Logement déclaré indécent ou insalubre : que doit faire le bailleur ?

Trois situations à ne pas confondre

On parle souvent de logement "indigne" comme d'un bloc unique, mais le droit distingue trois régimes très différents, qui n'ont ni les mêmes critères, ni la même autorité compétente, ni les mêmes effets sur le loyer.

La non-décence est une notion de droit privé issue de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002. Elle concerne l'absence d'éléments de confort ou de sécurité (chauffage, eau, sanitaires, surface, performance énergétique). Elle se règle entre bailleur et locataire, devant le juge, ou via la CAF/MSA lorsque le locataire perçoit une aide au logement.

L'insalubrité vise un danger pour la santé des occupants (humidité grave, absence d'aération, plomb, risque saturnin). Elle donne lieu à un arrêté de traitement de l'insalubrité pris par le préfet, sur rapport de l'ARS ou du service communal d'hygiène et de santé. Le champ de cette police est défini à l'art. L511-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), et l'arrêté est pris en application de l'art. L511-11 (ou L511-19 en cas de danger imminent).

La mise en sécurité (anciennement "péril") vise un danger pour la sécurité physique : risque d'effondrement, élément menaçant de tomber. L'arrêté de mise en sécurité est pris par le maire (ou le président de l'EPCI), également sur le fondement de l'art. L511-11 du CCH. Insalubrité et mise en sécurité forment désormais une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles.

Logement non décent : les critères et les conséquences

Un logement décent doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Il doit assurer le clos et le couvert, des installations électriques et de gaz sûres, une aération suffisante, l'eau potable, le chauffage, des sanitaires intérieurs et un coin cuisine, et être exempt de nuisibles et de parasites.

Depuis le 1er janvier 2023, un critère de performance énergétique s'applique : le logement ne doit pas consommer plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an. Depuis le 1er janvier 2025, en France métropolitaine, un logement classé G au DPE n'est plus considéré comme décent (la classe F minimale est requise) ; le seuil passera à la classe F minimale exigée pour les logements classés F (interdiction des F) au 1er janvier 2028, puis à la classe E au 1er janvier 2034.

Si le logement est non décent, le locataire doit d'abord vous le signaler par écrit, de préférence en recommandé avec accusé de réception. Faute d'accord, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, ou la commission départementale de conciliation. Le juge peut alors imposer les travaux et leur délai, et réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation.

Important : le locataire n'a pas le droit de cesser de lui-même de payer le loyer au motif que le logement serait indécent. Seul le juge peut l'y autoriser. À l'inverse, vous ne pouvez pas non plus invoquer une baisse de loyer décidée par la CAF ou par le juge pour engager une résiliation du bail.

Indécence et APL : la consignation de l'aide au logement

C'est souvent par la CAF que le bailleur découvre le problème. Lorsque l'organisme payeur (CAF ou MSA) constate qu'un logement loué à un allocataire ne respecte pas les critères de décence, il ne verse plus l'aide au propriétaire : il la conserve (la "consigne") et vous notifie que le logement doit être mis en conformité dans un délai déterminé.

Pendant cette période, le locataire continue d'occuper le logement et reste protégé : il s'acquitte du loyer et des charges diminués du montant de l'allocation conservée. Le bénéfice de l'aide lui est maintenu, mais son versement vous est différé.

La consignation peut durer en principe jusqu'à 18 mois ; elle peut, dans certains cas (travaux engagés ou procédure en cours), être prolongée de 6 mois renouvelable une fois. Si vous réalisez les travaux et que le logement redevient décent dans ce délai, l'aide conservée vous est versée. Si le logement n'est pas mis en conformité à l'expiration du délai, la fraction d'allocation consignée est définitivement perdue pour vous, et vous ne pouvez pas en réclamer le montant au locataire.

Le réflexe gagnant est donc d'engager les travaux sans attendre : la consignation n'est pas une sanction définitive tant que le délai court, mais une incitation forte à régulariser. Plus vous tardez, plus vous perdez de loyer net.

Insalubrité et mise en sécurité : les effets de l'arrêté

Quand un arrêté de traitement de l'insalubrité (préfet) ou de mise en sécurité (maire) est pris en application de l'art. L511-11 du CCH (ou de l'art. L511-19 en cas de danger imminent), il prescrit des travaux et fixe un délai pour les réaliser. À défaut d'exécution, l'autorité peut appliquer une astreinte par jour de retard, voire faire réaliser les travaux d'office à vos frais.

L'arrêté peut aussi prononcer une interdiction d'habiter, temporaire ou définitive. Dès qu'une interdiction d'habiter est prononcée, l'art. L521-2 du CCH gèle le loyer : celui-ci cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté (ou son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble). Le bailleur ne peut plus réclamer de loyer ni aucune somme en contrepartie de l'occupation, et doit restituer ou déduire tout montant perçu indûment.

En cas d'interdiction temporaire, les loyers restent suspendus jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée — c'est-à-dire une fois les travaux faits et le logement de nouveau habitable. En cas d'interdiction définitive, le bail se poursuit mais sans obligation de payer le loyer, jusqu'au départ de l'occupant.

Pour autant, le bail n'est pas résilié automatiquement et vous ne pouvez pas expulser un occupant resté faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme : il est considéré comme occupant de bonne foi.

Relogement, hébergement et indemnité

Quand l'arrêté entraîne une interdiction d'habiter ou rend le logement temporairement inhabitable du fait des travaux, le bailleur a des obligations envers l'occupant, prévues aux art. L521-1 à L521-3-2 du CCH.

En cas d'interdiction temporaire d'habiter, ou lorsque les travaux prescrits rendent le logement provisoirement inhabitable, le bailleur doit assurer l'hébergement décent de l'occupant. S'il ne le fait pas, l'autorité publique peut y pourvoir, à vos frais.

En cas d'interdiction définitive d'habiter, l'obligation est plus lourde : le bailleur doit assurer le relogement de l'occupant en lui présentant une offre correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il doit aussi lui verser une indemnité égale à 3 mois de son nouveau loyer (art. L521-3-1 du CCH), destinée à couvrir ses frais de réinstallation. À noter : une interdiction temporaire d'habiter qui dépasse une durée de trois ans est assimilée à une interdiction définitive, ce qui déclenche l'obligation de relogement.

Si vous ne respectez pas ces obligations, la collectivité peut assurer le relogement et se retourner contre vous pour en récupérer le coût. Ces dépenses s'ajoutent alors à celles des travaux et aux loyers perdus.

Les sanctions encourues par le bailleur

Ne pas réaliser les travaux prescrits par un arrêté n'est pas seulement coûteux financièrement (astreinte journalière, travaux d'office, loyers perdus) : c'est aussi pénalement risqué.

Le refus de réaliser les travaux ou de reloger un occupant, le fait de menacer ou de contraindre un occupant pour le faire quitter les lieux, ou la perception d'un loyer dans un logement frappé d'une interdiction d'habiter (art. L521-4 du CCH), sont punis de peines pouvant aller, selon les infractions, jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende, et jusqu'à 10 ans et 500 000 € en cas de circonstances aggravantes (marchand de sommeil). Des peines complémentaires existent : confiscation de l'immeuble, interdiction d'acheter ou de gérer un bien immobilier.

En matière de simple manquement aux règles d'hygiène (règlement sanitaire départemental), des contraventions de l'ordre de 450 à 750 € par infraction peuvent aussi s'appliquer.

Au plan civil, indépendamment de toute sanction publique, le juge peut prononcer la suspension ou la réduction du loyer, une injonction de travaux sous astreinte, des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur.

Comment réagir concrètement

Quelle que soit la procédure, la pire réponse est l'inaction : les délais courent, les loyers se perdent et les sanctions s'aggravent. La bonne stratégie consiste à qualifier la situation, à dialoguer avec le locataire et à engager les travaux le plus vite possible.

Si vous recevez un signalement de non-décence ou une notification de la CAF, faites établir un état des lieux technique des désordres (idéalement par un professionnel) et chiffrez les travaux. Si vous recevez un arrêté préfectoral ou municipal, lisez attentivement les prescriptions, les délais et les obligations de relogement ou d'hébergement, et conformez-vous-y dans les temps.

Vous pouvez vous appuyer gratuitement sur l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement) et sur l'ANIL pour comprendre vos droits, et sur la plateforme Signal Logement de l'État pour suivre une procédure en cours.