LMNP 2026 : fiscalité de la location meublée (micro-BIC ou réel)
Mis à jour le 9 juin 2026 · Rédigé par La rédaction de Serenibail · 6 min de lecture · Sources officielles citées
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) déclare ses loyers en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % (meublé classique) ou 30 % (meublé de tourisme non classé), ou le régime réel qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien, neutralisant souvent l'impôt.
La location meublée a longtemps eu la réputation d'être la "niche" fiscale du bailleur : grâce à l'amortissement, beaucoup de loueurs en meublé ne paient quasiment pas d'impôt sur leurs loyers pendant des années. Mais le statut LMNP a ses règles, ses seuils et ses pièges, et la loi a resserré certains avantages. Voici le cadre fiscal 2026, pour choisir le bon régime et rester dans les clous.
L'essentiel
- →Louer un logement meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers : ce sont deux fiscalités distinctes.
- →Statut LMNP (non professionnel) : recettes locatives meublées ≤ 23 000 €/an, ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Au-delà, c'est le statut LMP (professionnel).
- →Micro-BIC : abattement de 50 % pour un meublé classique (plafond 77 700 €), ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé (plafond 15 000 €).
- →Régime réel : déduction des charges réelles ET amortissement du bien et du mobilier, ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années.
- →Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (fin de l'avantage historique sur ce point pour le LMNP).
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Les étapes, dans l'ordre
- 1
Vérifier votre éligibilité LMNP
Avant la mise en location
Recettes meublées ≤ 23 000 €/an OU inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Au-delà des deux, vous passez en LMP. Équipez le logement selon la liste de meubles obligatoires.
- 2
Déclarer le début d'activité (SIRET)
Dans les 15 jours du début de location
Déclarez votre activité de loueur en meublé pour obtenir un numéro SIRET, nécessaire pour la déclaration BIC. La démarche se fait sur le guichet unique des formalités des entreprises.
- 3
Choisir micro-BIC ou réel
À l'option / déclaration
Micro-BIC (abattement 50 % ou 30 %) si peu de charges et pas d'emprunt. Régime réel (charges + amortissement) si crédit en cours, travaux ou objectif de neutraliser l'impôt. Le réel demande une comptabilité.
- 4
Déclarer chaque année en BIC
Date limite annuelle de déclaration
Micro-BIC : recettes en case 5ND/5NJ (ou cases meublé de tourisme) de la 2042-C-PRO. Réel : liasse 2031/2033 puis report sur la 2042-C-PRO. Conservez factures et tableau d'amortissement.
LMNP : un statut sous conditions de recettes
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité soit son métier principal. Pour relever du statut LMNP, deux conditions cumulatives : vos recettes locatives meublées annuelles ne dépassent pas 23 000 €, OU elles restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, BIC, etc.). Si ces deux seuils sont franchis, vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel), aux règles différentes.
Le statut LMNP impose quelques formalités : déclaration de début d'activité pour obtenir un numéro SIRET, et déclaration des loyers en BIC chaque année. La location meublée suppose aussi un logement réellement équipé : le décret fixe une liste minimale de meubles obligatoires (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, etc.).
Comme pour la location vide, deux régimes fiscaux s'offrent à vous : le micro-BIC (forfaitaire) ou le régime réel. Le choix est ici encore plus structurant qu'en foncier, car le réel permet l'amortissement.
Meublé ≠ vide sur le plan fiscal
Le micro-BIC : abattement de 50 % ou 30 %
Le micro-BIC s'applique automatiquement sous les plafonds de recettes. Pour une location meublée classique (résidence principale du locataire, bail meublé ou mobilité), l'abattement forfaitaire est de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles. Vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers, sans justificatif.
Pour les meublés de tourisme non classés (locations saisonnières type Airbnb non classées), la loi a réduit l'avantage : l'abattement est de 30 %, avec un plafond de 15 000 € de recettes. Les meublés de tourisme classés conservent un régime plus favorable (abattement de 50 %, plafond 77 700 €). Ce durcissement, issu de la loi de 2024 sur les meublés touristiques, vise à rééquilibrer location longue durée et location courte durée.
Le micro-BIC est simple, mais rarement le plus avantageux dès qu'il y a un emprunt ou des charges importantes : il ne permet ni de déduire les charges réelles, ni d'amortir.
- Meublé classique : abattement 50 %, plafond 77 700 €
- Meublé de tourisme classé : abattement 50 %, plafond 77 700 €
- Meublé de tourisme non classé : abattement 30 %, plafond 15 000 €
- Déclaration simple, aucune charge à justifier
- Intéressant surtout sans emprunt et avec peu de charges
Le régime réel et l'amortissement
Le régime réel (obligatoire au-delà des plafonds, sinon sur option) est le cœur de l'attractivité du LMNP. Vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété, petit mobilier, frais de comptable. Surtout, vous amortissez le bien (hors valeur du terrain) et le mobilier : chaque année, une fraction de la valeur du logement et des meubles est déduite comptablement, sans dépense réelle.
L'amortissement permet souvent de ramener le résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années : vous percevez des loyers, mais ne payez quasiment pas d'impôt dessus. C'est l'avantage central du LMNP au réel. L'amortissement non utilisé une année (parce qu'il créerait un déficit) est reportable sans limite de durée.
Le régime réel suppose une comptabilité plus exigeante (tableau d'amortissement, liasse fiscale 2031/2033). Beaucoup de loueurs au réel passent par un expert-comptable ; certaines plateformes en ligne automatisent la déclaration à moindre coût.
L'amortissement : le moteur du LMNP réel
Plus-value, cotisations : les points de vigilance 2026
Nouveauté majeure depuis 2025 : lors de la revente d'un bien en LMNP, les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (avec des exceptions, notamment certaines résidences services). Autrement dit, l'avantage de l'amortissement n'est plus "définitivement acquis" : une partie est reprise à la sortie. Cela ne supprime pas l'intérêt du LMNP, mais en change l'arbitrage long terme.
Sur le plan social, le LMNP de longue durée échappe en principe aux cotisations sociales des travailleurs indépendants tant qu'on reste non professionnel ; le résultat est soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % (comme les revenus du patrimoine). Pour les meublés de tourisme, des seuils d'affiliation au régime social des indépendants existent au-delà de certaines recettes.
Enfin, la plus-value de cession d'un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (abattements pour durée de détention, exonération totale au bout de 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux), sous réserve de la réintégration des amortissements évoquée plus haut. Chaque situation mérite une simulation.
- Depuis 2025 : amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente (exceptions pour certaines résidences services)
- Résultat soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux (LMNP de droit commun)
- Plus-value : régime des particuliers (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans)
- Meublé de tourisme : vérifier les seuils d'affiliation sociale
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Questions fréquentes
Quelle différence entre LMNP et location vide ?+
La location vide (non meublée) relève des revenus fonciers, imposés au barème de l'IR avec micro-foncier (abattement 30 %) ou réel. La location meublée relève des BIC sous statut LMNP, avec micro-BIC (abattement 50 % ou 30 %) ou réel permettant l'amortissement. Le meublé est souvent plus optimisant fiscalement grâce à l'amortissement, mais impose un logement équipé et plus de formalités (SIRET, déclaration BIC).
Quels sont les plafonds du micro-BIC en 2026 ?+
Pour un meublé classique (ou un meublé de tourisme classé), l'abattement est de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles. Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement a été ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 €. Au-delà de ces plafonds, le régime réel devient obligatoire.
Pourquoi le réel est-il souvent plus avantageux en LMNP ?+
Parce qu'il permet, en plus de la déduction des charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion), d'amortir le bien et le mobilier. L'amortissement est une déduction comptable sans dépense réelle qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années. Vous percevez des loyers sans quasiment payer d'impôt dessus. En contrepartie, le réel exige une comptabilité (souvent via un expert-comptable).
L'amortissement est-il repris à la revente depuis 2025 ?+
Oui, c'est la principale évolution. Depuis 2025, lors de la revente d'un bien LMNP, les amortissements pratiqués pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (avec des exceptions, notamment certaines résidences services). L'avantage de l'amortissement n'est donc plus définitivement acquis : une partie est reprise à la sortie. Cela modifie l'arbitrage long terme sans supprimer l'intérêt du dispositif pendant la phase de location.
Le LMNP est-il soumis aux cotisations sociales ?+
Le LMNP de droit commun (location de longue durée) n'est en principe pas soumis aux cotisations sociales des indépendants tant qu'on reste non professionnel : le résultat supporte les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % comme les revenus du patrimoine. En revanche, pour les meublés de tourisme, des seuils d'affiliation au régime social des indépendants peuvent s'appliquer au-delà de certaines recettes. Vérifiez votre situation précise.
Faut-il un expert-comptable en LMNP ?+
Pas au micro-BIC, qui se déclare seul. Au régime réel, la liasse fiscale (2031/2033) et le tableau d'amortissement sont plus techniques : beaucoup de loueurs passent par un expert-comptable ou une plateforme en ligne spécialisée, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles. Ce guide donne le cadre mais ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé adapté à votre bien et à votre foyer.
Questions fréquentes connexes
Pour aller plus loin
- Glossaire du bailleur — toutes les définitions juridiques (commandement de payer, clause résolutoire, trêve hivernale…).
- Modèles de lettres gratuits — relance, mise en demeure, décompte locatif, lettre au garant, congé.
Sources officielles
- Service-Public.fr — Location meublée : fiscalité (BIC, micro-BIC, réel)
- impots.gouv.fr — Location meublée et statut LMNP
- Service-Public.fr — Meublés de tourisme : abattements et plafonds micro-BIC
- Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (fiscalité des meublés de tourisme)
- Service-Public.fr — Plus-value immobilière des particuliers
Comment nous vérifions nos informations
Chaque guide est rédigé puis recoupé à partir de sources publiques officielles: nous citons les textes applicables et indiquons la date de mise à jour pour que vous puissiez vérifier l'information à la source.
- Sources officielles privilégiées : Service-Public.fr, Légifrance (textes de loi et jurisprudence) et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Les références précises utilisées pour cette page sont listées dans la section « Sources officielles ».
- Mise à jour datée : cette page a été vérifiée le 9 juin 2026. La réglementation et les montants évoluent ; en cas de doute, confrontez toujours l'information à la source officielle citée.
- Information générale, pas un conseil juridique individualisé : ce contenu a une vocation pédagogique. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel du droit (avocat, commissaire de justice) ou par l'ADIL de votre département, qui informe gratuitement.
Rédigé par La rédaction de Serenibail — Propriétaires bailleurs & rédacteurs spécialisés.
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Information générale, pas un conseil juridique personnalisé. Ce contenu s'appuie sur des sources officielles à jour, mais chaque situation est particulière. Pour un litige complexe ou des montants élevés, faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.