modalités d'action.
Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ou bénéficiez de la garantie Visale (Action Logement), activez la garantie dans les délais contractuels : l'organisme prend alors en charge les loyers et exerce ensuite ses propres recours.
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Questions fréquentes
Le dépôt d'un dossier de surendettement empêche-t-il immédiatement mon action ?+
Non. C'est la décision de recevabilité, et non le simple dépôt, qui déclenche les effets protecteurs et la suspension des procédures d'exécution. La commission dispose d'un délai maximal de 3 mois pour statuer sur la recevabilité. Avant cette décision, vous conservez en principe vos droits.
Mon locataire surendetté doit-il continuer à payer son loyer ?+
Oui. Les loyers et charges devenus exigibles après la recevabilité restent intégralement dus et doivent être payés à échéance normale. Le paiement du loyer courant est même la condition du maintien du bail. Seule la dette antérieure à la procédure peut être réaménagée ou effacée.
Si la dette locative est effacée, puis-je encore récupérer quelque chose ?+
Oui, dans bien des cas. L'effacement est personnel au locataire : il ne bénéficie pas à la caution. Vous conservez votre recours contre le garant pour récupérer les loyers impayés. Vous pouvez aussi activer une assurance loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale si vous en bénéficiez.
La recevabilité du dossier arrête-t-elle automatiquement l'expulsion ?+
Non, il n'y a pas d'arrêt automatique. Si la résiliation du bail n'a pas encore été acquise, le locataire est protégé tant qu'il respecte les mesures et paie le loyer courant. Si une mesure d'expulsion est déjà engagée, la commission doit saisir le juge des contentieux de la protection pour demander une suspension, d'une durée maximale de 2 ans.
Combien de temps la dette peut-elle être étalée ?+
La commission peut imposer un rééchelonnement de la dette sur une durée maximale de 7 ans. Elle peut aussi accorder une suspension d'exigibilité (moratoire) pouvant aller jusqu'à 24 mois, à l'issue duquel la situation est réexaminée.
Qu'est-ce que le rétablissement personnel et quel est son effet pour moi ?+
Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire intervient quand la situation du locataire est jugée irrémédiablement compromise. Il entraîne l'effacement total des dettes non professionnelles, dont la dette locative. Vous perdez alors votre créance contre le locataire, mais conservez votre recours contre la caution. La clause résolutoire reste suspendue 2 ans à compter de la décision, et n'est réputée ne pas avoir joué que si le locataire paie effectivement le loyer courant durant ce délai.
Dois-je déclarer ma créance à la commission de surendettement ?+
Oui. Lorsque la commission vous y invite, déclarez le montant précis des loyers et charges impayés, justificatifs et décompte à l'appui. Une créance non déclarée risque d'être écartée des mesures de traitement et donc de ne pas être prise en compte dans le plan.
Puis-je contester le plan ou l'effacement décidé par la commission ?+
Oui. En tant que créancier, vous disposez d'un délai de 30 jours à compter de la notification pour contester par écrit, devant le juge des contentieux de la protection, les mesures imposées que vous estimez injustes ou disproportionnées.
Ce guide remplace-t-il un avocat ou un commissaire de justice ?+
Non. Cette page est un guide d'information générale à jour 2026. Le surendettement croise plusieurs procédures (consommation, exécution, bail) et chaque situation est particulière. Pour une procédure d'impayé ou d'expulsion, faites-vous accompagner par un commissaire de justice (ex-huissier) et, en cas de litige, par un avocat. L'ADIL de votre département peut aussi vous renseigner gratuitement.
Sources officielles
- Service-public.fr — Peut-on être expulsé pendant une procédure de surendettement (F31604)
- Service-public.fr — Surendettement : mesures imposées par la commission (F1947)
- Légifrance — Code de la consommation, article L714-1 (articulation surendettement / résiliation du bail)
- Légifrance — Code de la consommation, suspension des mesures d'expulsion (L722-6 à L722-9)
- ANIL — Dossier de surendettement : quelle protection face à l'expulsion ?
- ANIL — Effacement de la dette locative et résiliation de bail (jurisprudence)
- Banque de France — Comprendre la procédure de surendettement
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.