Revenus fonciers 2026 : déclaration, micro-foncier et régime réel
Mis à jour le 9 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 6 min de lecture · Sources officielles citées
Les loyers d'une location vide sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) si vos revenus bruts fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, ou le régime réel qui déduit les charges réelles et permet un déficit foncier.
Vous louez un appartement vide et vous voilà devant la déclaration de revenus, avec ses cases obscures et ses formulaires en 20-quelque. Micro-foncier ou réel ? Que peut-on déduire ? Faut-il un comptable ? Cette page vous donne le cadre fiscal 2026 des revenus fonciers, clairement, pour choisir le bon régime et ne pas payer plus d'impôt que nécessaire — ni en oublier.
L'essentiel
- →Les loyers d'une location nue (vide) sont des revenus fonciers, à déclarer chaque année avec votre déclaration d'impôt sur le revenu.
- →Micro-foncier : si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % s'applique automatiquement. Vous déclarez le montant brut, le fisc retranche 30 %.
- →Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option (irrévocable 3 ans) en dessous. Vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion…).
- →Le revenu foncier net est imposé au barème progressif de l'IR, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
- →Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt).
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Totaliser vos revenus fonciers bruts de l'année
Au moment de la déclaration (printemps)
Additionnez tous les loyers encaissés (hors charges récupérées) sur l'ensemble de vos biens loués vides en année civile. Ce total détermine si vous êtes éligible au micro-foncier (≤ 15 000 €).
- 2
Comparer micro-foncier et régime réel
Avant de cocher votre choix
Estimez vos charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière, assurance, gestion). Si elles dépassent 30 % de vos loyers, le réel est généralement plus avantageux. Sinon, le micro-foncier (abattement 30 %) suffit.
- 3
Choisir et déclarer
Date limite annuelle de déclaration IR
Micro-foncier : reportez le brut en case 4BE de la 2042. Régime réel : remplissez la 2044, détaillez charges et déficit, reportez le résultat sur la 2042. L'option réel engage 3 ans.
- 4
Conserver vos justificatifs
3 ans minimum
Gardez factures, échéancier de prêt, avis de taxe foncière, quittances d'assurance pendant au moins 3 ans. En cas de contrôle, c'est à vous de prouver les charges déduites.
Location vide = revenus fonciers
Quand vous louez un logement nu (non meublé), les loyers que vous percevez relèvent de la catégorie fiscale des revenus fonciers. C'est un point essentiel : la location meublée, elle, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et obéit à des règles totalement différentes (voir notre guide LMNP). Ne mélangez pas les deux.
Vos revenus fonciers s'ajoutent à vos autres revenus (salaires, pensions…) et sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale (0, 11, 30, 41 ou 45 %). S'y ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. C'est cette double imposition qui rend le choix du régime fiscal déterminant.
Le revenu foncier brut, c'est l'ensemble des loyers (hors charges récupérées) encaissés dans l'année civile. À partir de là, deux régimes sont possibles pour calculer le revenu net imposable : le micro-foncier ou le régime réel.
Vide ou meublé : deux fiscalités distinctes
Le micro-foncier : simple, avec un abattement de 30 %
Le micro-foncier s'applique automatiquement si le total de vos revenus fonciers bruts annuels (tous biens confondus) ne dépasse pas 15 000 €. L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 % censé représenter vos charges : vous n'êtes imposé que sur 70 % des loyers déclarés. Vous n'avez aucune charge à justifier ni à détailler.
Concrètement, vous reportez simplement le montant brut de vos loyers dans la case 4BE de la déclaration 2042. Le calcul de l'abattement est automatique. C'est le régime le plus simple, idéal si vous avez peu de charges (logement payé comptant, peu de travaux).
Attention, le micro-foncier est exclu dans certains cas : si le bien bénéficie de dispositifs particuliers (certains régimes type monuments historiques, ou anciens dispositifs de défiscalisation), le régime réel s'impose. Vérifiez votre situation.
- Condition : revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an (tous biens)
- Abattement forfaitaire de 30 % (vous êtes imposé sur 70 %)
- Déclaration ultra-simple : montant brut en case 4BE de la 2042
- Aucune charge à justifier
- Intéressant surtout si vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers
Le régime réel : déduire ses charges réelles
Le régime réel est obligatoire dès que vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. En dessous, vous pouvez opter pour le réel : cette option vaut pour 3 ans, puis reconductible tacitement. Au réel, vous déclarez vos loyers et vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles, justificatifs à l'appui, sur le formulaire 2044.
Les charges déductibles sont nombreuses : les intérêts d'emprunt (et frais d'emprunt), les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration (mais pas de construction/agrandissement), la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable), les primes d'assurance (assurance PNO, GLI), les frais de gestion et d'agence, les provisions pour charges de copropriété, et un forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion.
Le régime réel est presque toujours plus avantageux quand vous avez un crédit immobilier en cours (les intérêts sont déductibles) ou des travaux importants à réaliser. C'est aussi lui qui ouvre la porte au déficit foncier.
L'option pour le réel engage 3 ans
Le déficit foncier, levier d'optimisation
Si, au régime réel, vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit (hors part liée aux intérêts d'emprunt) s'impute sur votre revenu global imposable dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt. La fraction de déficit due aux intérêts d'emprunt, et la part au-delà de 10 700 €, s'imputent uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Un dispositif temporaire double ce plafond à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sous conditions de devis et de paiements engagés dans les délais prévus par le décret. Vérifiez les conditions exactes à jour avant d'engager les travaux.
Le déficit foncier est l'un des rares leviers permettant de réduire votre impôt sur le revenu global grâce à un investissement locatif vide. Il est traité en détail dans notre guide dédié.
- Déficit imputable sur le revenu global : jusqu'à 10 700 €/an (hors intérêts)
- Part liée aux intérêts d'emprunt : reportable sur revenus fonciers 10 ans
- Plafond doublé à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique (dispositif temporaire, conditions à vérifier)
- Engagement : conserver le bien en location plusieurs années (sous peine de remise en cause)
Quel formulaire, quelles cases ?
Au micro-foncier, tout se passe sur la déclaration de revenus principale (2042) : vous reportez le montant brut de vos loyers en case 4BE. Rien d'autre.
Au régime réel, vous remplissez en plus la déclaration annexe 2044 (ou 2044 spéciale pour certains dispositifs), où vous détaillez loyers et charges, calculez le résultat foncier net (ou le déficit) et reportez le résultat sur la 2042. Conservez tous vos justificatifs (factures, échéancier de prêt, avis de taxe foncière) pendant au moins 3 ans en cas de contrôle.
Si vous percevez vos loyers via une SCI non soumise à l'IS, c'est la SCI qui dépose une déclaration de résultats (2072) et chaque associé reporte sa quote-part de revenu foncier dans sa déclaration personnelle. La fiscalité de la SCI fait l'objet d'un guide à part.
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Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-foncier en 2026 ?+
Le micro-foncier s'applique tant que vos revenus fonciers bruts annuels (tous vos biens loués vides confondus) ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. En dessous, le micro-foncier s'applique automatiquement, mais vous pouvez opter pour le réel si vos charges sont importantes (l'option vous engage alors 3 ans).
Comment sont imposés les revenus fonciers ?+
Le revenu foncier net (après abattement de 30 % au micro-foncier, ou après déduction des charges au réel) s'ajoute à vos autres revenus et est imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale (jusqu'à 45 %). S'y ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. C'est cette addition qui peut rendre la facture lourde pour les hauts revenus.
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?+
Principalement : les intérêts et frais d'emprunt, les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration (pas de construction ni d'agrandissement), la taxe foncière (hors part ordures ménagères récupérable), les primes d'assurance (PNO, GLI), les frais de gestion et d'agence, les provisions pour charges de copropriété, et un forfait de 20 € par local pour les frais de gestion divers. Tout doit être justifié.
Vaut-il mieux le micro-foncier ou le régime réel ?+
Tout dépend de vos charges. Règle simple : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers (cas fréquent avec un crédit en cours ou des travaux), le régime réel est plus avantageux car il déduit plus que l'abattement forfaitaire. Si vous avez peu de charges (bien payé comptant, pas de travaux), le micro-foncier, plus simple, suffit. Faites le calcul des deux côtés avant de choisir.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?+
C'est la situation où, au régime réel, vos charges déductibles dépassent vos loyers. Le déficit (hors part liée aux intérêts d'emprunt) s'impute sur votre revenu global imposable jusqu'à 10 700 € par an, réduisant votre impôt. Le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Un dispositif temporaire porte le plafond à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique.
Faut-il un comptable pour déclarer ses revenus fonciers ?+
Non, ce n'est pas obligatoire. Le micro-foncier se déclare seul en quelques minutes (une case). Le régime réel demande plus de rigueur (formulaire 2044, ventilation des charges), mais reste accessible à un particulier organisé. Un expert-comptable ou un conseiller peut être utile si vous avez plusieurs biens, des travaux complexes ou une SCI. Cette page ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.
Questions fréquentes connexes
Pour aller plus loin
- Glossaire du bailleur — toutes les définitions juridiques (commandement de payer, clause résolutoire, trêve hivernale…).
- Modèles de lettres gratuits — relance, mise en demeure, décompte locatif, lettre au garant, congé.
Sources officielles
- Service-Public.fr — Revenus fonciers : déclaration et imposition des loyers
- impots.gouv.fr — Je déclare mes revenus fonciers (location vide)
- Service-Public.fr — Régime micro-foncier (plafond 15 000 €, abattement 30 %)
- Service-Public.fr — Déficit foncier (imputation 10 700 €, dispositif 21 400 €)
- BOFiP — BOI-RFPI (revenus fonciers, charges déductibles)
Comment nous vérifions nos informations
Chaque guide est rédigé puis recoupé à partir de sources publiques officielles: nous citons les textes applicables et indiquons la date de mise à jour pour que vous puissiez vérifier l'information à la source.
- Sources officielles privilégiées : Service-Public.fr, Légifrance (textes de loi et jurisprudence) et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Les références précises utilisées pour cette page sont listées dans la section « Sources officielles ».
- Mise à jour datée : cette page a été vérifiée le 9 juin 2026. La réglementation et les montants évoluent ; en cas de doute, confrontez toujours l'information à la source officielle citée.
- Information générale, pas un conseil juridique individualisé : ce contenu a une vocation pédagogique. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel du droit (avocat, commissaire de justice) ou par l'ADIL de votre département, qui informe gratuitement.
Rédigé par La rédaction de Serenibail — Propriétaires bailleurs & rédacteurs spécialisés.
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.