Location saisonnière : déclaration, autorisation et limites
Mis à jour le 9 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 6 min de lecture · Sources officielles citées
La location saisonnière (meublé de tourisme) suppose une déclaration en mairie, et un numéro d'enregistrement dans les communes qui l'imposent. Une résidence principale ne peut être louée plus de 120 jours par an. La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les pouvoirs des communes (changement d'usage, quotas, fiscalité, DPE).
Louer en courte durée à une clientèle de passage (type meublé de tourisme) peut être rentable, mais c'est l'une des locations les plus réglementées, et les règles se sont durcies fin 2024. Déclaration, numéro d'enregistrement, limite des 120 jours, autorisation de changement d'usage dans les grandes villes : ce guide fait le point sur le cadre applicable en 2026 pour louer en saisonnier sans risquer de lourdes amendes. Il a une vocation informative et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.
L'essentiel
- →La location saisonnière (meublé de tourisme) est une location de courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; elle relève d'un régime distinct de la location classique régie par la loi de 1989.
- →Toute location d'un meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration en mairie ; dans les communes ayant instauré l'enregistrement, un numéro de déclaration est obligatoire et doit figurer sur les annonces.
- →Une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an (sauf raisons précises). Au-delà, le logement n'est plus considéré comme résidence principale.
- →Dans de nombreuses communes (notamment en zone tendue), la transformation d'une résidence secondaire en meublé de tourisme nécessite une autorisation de changement d'usage, parfois avec compensation.
- →La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé les leviers des communes (abaissement possible du plafond sous 120 jours, quotas, obligation de DPE, durcissement fiscal du régime micro-BIC).
Gagnez du temps : le Dossier impayé complet, prêt à envoyer
Mise en demeure + courrier CAF + décompte + relance + checklist + dossier PDF — 49 €
Les étapes, dans l'ordre
- 1
Identifier votre situation
Avant tout projet
Déterminez si vous louez votre résidence principale (limite des 120 jours) ou un bien dédié (changement d'usage possible). Les obligations diffèrent fortement.
- 2
Se renseigner en mairie
Avant la mise en location
Contactez la mairie pour connaître les obligations locales : déclaration simple, enregistrement avec numéro, plafond de nuitées, autorisation de changement d'usage et éventuels quotas.
- 3
Déclarer et obtenir le numéro d'enregistrement
Avant toute mise en ligne
Déclarez le meublé de tourisme en mairie et, si la commune l'impose, obtenez le numéro d'enregistrement à reporter sur chaque annonce.
- 4
Obtenir l'autorisation de changement d'usage si nécessaire
Avant la location
Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale en zone concernée, sollicitez l'autorisation de changement d'usage (avec compensation éventuelle) avant de louer.
- 5
Vérifier copropriété, DPE et fiscalité
En amont
Contrôlez que le règlement de copropriété autorise la courte durée, anticipez les exigences de DPE et choisissez le régime fiscal (BIC) adapté en tenant compte des évolutions de 2024.
Location saisonnière : de quoi parle-t-on ?
La location saisonnière, ou meublé de tourisme, désigne la location d'un logement meublé à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile. C'est le modèle des plateformes de type courte durée.
Ce régime se distingue nettement de la location meublée classique (résidence principale du locataire, loi du 6 juillet 1989). La location saisonnière relève principalement du Code du tourisme et du Code de la construction et de l'habitation, avec des obligations propres en matière de déclaration, d'usage et de fiscalité.
Avant de vous lancer, identifiez bien votre cas : louez-vous votre résidence principale quelques nuits par an, ou un bien dédié à la courte durée ? Les obligations diffèrent fortement selon la réponse.
La déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement
Toute personne qui loue un meublé de tourisme doit en faire la déclaration auprès de la mairie de la commune où se situe le bien. Dans les communes ayant instauré une procédure d'enregistrement, cette déclaration donne lieu à un numéro d'enregistrement (numéro de déclaration) qui doit obligatoirement figurer sur toute annonce de location.
La loi du 19 novembre 2024 a généralisé et renforcé cet enregistrement : à terme, une téléprocédure nationale doit faciliter la déclaration, et les communes disposent de pouvoirs accrus pour contrôler et sanctionner les manquements. Le défaut de déclaration ou l'usage d'un faux numéro est passible d'amendes civiles significatives.
Renseignez-vous systématiquement auprès de la mairie concernée : les obligations exactes (simple déclaration ou enregistrement avec numéro) varient d'une commune à l'autre.
Numéro d'enregistrement sur l'annonce
La limite des 120 jours pour la résidence principale
Si vous louez votre résidence principale en meublé de tourisme (par exemple pendant vos absences), la loi limite cette location à 120 jours par année civile. Au-delà de ce seuil, le logement n'est plus regardé comme votre résidence principale et bascule dans le régime, beaucoup plus contraignant, des meublés de tourisme classiques (avec changement d'usage notamment).
Quelques exceptions permettent de dépasser les 120 jours (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), mais elles sont d'interprétation stricte. Dans les communes ayant mis en place l'enregistrement, les plateformes sont tenues de bloquer automatiquement les annonces qui atteignent ce plafond.
La loi du 19 novembre 2024 autorise désormais les communes à abaisser ce plafond en dessous de 120 jours (jusqu'à 90 jours) pour la résidence principale, par délibération. Vérifiez le seuil applicable dans votre commune.
120 jours maximum (parfois moins depuis 2024)
Le changement d'usage dans les zones tendues
Transformer un logement (qui n'est pas votre résidence principale) en meublé de tourisme constitue un changement d'usage. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, en petite couronne parisienne, et dans toute commune ayant instauré ce dispositif, une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie est obligatoire.
Cette autorisation peut être soumise à compensation : la commune peut exiger qu'en contrepartie de la transformation d'un logement en meublé de tourisme, vous transformiez ailleurs une surface équivalente de locaux en habitation. Cette règle vise à préserver l'offre de logements pour les habitants permanents.
Louer un bien en meublé de tourisme sans l'autorisation de changement d'usage requise expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par logement, assortie d'une astreinte. La loi de 2024 a encore renforcé ces sanctions et étendu les pouvoirs des maires (quotas de meublés de tourisme, secteurs réservés à l'habitation dans le PLU).
Changement d'usage : jusqu'à 50 000 € d'amende
Fiscalité, DPE et copropriété : les points de vigilance
Sur le plan fiscal, les revenus de la location saisonnière relèvent des BIC. La loi du 19 novembre 2024 a réduit l'avantage du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (abattement et plafond abaissés), rapprochant leur traitement de celui des autres locations. Vérifiez le régime applicable à votre situation sur impots.gouv ou avec un expert-comptable, ces paramètres évoluant régulièrement.
La loi de 2024 a aussi introduit une obligation progressive de performance énergétique : les meublés de tourisme sont concernés par un calendrier d'exigences de DPE, afin d'aligner peu à peu ce parc sur les règles applicables aux logements loués à l'année. Un DPE trop défavorable pourra, à terme, faire obstacle à la location.
Enfin, n'oubliez pas la copropriété : le règlement de copropriété peut interdire ou encadrer la location de courte durée (clause d'habitation bourgeoise, par exemple), et la loi de 2024 a facilité l'adoption de clauses limitant les meublés de tourisme. Vérifiez votre règlement avant de vous lancer.
Le dossier complet, prêt à l'emploi
Dossier impayé complet — 49 €
Vous savez maintenant quoi faire. Le dossier vous donne les documents déjà rédigés et dans le bon ordre pour ne rien rater et ne pas perdre des semaines (chaque erreur coûte cher).
- Mise en demeure (modèle LRAR)
- Courrier de signalement CAF
- Décompte locatif détaillé
- Relance + plan d'apurement
- Checklist délais à respecter
- Dossier PDF pour commissaire/avocat
Accès immédiat · satisfait ou remboursé 14 jours
Questions fréquentes
Faut-il déclarer une location saisonnière en mairie ?+
Oui. Toute location d'un meublé de tourisme doit être déclarée à la mairie de la commune où se situe le bien. Dans les communes ayant instauré l'enregistrement, vous obtenez un numéro de déclaration obligatoire, qui doit figurer sur toute annonce. Le défaut de déclaration expose à une amende civile.
Combien de jours par an puis-je louer ma résidence principale en saisonnier ?+
120 jours par année civile au maximum. Au-delà, le logement n'est plus considéré comme votre résidence principale et bascule dans le régime des meublés de tourisme classiques. Depuis la loi du 19 novembre 2024, certaines communes peuvent abaisser ce plafond (jusqu'à 90 jours) par délibération.
Ai-je besoin d'une autorisation de changement d'usage ?+
Oui dans de nombreuses communes (plus de 200 000 habitants, petite couronne parisienne, et toute commune l'ayant instauré) si le bien loué en meublé de tourisme n'est pas votre résidence principale. Cette autorisation peut être soumise à compensation. Louer sans cette autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par logement.
Qu'a changé la loi du 19 novembre 2024 sur la location saisonnière ?+
La loi n° 2024-1039 a renforcé les pouvoirs des communes : possibilité d'abaisser le plafond de nuitées de la résidence principale, quotas et secteurs réservés à l'habitation, généralisation de l'enregistrement, obligation progressive de DPE et durcissement du régime fiscal micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés.
La copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?+
Oui. Le règlement de copropriété peut interdire ou encadrer la location de courte durée (par exemple via une clause d'habitation bourgeoise exclusive). La loi de 2024 a facilité l'adoption de clauses limitant les meublés de tourisme. Vérifiez votre règlement de copropriété avant de vous lancer.
Quelle fiscalité pour la location saisonnière ?+
Les revenus relèvent des BIC. La loi du 19 novembre 2024 a réduit l'avantage du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (abattement et plafond abaissés). Le régime réel reste possible. Les paramètres évoluant régulièrement, vérifiez votre situation sur impots.gouv ou avec un expert-comptable.
Qui peut m'assister pour respecter la réglementation de la location saisonnière ?+
Trois interlocuteurs gratuits : la mairie de la commune du logement (service urbanisme ou habitat) pour la déclaration, le numéro d'enregistrement et l'éventuel changement d'usage ; l'ADIL de votre département pour un conseil juridique gratuit et personnalisé ; et Service-public.fr pour les démarches en ligne. Pour la fiscalité du meublé de tourisme (régime, abattements), un expert-comptable spécialisé en location meublée sécurise vos déclarations. Ce guide récapitule les obligations étape par étape.
Questions fréquentes connexes
Pour aller plus loin
- Glossaire du bailleur — toutes les définitions juridiques (commandement de payer, clause résolutoire, trêve hivernale…).
- Modèles de lettres gratuits — relance, mise en demeure, décompte locatif, lettre au garant, congé.
Sources officielles
Comment nous vérifions nos informations
Chaque guide est rédigé puis recoupé à partir de sources publiques officielles: nous citons les textes applicables et indiquons la date de mise à jour pour que vous puissiez vérifier l'information à la source.
- Sources officielles privilégiées : Service-Public.fr, Légifrance (textes de loi et jurisprudence) et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Les références précises utilisées pour cette page sont listées dans la section « Sources officielles ».
- Mise à jour datée : cette page a été vérifiée le 9 juin 2026. La réglementation et les montants évoluent ; en cas de doute, confrontez toujours l'information à la source officielle citée.
- Information générale, pas un conseil juridique individualisé : ce contenu a une vocation pédagogique. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel du droit (avocat, commissaire de justice) ou par l'ADIL de votre département, qui informe gratuitement.
Rédigé par La rédaction de Serenibail — Propriétaires bailleurs & rédacteurs spécialisés.
À lire aussi
Dans le même thème : Gestion locative
Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.