Locataire sans assurance habitation : vos recours de propriétaire (souscription pour compte, résiliation)

L'obligation d'assurance du locataire : ce que dit la loi

L'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Au minimum, cette assurance doit couvrir les risques locatifs : incendie, dégâts des eaux et explosion, c'est-à-dire les dommages que le locataire pourrait causer au logement et à l'immeuble.

Cette obligation se matérialise par la remise d'une attestation d'assurance : le locataire doit vous en fournir une à la signature du bail, puis à chaque renouvellement annuel, sur votre demande. C'est ce document qui prouve qu'une couverture est bien en vigueur. Sans attestation, vous n'avez aucune garantie que le logement est assuré.

L'enjeu est réel. En cas de sinistre causé par un locataire non assuré, c'est lui qui répond personnellement des dommages — mais s'il est insolvable, vous risquez de ne jamais être indemnisé. D'où l'importance de réclamer l'attestation chaque année et de réagir vite en cas de défaut.

Étape 1 obligatoire : la mise en demeure

Avant tout recours, vous devez mettre le locataire en demeure de vous fournir son attestation d'assurance. Cette mise en demeure se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle est la clé de voûte de la procédure : sans elle, ni la souscription pour compte ni la résiliation ne sont possibles.

Le contenu de la mise en demeure est important. Elle doit rappeler l'obligation d'assurance, demander la remise de l'attestation, et — si vous envisagez de souscrire une assurance à sa place — informer le locataire qu'à défaut de remise de l'attestation dans un délai d'un mois, vous souscrirez une assurance pour son compte, dont vous récupérerez le coût. Cette mention prépare l'option de la souscription pour compte.

Le locataire dispose alors d'un mois pour réagir : soit il vous transmet une attestation valable (et l'affaire est close), soit il ne donne pas suite, ce qui ouvre vos recours. Conservez précieusement la preuve de l'envoi recommandé et l'accusé de réception.

Option 1 : souscrire une assurance pour le compte du locataire (loi ALUR)

C'est la voie la plus pragmatique, introduite par la loi ALUR. Si, un mois après une mise en demeure restée sans effet, le locataire n'a toujours pas fourni d'attestation, vous pouvez souscrire vous-même, pour son compte, une assurance couvrant les risques locatifs. Le logement est ainsi couvert, et le bail se poursuit.

Vous récupérez ensuite le coût de cette assurance auprès du locataire. Le montant total de la prime annuelle est récupérable par douzième, chaque mois, en complément du loyer. Vous pouvez majorer ce montant de 10 % au maximum, au titre des frais de gestion (décret du 30 mars 2016). Vous ne pouvez pas facturer davantage.

Attention à une conséquence importante : la mise en demeure dans laquelle vous annoncez souscrire une assurance pour compte vaut renonciation à la mise en œuvre d'une éventuelle clause résolutoire pour défaut d'assurance. Autrement dit, vous choisissez entre couvrir le logement (souscription pour compte) et résilier le bail (clause résolutoire) : vous ne pouvez pas, par la même démarche, faire les deux.

Option 2 : la résiliation du bail via la clause résolutoire

Si vous préférez mettre fin au bail plutôt que d'assurer le logement à la place du locataire, vous pouvez activer la clause résolutoire pour défaut d'assurance, à condition qu'elle figure dans le contrat. De nombreux baux types prévoient cette clause, qui permet la résiliation de plein droit en cas de manquement à l'obligation d'assurance.

La procédure suppose là encore une mise en demeure préalable restée sans effet. Si le locataire ne s'assure toujours pas, vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail. C'est le juge, et lui seul, qui constate la résiliation : vous ne pouvez jamais résilier le bail de votre propre autorité ni reprendre le logement par la force.

Cette voie est plus lourde et plus longue que la souscription pour compte. En pratique, la résiliation pour le seul défaut d'assurance reste rare : les tribunaux apprécient la gravité du manquement, et un locataire qui s'assure en cours de procédure peut souvent éviter la résiliation. Réservez cette option aux situations de mauvaise foi persistante ou de risque avéré.

Le cas du logement meublé et les bons réflexes

L'obligation d'assurance s'applique aussi en location meublée à usage de résidence principale, dans les mêmes conditions : le locataire doit couvrir les risques locatifs et fournir une attestation. Les recours (mise en demeure, souscription pour compte, clause résolutoire) sont identiques. En location saisonnière de courte durée, le régime diffère ; en cas de doute, vérifiez le type de bail.

Quelques bons réflexes pour éviter les mauvaises surprises. Vérifiez l'attestation chaque année et notez sa date d'échéance. Conservez une copie de chaque attestation reçue. Si vous souscrivez une assurance pour compte, informez clairement le locataire du montant répercuté et de son mode de calcul (prime + 10 % max, par douzième).

Enfin, n'oubliez pas votre propre assurance : en tant que propriétaire bailleur, souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) vous protège pour les dommages non couverts par l'assurance du locataire ou en cas de vacance du logement. Ce n'est pas une obligation générale, mais c'est une sécurité fortement recommandée, surtout en copropriété.

Ce que cette page ne remplace pas

Cette fiche présente, à jour en 2026, les recours du propriétaire face à un locataire sans assurance habitation. Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. La rédaction de la mise en demeure, le calcul du montant récupérable et la mise en œuvre d'une clause résolutoire obéissent à des règles précises dont une erreur peut fragiliser votre démarche.

Pour souscrire une assurance pour compte, rapprochez-vous d'un assureur proposant ce type de contrat. Pour une résiliation, l'accompagnement d'un commissaire de justice (pour les actes) et, le cas échéant, d'un avocat sécurise la procédure. En cas de doute, l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement) de votre département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.