Rédiger un bail de location conforme : mentions obligatoires et annexes
Mis à jour le 9 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 5 min de lecture · Sources officielles citées
Un bail d'habitation doit être écrit et reprendre les mentions obligatoires du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : identité des parties, durée, loyer, dépôt de garantie, surface habitable. Il intègre une clause résolutoire (obligatoire depuis le 29 juillet 2023) et des annexes : DPE, état des lieux, notice d'information, diagnostics.
Le bail est le contrat qui fixe les règles du jeu pour toute la durée de la location. Un bail bien rédigé vous protège ; un bail bâclé ou non conforme vous expose à des contestations, à des sanctions, voire à l'impossibilité de réviser le loyer ou d'activer la clause résolutoire. Ce guide passe en revue la durée, les mentions obligatoires, les clauses à inclure (et celles interdites) et les annexes indispensables d'un contrat conforme en 2026. Il a une vocation informative et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.
L'essentiel
- →Le bail d'habitation doit être écrit et respecter le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (mentions obligatoires).
- →Durée minimale : 3 ans pour un bailleur personne physique en location vide (6 ans si le bailleur est une personne morale), 1 an en meublé (9 mois pour un étudiant, sans reconduction).
- →Mentions obligatoires : identité et domicile des parties, date de prise d'effet et durée, consistance et destination du logement, surface habitable, montant et modalités de paiement du loyer, dépôt de garantie.
- →La clause résolutoire (résiliation automatique en cas d'impayé) est obligatoire dans tous les baux conclus depuis le 29 juillet 2023 (loi Kasbarian-Bergé).
- →Annexes obligatoires : DPE, diagnostics techniques, notice d'information, état des lieux, et le cas échéant règlement de copropriété (extraits) et acte de cautionnement.
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Choisir le type de location et la durée
Avant rédaction
Décidez entre location vide (3 ans, ou 6 ans pour une personne morale) et meublé (1 an, ou 9 mois étudiant). Ce choix conditionne la trame du bail, le dépôt de garantie et la fiscalité.
- 2
Partir du contrat type 2015
À la rédaction
Utilisez le modèle de bail conforme au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et complétez chaque mention obligatoire (parties, durée, loyer, surface habitable, dépôt de garantie).
- 3
Insérer la clause résolutoire et écarter les clauses interdites
À la rédaction
Ajoutez la clause résolutoire obligatoire (loyer, charges, dépôt, assurance) et vérifiez l'absence de clauses réputées non écrites (article 4 de la loi de 1989).
- 4
Rassembler et annexer les diagnostics
Avant signature
Joignez le DPE, le dossier de diagnostic technique, la notice d'information, l'état des lieux d'entrée et, en copropriété, les extraits du règlement.
- 5
Signer en autant d'exemplaires que de parties
À la remise des clés
Faites signer et parapher chaque exemplaire par toutes les parties, remettez un original au locataire et conservez le vôtre avec les annexes.
Un bail écrit et conforme au contrat type
Tout bail d'habitation portant sur la résidence principale du locataire doit être établi par écrit. Depuis la loi ALUR, il doit respecter un contrat type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui liste les mentions obligatoires et impose une trame commune. Utiliser ce modèle (ou un bail conforme édité par un professionnel) vous évite les oublis.
Le bail est établi en autant d'exemplaires que de parties, chacune en conservant un original signé. Le régime applicable dépend du type de location : la location vide et la location meublée relèvent toutes deux de la loi du 6 juillet 1989, mais avec des durées et quelques règles propres.
Vide ou meublé : choisissez en connaissance de cause
La durée du bail selon le type de location
En location vide, la durée minimale est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale), et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, hors SCI familiale). Le bail se reconduit ensuite tacitement.
En location meublée, la durée est de 1 an, renouvelable par tacite reconduction. Pour un étudiant, elle peut être ramenée à 9 mois, sans reconduction tacite : le bail prend alors fin automatiquement à son terme.
Un bail mobilité, réservé à certains publics en mobilité (formation, mission temporaire, études), dure de 1 à 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie. C'est un contrat distinct, à ne pas confondre avec un meublé classique.
Les mentions obligatoires du bail
Le décret du 29 mai 2015 impose un socle de mentions. Leur absence ou leur inexactitude peut entraîner des sanctions ou permettre au locataire d'exiger une mise en conformité, voire une diminution de loyer (par exemple en cas de surface erronée en zone d'encadrement).
La surface habitable mérite une attention particulière : si elle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle indiquée au bail, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle.
- Nom ou dénomination du bailleur et son domicile ou siège social (et, le cas échéant, du mandataire)
- Nom du ou des locataires
- Date de prise d'effet et durée du bail
- Consistance et destination du logement (habitation ou usage mixte)
- Désignation des locaux et équipements à usage privatif et commun
- Surface habitable du logement
- Montant du loyer, ses modalités de paiement et, le cas échéant, ses règles de révision (clause IRL)
- Montant du dépôt de garantie
- En zone d'encadrement : loyer de référence et loyer de référence majoré, et le cas échéant le complément de loyer
La clause résolutoire et les clauses interdites
Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire dans tous les baux d'habitation conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Elle prévoit la résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, ou de défaut d'assurance. C'est cette clause qui, après un commandement de payer resté infructueux, permet de faire constater la fin du bail par le juge.
À l'inverse, certaines clauses sont réputées non écrites (interdites et sans effet) par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 : interdire au locataire d'héberger des proches, imposer le prélèvement automatique obligatoire, faire payer au locataire des frais de relance ou d'expédition de quittance, ou encore résilier de plein droit pour un autre motif que le loyer, le dépôt, l'assurance ou les troubles de voisinage constatés par décision de justice.
Insérez donc la clause résolutoire, mais bannissez les clauses abusives : une clause interdite n'invalide pas le bail, mais elle est purement et simplement écartée, et son insertion peut être sanctionnée.
Clause résolutoire = pas optionnelle
Les annexes obligatoires à joindre au bail
Le bail ne se résume pas au contrat : plusieurs documents doivent y être annexés. Leur absence peut engager votre responsabilité ou priver d'effet certaines de vos prérogatives.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe notamment le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb (logements avant 1949), l'état des risques (ERP), et selon les cas l'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité de plus de 15 ans, et l'amiante.
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Le dossier de diagnostic technique (plomb, ERP, gaz, électricité, amiante selon les cas)
- La notice d'information relative aux droits et obligations des parties (modèle officiel)
- L'état des lieux d'entrée
- Pour un logement en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble et la jouissance des parties privatives et communes
- Le cas échéant, l'acte de cautionnement signé par le garant
- Le cas échéant, une grille de vétusté convenue entre les parties
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Questions fréquentes
Un bail de location doit-il obligatoirement être écrit ?+
Oui, pour une résidence principale. La loi du 6 juillet 1989 impose un bail écrit respectant le contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Un bail verbal reste valable mais expose à de réelles difficultés de preuve : chaque partie peut exiger l'établissement d'un écrit conforme.
Quelle est la durée minimale d'un bail de location ?+
En location vide : 3 ans si le bailleur est une personne physique (ou SCI familiale), 6 ans si c'est une personne morale. En meublé : 1 an, ou 9 mois pour un étudiant sans reconduction tacite. Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois, non renouvelable.
La clause résolutoire est-elle obligatoire dans le bail ?+
Oui depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 : la clause résolutoire est obligatoire dans tous les baux d'habitation conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Elle prévoit la résiliation automatique en cas d'impayé de loyer, de charges, de dépôt de garantie ou de défaut d'assurance.
Quelles annexes faut-il joindre au bail ?+
Le DPE, le dossier de diagnostic technique (plomb, ERP, gaz et électricité selon l'âge des installations, amiante selon les cas), la notice d'information sur les droits et obligations des parties, l'état des lieux d'entrée, et en copropriété les extraits du règlement. L'acte de cautionnement et une grille de vétusté peuvent s'y ajouter.
Que risque-t-on en insérant une clause abusive dans le bail ?+
Une clause interdite par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite : elle est purement et simplement écartée, sans invalider le reste du bail. Son insertion peut toutefois être sanctionnée et fragilise votre position en cas de litige. Mieux vaut s'en tenir au contrat type et à la clause résolutoire.
Que se passe-t-il si la surface du logement est erronée au bail ?+
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle mentionnée au bail, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart. Indiquez donc une surface habitable exacte, mesurée selon les règles applicables.
Questions fréquentes connexes
Pour aller plus loin
- Glossaire du bailleur — toutes les définitions juridiques (commandement de payer, clause résolutoire, trêve hivernale…).
- Modèles de lettres gratuits — relance, mise en demeure, décompte locatif, lettre au garant, congé.
Sources officielles
- Service-public.fr - Contrat de location (bail) d'un logement
- Légifrance - Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (contrats types de location)
- Légifrance - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 (mentions du bail)
- Légifrance - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites)
- ANIL - Le contrat de location
Comment nous vérifions nos informations
Chaque guide est rédigé puis recoupé à partir de sources publiques officielles: nous citons les textes applicables et indiquons la date de mise à jour pour que vous puissiez vérifier l'information à la source.
- Sources officielles privilégiées : Service-Public.fr, Légifrance (textes de loi et jurisprudence) et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Les références précises utilisées pour cette page sont listées dans la section « Sources officielles ».
- Mise à jour datée : cette page a été vérifiée le 9 juin 2026. La réglementation et les montants évoluent ; en cas de doute, confrontez toujours l'information à la source officielle citée.
- Information générale, pas un conseil juridique individualisé : ce contenu a une vocation pédagogique. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel du droit (avocat, commissaire de justice) ou par l'ADIL de votre département, qui informe gratuitement.
Rédigé par La rédaction de Serenibail — Propriétaires bailleurs & rédacteurs spécialisés.
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Dans le même thème : Gestion locative
Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.