Encadrement des loyers 2026 : zones, plafonds et complément de loyer
Mis à jour le 9 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 6 min de lecture · Sources officielles citées
Dans les zones tendues qui l'appliquent (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, certaines communes franciliennes…), le loyer d'un logement ne peut dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles et doit être justifié. Le non-respect expose à une amende.
Fixer librement son loyer n'est plus possible partout. Dans un nombre croissant de grandes villes, l'encadrement des loyers plafonne ce que vous pouvez demander, et un dépassement injustifié vous expose à devoir rembourser le trop-perçu et à une amende. Ce guide clarifie où l'encadrement s'applique en 2026, comment calculer le loyer maximal et quand un complément de loyer reste possible.
L'essentiel
- →L'encadrement des loyers s'applique dans certaines communes de zone tendue qui ont demandé à l'expérimenter ; il s'ajoute à l'encadrement de l'évolution des loyers (déjà en vigueur dans toutes les zones tendues).
- →Villes concernées en 2026 : notamment Paris, Lille (et communes associées), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, ainsi que plusieurs établissements publics territoriaux de la métropole parisienne (Plaine Commune, Est Ensemble, etc.).
- →Un arrêté préfectoral fixe, par secteur et par type de logement, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (plafond) et un loyer de référence minoré.
- →Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer est possible uniquement pour des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, dûment justifiées.
- →En cas de dépassement, le locataire peut exiger la baisse et le remboursement du trop-perçu ; le bailleur s'expose à une amende administrative (jusqu'à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale).
Gagnez du temps : le Dossier impayé complet, prêt à envoyer
Mise en demeure + courrier CAF + décompte + relance + checklist + dossier PDF — 49 €
Les étapes, dans l'ordre
- 1
Vérifier si votre commune encadre le niveau des loyers
Avant de fixer le loyer
Identifiez si votre commune applique l'encadrement du niveau des loyers (Paris, Lille, Lyon/Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, territoires franciliens…). Sinon, seule la règle d'évolution à la relocation s'applique.
- 2
Lire l'arrêté préfectoral et trouver le plafond
Avant la signature du bail
Croisez secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type (meublé/vide) pour obtenir le loyer de référence majoré en €/m². Multipliez par la surface habitable.
- 3
Fixer le loyer sous le plafond (complément justifié)
À la fixation du loyer
Fixez le loyer de base au plus égal au loyer de référence majoré. N'ajoutez un complément de loyer que pour des caractéristiques exceptionnelles réellement justifiables et documentées.
- 4
Reporter les mentions obligatoires au bail
À la rédaction du bail
Inscrivez dans le bail le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et le cas échéant le complément de loyer et sa justification. L'absence de mentions peut être régularisée à la demande du locataire.
Deux dispositifs à ne pas confondre
Il existe en réalité deux mécanismes distincts qu'on regroupe sous le terme "encadrement". Le premier, l'encadrement de l'évolution des loyers, s'applique dans toutes les communes de zone tendue : il limite la hausse du loyer à la relocation (on ne peut pas relouer beaucoup plus cher qu'au précédent locataire, sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué).
Le second, l'encadrement du niveau des loyers, est une expérimentation que chaque commune éligible (en zone tendue) peut choisir d'appliquer. C'est ce dispositif qui plafonne le loyer à un loyer de référence majoré fixé par arrêté. C'est le plus contraignant : il fixe un plafond absolu, pas seulement une limite d'évolution.
Pour un bailleur, la première question est donc : ma commune applique-t-elle l'encadrement du niveau des loyers ? Si oui, le loyer est plafonné dès le premier euro. Sinon, seule la règle d'évolution (relocation) s'applique.
Vérifiez d'abord votre commune
Les villes concernées en 2026
L'encadrement du niveau des loyers s'applique en 2026 dans plusieurs grandes agglomérations. À Paris d'abord, où il est en vigueur depuis 2019. En Île-de-France, plusieurs établissements publics territoriaux l'appliquent : Plaine Commune et Est Ensemble notamment, et d'autres communes ont rejoint le dispositif.
En région, sont notamment concernées : Lille et plusieurs communes de la métropole lilloise (Hellemmes, Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux. La liste évolue : des communes peuvent rejoindre l'expérimentation, qui a été prolongée par la loi. Vérifiez systématiquement la situation à jour de votre commune avant de fixer un loyer.
Dans chacune de ces zones, un arrêté préfectoral annuel fixe, par quartier (secteur géographique), par nombre de pièces, par époque de construction et par type de location (meublé/vide), trois valeurs : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable.
- Paris (depuis 2019)
- Lille, Hellemmes, Lomme
- Lyon et Villeurbanne
- Montpellier, Bordeaux
- Établissements publics territoriaux franciliens (Plaine Commune, Est Ensemble, etc.)
- Liste évolutive : vérifier l'arrêté préfectoral à jour de la commune
Calculer le loyer maximal et le complément
Dans une commune qui encadre le niveau des loyers, le loyer de base (hors charges) ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. Ce plafond se lit dans l'arrêté préfectoral : vous croisez le secteur géographique, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type (meublé ou vide) pour obtenir un montant en € par m². Multiplié par la surface habitable, il donne le loyer maximal autorisé.
Au-delà de ce plafond, vous pouvez appliquer un complément de loyer, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, qui ne sont pas déjà prises en compte par le loyer de référence (par exemple une vue remarquable, une terrasse, des équipements haut de gamme). Ce complément doit être justifié et mentionné séparément dans le bail.
Le complément de loyer est strictement encadré : certaines caractéristiques (sanitaires sur le palier, traces d'humidité, mauvaise isolation, vis-à-vis, etc.) interdisent tout complément. Le locataire peut contester un complément abusif devant la commission de conciliation puis le juge. Ne l'utilisez que sur des éléments réellement exceptionnels et documentés.
Le complément de loyer n'est pas un passe-droit
Mentions au bail et sanctions
Dans les zones d'encadrement, le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, ainsi que, le cas échéant, le complément de loyer et sa justification. L'absence de ces mentions peut permettre au locataire de demander leur intégration et, en cas de dépassement, la mise en conformité.
En cas de loyer supérieur au plafond, le locataire peut, dans un délai déterminé, demander la diminution du loyer et le remboursement des sommes trop perçues, au besoin devant la commission départementale de conciliation puis le juge. Le bailleur risque en outre une amende administrative prononcée par le préfet : jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Le respect de l'encadrement n'est donc pas optionnel. Avant chaque mise en location ou relocation dans une commune concernée, calculez le plafond, fixez le loyer en dessous (ou justifiez sérieusement un complément), et reportez les mentions obligatoires dans le bail. Voyez aussi notre guide rédaction du bail.
Le dossier complet, prêt à l'emploi
Dossier impayé complet — 49 €
Vous savez maintenant quoi faire. Le dossier vous donne les documents déjà rédigés et dans le bon ordre pour ne rien rater et ne pas perdre des semaines (chaque erreur coûte cher).
- Mise en demeure (modèle LRAR)
- Courrier de signalement CAF
- Décompte locatif détaillé
- Relance + plan d'apurement
- Checklist délais à respecter
- Dossier PDF pour commissaire/avocat
Accès immédiat · satisfait ou remboursé 14 jours
Questions fréquentes
Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers en 2026 ?+
Notamment Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, ainsi que plusieurs territoires franciliens (Plaine Commune, Est Ensemble et d'autres communes). La liste évolue car l'expérimentation, prolongée par la loi, peut accueillir de nouvelles communes de zone tendue. Vérifiez toujours l'arrêté préfectoral à jour de votre commune avant de fixer un loyer.
Comment connaître le loyer maximal autorisé ?+
Il faut consulter l'arrêté préfectoral annuel de votre commune. Il fixe, par secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type de location (meublé ou vide), un loyer de référence majoré exprimé en € par m² de surface habitable. Vous multipliez ce montant par la surface habitable de votre logement pour obtenir le loyer de base maximal (hors charges). Beaucoup de villes proposent un simulateur en ligne.
Qu'est-ce que le complément de loyer ?+
C'est un supplément que le bailleur peut ajouter au-delà du loyer de référence majoré, uniquement si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles non prises en compte par le loyer de référence (vue remarquable, terrasse, équipements haut de gamme). Il doit être justifié et mentionné dans le bail. Certaines caractéristiques (humidité, mauvaise isolation, sanitaires sur le palier…) interdisent tout complément. Un complément abusif est contestable par le locataire.
Quelles sanctions si je dépasse le plafond ?+
Le locataire peut demander la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu, au besoin via la commission départementale de conciliation puis le juge. Le bailleur s'expose en outre à une amende administrative prononcée par le préfet : jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le respect de l'encadrement et des mentions obligatoires au bail n'est donc pas facultatif.
L'encadrement s'applique-t-il aux locations meublées et saisonnières ?+
Il s'applique aux locations meublées comme aux locations vides à usage de résidence principale : les arrêtés prévoient des loyers de référence distincts pour le meublé (généralement un peu plus élevés). En revanche, les locations saisonnières de courte durée (meublés de tourisme) relèvent d'une autre réglementation et ne sont pas concernées par l'encadrement des loyers de résidence principale.
Quelle différence avec le gel des loyers des passoires thermiques ?+
Ce sont deux règles indépendantes qui peuvent se cumuler. L'encadrement plafonne le niveau du loyer dans certaines villes. Le gel des loyers F et G interdit, partout en France, d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G au DPE depuis le 24 août 2022. Un logement parisien classé F est donc à la fois plafonné par l'encadrement et figé par le gel énergétique : aucune augmentation n'est possible tant qu'il reste F ou G.
Questions fréquentes connexes
Pour aller plus loin
- Glossaire du bailleur — toutes les définitions juridiques (commandement de payer, clause résolutoire, trêve hivernale…).
- Modèles de lettres gratuits — relance, mise en demeure, décompte locatif, lettre au garant, congé.
Sources officielles
Comment nous vérifions nos informations
Chaque guide est rédigé puis recoupé à partir de sources publiques officielles: nous citons les textes applicables et indiquons la date de mise à jour pour que vous puissiez vérifier l'information à la source.
- Sources officielles privilégiées : Service-Public.fr, Légifrance (textes de loi et jurisprudence) et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Les références précises utilisées pour cette page sont listées dans la section « Sources officielles ».
- Mise à jour datée : cette page a été vérifiée le 9 juin 2026. La réglementation et les montants évoluent ; en cas de doute, confrontez toujours l'information à la source officielle citée.
- Information générale, pas un conseil juridique individualisé : ce contenu a une vocation pédagogique. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel du droit (avocat, commissaire de justice) ou par l'ADIL de votre département, qui informe gratuitement.
Rédigé par La rédaction de Serenibail — Propriétaires bailleurs & rédacteurs spécialisés.
À lire aussi
Dans le même thème : Gestion locative
Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.