Le locataire ne paie pas les charges ou la taxe d'ordures ménagères : que faire ?

La TEOM est bien récupérable sur le locataire

C'est le point de départ, et il est sans ambiguïté : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable. Concrètement, même si l'avis de taxe foncière est établi au nom du propriétaire (c'est le propriétaire qui est redevable de la TEOM auprès de l'administration fiscale), le bailleur a le droit d'en répercuter le montant sur le locataire, car c'est lui qui bénéficie du service de collecte des déchets.

Cette récupération repose sur deux textes. L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que certaines taxes locatives sont récupérables sur le locataire, et renvoie pour la liste précise au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce décret fixe la liste limitative des charges récupérables et y inclut expressément la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. Comme la liste est limitative, seule une dépense qui y figure peut être réclamée : la TEOM en fait partie, ce qui sécurise votre demande.

Attention toutefois à ne réclamer que la TEOM elle-même. Sur votre avis de taxe foncière, isolez la ligne « taxe d'enlèvement des ordures ménagères ». Les frais de gestion de la fiscalité directe locale prélevés par l'État, ainsi que d'éventuelles taxes annexes non récupérables (par exemple la taxe pour la gestion des milieux aquatiques, dite GEMAPI), ne sont pas récupérables. Reportez donc le seul montant de la TEOM, pas le total de la taxe foncière.

Charges et loyer : deux choses distinctes

Pour bien gérer un impayé de charges, il faut comprendre que les charges récupérables ne sont pas le loyer, même si elles sont souvent versées ensemble chaque mois.

Le loyer est la contrepartie de la jouissance du logement ; il vous revient en propre. Les charges récupérables, elles, correspondent au remboursement de dépenses que vous avez engagées pour le compte du locataire ou dont il profite (eau, chauffage collectif, électricité des parties communes, ascenseur, entretien courant, et précisément la TEOM). Vous ne faites que répercuter une dépense réelle : vous ne « gagnez » pas d'argent sur les charges.

En location vide, le locataire verse chaque mois une provision pour charges, qui n'est qu'une avance estimée et doit être régularisée chaque année (voir plus loin). En location meublée, le bail peut prévoir soit des provisions régularisables, soit un forfait de charges fixe, qui lui n'est jamais régularisé. La TEOM entre dans les provisions à régulariser ; en cas de forfait meublé, elle est réputée incluse dans le montant forfaitaire et n'est pas réclamée à part.

Cette distinction a une conséquence pratique : un complément de charges (TEOM comprise) ne peut être réclamé qu'une fois la régularisation faite et justifiée. Tant que vous n'avez pas régularisé, vous ne pouvez exiger que les provisions prévues au bail, pas un rappel de charges réelles.

Comment réclamer la TEOM : la régularisation annuelle

La TEOM (comme les autres charges récupérables) se réclame au moyen de la régularisation annuelle des charges, prévue par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Ce n'est pas une faculté : quand le bail prévoit des provisions, la régularisation au moins une fois par an est obligatoire.

Le mécanisme est simple. Vous totalisez sur l'année les charges récupérables réellement supportées, dont le montant de la TEOM figurant sur votre avis de taxe foncière. Vous comparez ce total à l'ensemble des provisions versées par le locataire sur la même période. Si les charges réelles dépassent les provisions, le locataire vous doit un complément ; si les provisions étaient supérieures, vous lui remboursez le trop-perçu.

La loi impose deux obligations d'information qui rendent votre demande incontestable. D'abord, un mois avant la régularisation, vous communiquez au locataire un décompte par nature de charges, ventilé poste par poste (eau, chauffage, ascenseur, TEOM…), et non un simple montant global. Ensuite, pendant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, vous tenez à sa disposition les pièces justificatives : pour la TEOM, c'est l'avis de taxe foncière ; pour les autres charges, les factures, contrats d'entretien et décompte du syndic. Un locataire qui peut vérifier d'où vient le montant paie généralement sans discuter.

• Isolez le montant de la TEOM sur votre avis de taxe foncière (ligne distincte), sans y ajouter les frais de gestion ni les taxes annexes non récupérables.
• Totalisez la TEOM et les autres charges récupérables réellement supportées sur la période.
• Comparez ce total aux provisions versées par le locataire : complément à réclamer ou trop-perçu à rembourser.
• Envoyez le décompte par nature de charges au moins un mois avant la régularisation.
• Tenez les justificatifs (avis de taxe foncière, factures, décompte du syndic) à disposition pendant 6 mois à compter de l'envoi du décompte.

Le locataire ne paie pas ses charges : vos recours

Si, après une régularisation correctement faite et justifiée, le locataire ne paie pas le complément de charges (TEOM comprise), vous disposez des mêmes recours que pour un loyer impayé, car un impayé de charges est une dette locative.

Première étape, la relance et la mise en demeure. Adressez au locataire un rappel, puis une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le décompte de régularisation et le détail du montant dû. Beaucoup d'impayés de charges viennent d'une incompréhension ou d'une contestation : présenter clairement le calcul et l'avis de taxe foncière débloque souvent la situation.

Deuxième étape, l'intégration au décompte de la dette. Si l'impayé persiste, le complément de charges régularisé s'ajoute à la dette locative globale. Il peut figurer, aux côtés des loyers impayés, dans le décompte qui sert de base à un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, à condition que la régularisation soit faite et justifiée. Vous ne pouvez pas faire figurer un complément de charges qui n'a pas encore été régularisé.

Troisième étape, le règlement amiable ou judiciaire. En cas de désaccord sur le montant, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, compétente notamment pour les litiges sur les charges locatives. À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour condamner le locataire à payer. Pour une dette importante ou une contestation sérieuse, faites-vous accompagner par un avocat.

Jusqu'où réclamer ? Prescription de 3 ans

La question du « jusqu'à quand » est fréquente, en particulier quand la TEOM a été oubliée ou facturée tardivement. Le principe : la prescription des actions dérivant du bail, y compris le rappel de charges, est de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR de 2014).

Mais le point de départ de ce délai est crucial. Selon la Cour de cassation, il ne court qu'à compter de la régularisation, c'est-à-dire de l'envoi du décompte au locataire, puisque c'est seulement à ce moment qu'il peut savoir s'il doit un complément ou s'il a trop versé. Tant que vous n'avez jamais régularisé, la prescription ne court pas en votre faveur, et le locataire peut au contraire réclamer le remboursement de l'intégralité des provisions versées. Régulariser chaque année est donc autant une protection pour vous qu'une obligation.

Un autre garde-fou existe au bénéfice du locataire : si vous n'avez pas régularisé les charges avant la fin de l'année civile suivant celle où elles étaient exigibles, le locataire peut, sur simple demande, exiger d'étaler le paiement du rappel sur douze mensualités. Le rappel reste dû, mais vous ne pouvez pas en exiger le règlement en une seule fois. D'où l'intérêt, là encore, de régulariser dès que vous connaissez le montant de la TEOM et des autres charges.